Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2015 г. N 18АП-5167/15

г. Челябинск

28 мая 2015 г.

Дело N А76-14781/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2015 по делу N А76-14781/2014 (судья Шумакова С.М.).

В судебном заседании приняли участие представители:

муниципального образования Южноуральский городской округ в лице Администрации Южноуральского городского округа - Мелешкина Т.А. (доверенность от 10.03.2015, паспорт);

общества с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" - Дмитриева Е.А. (доверенность от 01.11.2014, паспорт).

Муниципальное образование Южноуральский городской округ Челябинской области в лице администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" (далее - ООО "Энергоэффект", Общество, ответчик), в котором потребовало взыскать с ответчика:

- 2 658 293 руб. 75 коп. основного долга из договора от 10.01.2013 N 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:1031 за период с 01.01.2014 по 30.06.2014;

- 124 939 руб. 81 коп. неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы, рассчитанной за период с 16.03.2014 по 16.06.2014 (т.1 л.д. 4-5).

Общество с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" обратилось с иском о соразмерном уменьшении арендной платы по договору аренды от 10.01.2013 N 1 за период с 01.01.2013 по 14.05.2014 до размера 80 341 руб. (требования изложены в редакции принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска - т. 2 л.д.108-110).

Определением суда от 11.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "РегионПроект" (далее - ООО "РегионПроект", третье лицо - т.1, л.д.94-95).

Решением от 23.03.2015 (резолютивная часть объявлена 16.03.2015) исковые требования удовлетворены частично (л.д. 70-74).

Суд взыскал с общества "Энергоэффект" в пользу Администрации Южноуральского городского округа 2 081 444 руб. 00 коп., в том числе: основной долг 1 957 205 руб. 29 коп. и неустойку 124 238 руб. 71 коп. В удовлетворении остальной части первоначальных требований отказал.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" суд отказал (т. 2 л.д. 137-144).

В апелляционной жалобе ООО "Энергоэффект" просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт (т.3 л.д. 3-7). В обоснование своих требований ссылается на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, указывает следующее.

Судом не дана оценка факту нарушения истцом требований подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с названой нормой администрация была обязана определить технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения при подготовке земельного участка к выставлению на торги. Фактически условия технологического присоединения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения на теплоснабжение администрацией определены не были, следовательно, общество "Энергоэффект" было введено в заблуждение относительно того, что участок полностью подготовлен к строительству.

Довод суда о том, что подготовка новых технических условий взамен неверных первоначальных и невозможность заключения договоров долевого участия связано исключительно с хозяйственной деятельностью общества и его предпринимательскими рисками, не соответствует закону, поскольку обязанность подготовки земельного участка к строительству в части определения технических условий подключения объектов к сетям возложена на Администрацию федеральным законом. Неисполнение данной обязанности свидетельствует о том, что арендодатель передал имущество в аренду с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Учитывая, что ООО "Энергоэффект" произвело огромные затраты по освоению несформированного земельного участка, размер оплаты за пользование землей должен исходить из кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, установленного в Челябинской области.

Поскольку суд не дал надлежащей оценки всем обстоятельствам дела, принятым решением суд фактически поставил Администрацию в преимущественное положение, что противоречит п.3 ст. 8 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Кроме того решение содержит опечатки, а именно на листе 9 решения содержится ссылка на договор переуступки от 21.10.2013, который предметом исследования при рассмотрении спора не был.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третье лицо явку своего представителя не обеспечило.

С учётом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 02.11.2012 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке общей площадью 4 262 кв.м. с кадастровым номером 74:37:0209026:1031. Категория земель: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для строительства 10-тиэтажного жилого дома. Расположение участка: Челябинская область, город Южноуральск, улица Сергея Буландо, 8 (кадастровый паспорт от 14.01.2014 - т.1 л.д. 15-17).

29.12.2012 органом местного самоуправления проведён открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:1031 (протокол от 29.12.2012 - т.1 л.д. 23).

По результатам подведения итогов открытого аукциона между муниципальным образованием Южноуральский городской округ (арендодатель) и обществом "Энергоэффект" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 10.01.2013 N 1 (т.1 л.д. 8-11).

По условиям договора муниципальное образование приняло на себя обязательство предоставить обществу "Энергоэффект" в аренду за плату сроком на 3 года для строительства 10-тиэтажного жилого дома земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:1031.

В приложении N 1 к договору от 10.01.2013 N 1 поименованы сроки внесения и размер арендной платы. Так, общий размер арендной платы за весь срок аренды (3 года) установлен на основании результатов публичных торгов и составляет 15 949 762 руб. 50 коп. или 1 329 146 руб. 88 коп. за 1 квартал. При этом за первый период (неполный квартал - с 10.01.2013 по 31.03.2013) размер арендной платы составил 1 198 052 руб. 93 коп. В приложении N 1 также указаны конкретные сроки, в которые арендатор обязан вносить арендную плату, в частности, до 15.03.2013, до 15.06.2013, до 15.09.2013, до 15.12.2013 и т.д. (т.1 л.д. 14).

10.01.2013 во исполнение договора по акту приёма-передачи арендодатель передал земельный участок арендатору. Объект принят обществом "Энергоэффект" без замечаний и возражений. В акте содержится отметка о том, что земельный участок пригоден для строительства 10-тиэтажного жилого дома (т.1 л.д. 12).

