Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2015 г. N 05АП-3456/15

г. Владивосток

29 мая 2015 г.

Дело N А59-4608/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 27 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Ветошкевич, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Содружество",

апелляционное производство N 05АП-3456/2015

на решение от 02.03.2015

судьи С.А. Назаровой

по делу N А59-4608/2014 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно - Сахалинска (ОГРН 1026500545410, ИНН 6501053780)

к открытому акционерному обществу "Содружество" (ОГРН 1026500534356, ИНН 6501113020)

об освобождении земельного участка,

при участии: от сторон - представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к открытому акционерному обществу "Содружество" (далее - ответчик, общество) о возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:558, расположенный по адресу: г.Южно-Сахалинск, восточнее здания "дом Быта" по ул.Ленина, 213, и передать его по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 02.03.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей позиции апеллянт указывает на незаконность и необоснованность оспариваемого решения, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Отмечает, что истцом не представлено в дело доказательств об отказе от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, в связи с чем вывод суда первой инстанции об отсутствии у общества законных прав на спорный земельный участок не соответствует обстоятельствам дела. Указывает, что в нарушение установленной гражданским законодательством процедуры расторжения договора аренды истец направил уведомление от 13.05.2013 N 3207-014/07 в период действия его срока, чем нарушил положения пункт 2 статьи 610 и пункт 2 статьи 621 ГК РФ. Поясняет, что указанное обстоятельство в решении суда первой инстанции не отражено и правовая оценка ему не дана. Считает, что уведомление от 13.05.2013 N 3207-014/07 не содержит указания на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, а лишь указывает на прекращении арендных отношений в связи с использованием участка не по целевому назначению. Полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии правового значения действия Департамента по согласованию 07.06.2013 эскизного проекта генплана и цветового решения фасадов по объекту "Реконструкция здания дома быта и расширение территорий" является необоснованным. Со ссылкой на определение от 12.10.2012 N ВАС-10646/2012 указывает, что Департамент после направления уведомления о прекращении арендных отношений осуществил действия, свидетельствующие о продлении договора на неопределенный срок.

Стороны, извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.

На основании статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие сторон.

От Департамента через канцелярию суда апелляционной инстанции поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, приобщенный к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ. В отзыве Департамент указывает на законность и обоснованность решения суда, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетврения.

Как следует из материалов дела, между ДАГУН г. Южно-Сахалинска (в настоящее время - Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска) и ОАО "Содружество" 24.10.2007 заключен договор N 10505 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на период с 01.07.2007 по 31.05.2008, имеющий описание согласно Приложению к договору "Характеристика земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости", площадью 1277 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточнее здания Дома Быта по улице Ленина, 213.

Согласно пункту 1.2 договора, участок предоставляется для/под строительство объекта: "Реконструкция здания Дома быта и расширение территории". Приведенное описание целей использования является окончательным и именуется "Разрешенным использованием".

Соглашением от 28.02.2008 внесены изменения в договор в части, срока его окончания - 31.02.2012. Указанное соглашение прошло государственную регистрацию, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи (дата регистрации 30.06.2008, N 65-65-01/012/2008150).

Соглашением от 29.06.2012 срок действия договора продлен по 25.05.2013. В материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации указанного соглашения.

В адрес ответчика истцом направлено уведомление от 28.01.2013 N 136383, в котором указано, что срок действия договора истекает 25.05.2013 и продлеваться не будет в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению, также указано на необходимость передачи земельного участка Департаменту по акту приема-передачи в последний день действия договора аренды. Данное уведомление получено ответчиком 05.02.2013.

Департамент 06.02.2013 направил в адрес арендатора уведомление об отказе от договора аренды, в котором содержится требование о передаче земельного участка арендодателю по акту приема-передачи в последний день действия договора.

Департамент направил в адрес ответчика уведомление о прекращении арендных отношений исх.N 3204-014/07 от 13.05.2013, содержащее требование о необходимости не позднее чем через 3 месяца с момента получения уведомления освободить земельный участок от установленного на нем объекта и передать его по акту приема-передачи. Данное уведомление получено ответчиком 17.05.2013.

Общество направило в адрес Департамента письмо от 28.08.2013 о продлении срока действия договора аренды на 3 года.

Рассмотрев указанное выше заявление общества, Департамент направил в адрес ОАО "Содружество" письмо исх.N 6489-014/07 от 27.09.2013 о необходимости возврата земельного участка Департаменту и передачи его по акту приема-передачи. Данное письмо получено ответчиком 03.10.2013, что подтверждается почтовым уведомлением.

Как следует из акта осмотра земельного участка от 05.08.2014, специалистом Департамента произведен осмотр спорного земельного участка, которым установлено, что на день осмотра часть земельного участка (66 кв.м.) используется ответчиком под установку охранного помещения и стоянку автотранспорта.

Поскольку земельный участок не возвращен обществом по окончании срока действия договора аренды, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 264 ГК РФ земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции до 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В соответствии с Положением о Департаменте, утвержденным решением Городского собрания г. Южно-Сахалинска от 04.07.2012, функции по управлению и распоряжению земельными участками, расположенными на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", возложены на Департамент.

Статьями 606 и 607 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Учитывая, что договор аренды с дополнительным соглашением от 28.02.2008 были зарегистрированы в установленном законом порядке, последующее соглашение от 29.06.2012 также подлежало государственной регистрации. Вне зависимости от требований пункта 2 статьи 609 ГК РФ об обязательной государственной регистрации, определенный в дополнительном соглашении от 29.06.2012 срок действия договора связал сторон соответствующими обязательствами, несмотря на отсутствие регистрации данного соглашения.

Такие выводы согласуются с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу которых в случае, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорное дополнительное соглашение не прошло необходимую государственную регистрацию, оно не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата имущества лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими надлежащим образом.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.06.2012 к договору аренды в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании соглашения.

Следовательно, стороны связаны условиями соглашения от 29.06.2012, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 25.05.2013, и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, после истечения срока аренды по договору ответчик при наличии возражений со стороны арендодателя продолжил владеть и пользоваться спорным земельным участком.

При этом суд апелляционной инстанции расценивает письма Департамента от 18.12.2012 N 11324-014/07, от 28.01.2013 N 136383, от 06.0.2013 N 616-014/07 и от 13.05.2013 N32047-014/04 как возражения против продления срока действия договора аренды земельного участка.

В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие получение указанных писем ответчиком.

В силу изложенных обстоятельств Департамент принял все необходимые меры, направленные на предупреждение ответчика о прекращении договорных отношений.

Таким образом, воля Департамента направлена на прекращение арендных отношений, следовательно, продолжение пользования ответчиком земельным участком после истечения установленного сторонами срока действия договора (25.05.2013) противоречит выраженной истцом воле на прекращение договорных правоотношений и не повлекло возобновления действия договора не неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

На момент предъявления настоящего иска в арбитражный суд, а именно на 26.09.2014, арендные отношения сторон прекратились. Однако ответчик в добровольном порядке спорный земельный участок не освободил и не вернул его по акту приема-передачи арендодателю.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном в статье 71 АПК ПФ, учитывая, что срок действия договора аренды истек, воля истца на продолжение арендных правоотношений отсутствует, иск заявлен надлежащим лицом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований в силу статьи 622 ГК РФ.

Довод апеллянта о том, что вывод суда первой инстанции об отсутствии правового значения действий Департамента по согласованию 07.06.2013 эскизного проекта генплана и цветового решения фасадов по объекту "Реконструкция здания дома быта и расширение территорий" является необоснованным, судебной коллегией отклоняется, поскольку сам факт согласования Департаментом эскизного проекта генплана не может быть отнесен к действиям, которые свидетельствовали бы о согласии на продолжение арендных отношений.

Доказательств осуществления строительства на спорном земельном участке ответчиком не представлено, более того, факт отсутствия какого-либо объекта незавершенного строительства подтверждается актом осмотра земельного участка и ответчиком не оспаривается.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на определение от 12.10.2012 N ВАС-10646/2012 судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку в указанном деле исследовались иные обстоятельства, которые не тождественны обстоятельствам настоящего дела.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения при рассмотрении апелляционной жалобы, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных, по мнению суда апелляционной инстанции, выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений либо неправильного применения судом первой инстанции норм материального либо процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 02.03.2015 по делу N А59-4608/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

А.В. Ветошкевич Д.А. Глебов