Письмом от 06.10.2014 N 84 общество с ограниченной ответственностью "Тепло-Сервис" сообщило ООО "Энергоэффект", что технические условия N02/14-ТУ от 20.03.2014, N 04/13-ТУ от 22.04.2013, N 01/14-ТУ от 12.03.2014 аннулированы в связи с тем, что фактически на теплотрассе произошли изменения. За разъяснениями и для решения вопроса по получению новых технических условий для строительства 10-этажного жилого дома необходимо обратиться в Администрацию (т.1 л.д.110).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 30.05.2014 обременение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:1031 в виде аренды в пользу общества "Энергоэффект" зарегистрировано 07.02.2013, запись регистрации N 74-74-37/002/2013-156 (т.1 л.д. 19).

По договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 06.05.2014 N 1-НС/2014 заключенному между ООО "Энергоэффект" (продавец) и ООО "Регион-Проект" (покупатель) в собственность покупателя передано незавершенное строительством здание десятиэтажного четырехподъездного жилого дома (т.1 л.д.62-65). Переход к покупателю права собственности на здание зарегистрирован 14.05.2014 (т.1 л.д.65).

Письмом от 17.07.2014 ООО "Энергоэффект" обратилось в Администрацию с требованием о расторжении договора в связи с продажей объекта незавершенного строительства (т.1 л.д.82).

Ссылаясь на неисполнение обязательств по внесению арендной платы, Администрация Южноуральского городского округа обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга и договорной неустойки.

Ссылаясь на недостатки переданного в аренду по договору от 10.01.2013 N 1 имущества и наличие у арендатора при обнаружении недостатков права потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия на стороне ответчика неисполненных денежных обязательств в пользу истца за часть указанного в иске периода аренды. Представленный Администрацией расчёт размера исковых требований суд признал ошибочным в части и произвел перерасчет задолженности и пени исходя из установленного судом периода аренды.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что плата за пользование землей относится к категории регулируемых цен и не подлежит изменению по согласованию сторон. Суд отнесся критически к доводам общества о наличии недостатков переданного в аренду имущества, указав на то, что подготовка новых технических условий и невозможность заключения договоров долевого участия в строительстве, связаны исключительно с хозяйственной деятельностью общества, а отсутствие необходимой информации относительно подготовленности участка к строительству не подтверждено допустимыми доказательствами.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 10.01.2013 N 1 соответствует требованиям статей 432, 606, 607, 614 Гражданского кодекса РФ. Сторонами в надлежащей форме согласованы существенные условия арендной сделки: объектом аренды избран поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок, согласован размер арендной платы. Кроме того, договор соответствует требованиям федерального закона о форме сделки, так как обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРП.

Истец исполнил обязательство по передаче ответчику согласованного договором объекта недвижимого имущества (л.д. 14).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Вместе с тем, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ (выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Как указано выше, размер платы за землю определен сторонами в приложении N 1 к договору от 10.01.2013 N 1.

Судом установлено обстоятельство перемены лиц в обязательстве, вытекающем из договора аренды от 10.01.2013 N 1 в связи с переходом прав на расположенный на спорном земельном участке объект незавершенного строительства к ООО "РегионПроект".

В силу положений статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по смыслу которых при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости.

Суд верно ограничил период образования задолженности ответчика моментом регистрации перехода прав на объект незавершенного строительства к ООО "РегионПроект".

Произведенный судом расчет задолженности арендной платы за период с 01.01.2014 по 13.05.2014 в размере 1 957 205 руб. 29 коп. следует признать верным.

При этом судебная коллегия считает необоснованным довод ответчика относительно необходимости учесть платеж в сумме 500 000 руб., произведенный обществом "РегионПроект" в счет исполнения обязательств ООО "Энергоэффект" по договору аренды. Из пояснений представителя Администрации установлено, что данный платеж учтен в счет ранее образовавшейся задолженности. С учетом того, что в назначении платежа не указан период, за который он вносится, оснований для признания действий арендодателя по отнесению платежа в счет ранее образовавшейся задолженности незаконными не имеется.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу п.5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю штраф из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчет подлежащей взысканию неустойки за период 16.03.2014 по 16.06.2014 в сумме 124 238 руб. 71 коп. является верным.

При названных обстоятельствах решение суда в части взыскания основного долга и процентов следует признать обоснованным.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

По смыслу названной нормы арендодатель отвечает за недостатки имущества, которое было сдано в аренду.

Вместе с тем из материалов дела не следует наличие недостатков имущества, переданного в аренду, которым является земельный участок.

Неисполнение обязательства по предоставлению обществу "Энергоэффект" технических условий присоединения к сетям теплоснабжения по вине Администрации материалами настоящего дела не подтверждено. Из представленного ответчиком отзыва следует, что для разработки проекта и получения разрешения на строительство ООО "Энергоэффект" запросило у Администрации технические условия, которые были ею выданы, однако не соответствовали нормам подключения к теплосетям, что повлекло получение отрицательного заключения негосударственной экспертизы. Обстоятельство наличия вины Администрации либо иных лиц в выдаче не соответствующих нормам подключения к теплосетям технических условий в рамках настоящего дела предметом исследования не является.

При названных обстоятельствах суд первой инстанции верно указал на то, что недостатки, на которые ссылается ООО "Энергоэффект", относятся к хозяйственной деятельности общества по строительству жилого дома и не влекут последствий, установленных нормой п.1 ст. 612 ГК РФ.

С учётом изложенного выше, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на общество "Энергоэффект" (податель жалобы). Поскольку определением от 29.04.2015 ответчику была предоставлена отсрочка оплаты государственной пошлины (т.3 л.д. 77), предусмотренную подпунктами 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации сумму (3 000 руб.) надлежит взыскать с подателя жалобы в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2015 по делу N А76-14781/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергоэффект" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина