Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2015 г. N 09АП-4007/15

город Москва

28 мая 2015 г.

Дело N А40-85750/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С. судей Левиной Т.Ю., Савенкова О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КЛИНИКО-ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ

ОБЩЕСТВО на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 декабря 2014 года по делу N А40-85750/2014, принятое судьей Голоушкиной Т.Г., по иску общества с ограниченной ответственностью "КЛИНИКО-ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ ОБЩЕСТВО " (ОГРН 1147746694028) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи при участии в судебном заседании:

от истца: Каплунов А.В. по доверенности от 01.08.2014 г.;

от ответчика: Пексимова Ю.В. по доверенности от 30.12.2014 г.;

УСТАНОВИЛ:

05 июня 2014 года общество с ограниченной ответственностью "КЛИНИКО-ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ ОБЩЕСТВО" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 177,4 кв.м. (этаж 1, пом.IV, комнаты с 1 по 21), находящегося в собственности у города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д.7/12 по цене 14 045 000 руб. на условиях прилагаемого проекта договора, ссылаясь на ст.445 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" ( далее - Закон N 159 -ФЗ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2014 г. в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то обстоятельство, что в материалы дела ответчиком представлен договор купли-продажи, подписанный сторонами, со стороны арендатора с протоколом разногласий, в связи с чем решение об обязании ответчика в судебном порядке заключить договор принято быть не может.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, полагая, что формулировка обществом своих первоначальных требований и ссылка в их обоснование на не подлежащие, по мнению суда, применению нормы права не могла являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В обоснование заявленного иска заявитель жалобы ссылается на то обстоятельство, что истец наделен правом самостоятельно определять способ защиты своего нарушенного права, в рамках настоящего спора заявлен иск о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого им нежилого помещения по цене, указанной в проекте договора купли-продажи, что соответствует требованиям ст.12 ГК РФ.

Ответчик письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, однако его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

По настоящему делу первоначально заявленный иск включал как требование о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи (ст.445 ГК РФ), так и требование об урегулировании существенного условия такого договора (в части условия о размере выкупной цены, которую истец предлагал установить равной 14 045 000 руб.).

После соблюдения досудебного порядка, направления претензии с проектом договора и 05.06.2014 года предъявления иска в суд 08.10.2014 года истцом был получен подготовленный и подписанный ответчиком проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения, который им был подписан с протоколом разногласий в части условия о цене и 06.11.2014 года направлен в адрес ответчика.

Поскольку в ходе судопроизводства договор купли-продажи был сторонами подписан, хотя и с протоколом разногласий, то в части принудительного обязания ответчика заключить договор купли-продажи требования были исчерпаны, и спор трансформировался в преддоговорный - об урегулировании разногласий в части условия договора - цены сделки.

Истец в судебном заседании 09-16.12.2014 года со ссылкой на ст.49 АПК РФ заявил письменное ходатайство об уточнении исковых требований и настаивал на цене выкупаемого объекта в соответствии с заключением судебной экспертизы - 17 721 000 руб., оформив соответствующее изменение иска заявлением "об уточнении исковых требований" (т. 4, л.д.119), в удовлетворении которого судом было отказано (т.5, л.д.127)

Суд первой инстанции изменение иска не принял, посчитав, что истец изменил и предмет и основание иска, что процессуальным законодательством не допускается. Данный вывод суд апелляционной инстанции полагает необоснованным.

Требование об определении условий договора купли-продажи в части размера выкупной цены и определении ее равной 14 045 000 руб. было изначально заявлено и не менялось. Изменилось только основание предъявления данного требования - те фактические обстоятельства, которые были положены истцом в обоснование заявленных исковых требований.

Так, первоначально основанием требования послужил отказ (бездействие с 20.02.2014 года) ответчика от подготовки и направления истцу проекта договора купли-продажи и подготовка самим истцом проекта соответствующего договора и направление его ответчику; в измененном иске в обоснование требования указано на подготовку ответчиком и направление истцу проекта договора купли-продажи и его подписание истцом с протоколом разногласий в части условия о размере выкупной цены.

При таких обстоятельствах изменение иска подлежало принятию в силу ст. 49 АПК РФ, а поскольку суд первой инстанции данное изменение иска не принял, суд апелляционной инстанции определением от 21.05.2015 года, руководствуясь ч.6.1 ст.268, пунктом 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 г. N 36 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и одновременно принял измененное основание иска.

Как следует из материалов дела, ООО "КЛИНИКО-ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ ОБЩЕСТВО" является арендатором нежилого помещения, общей площадью 177,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, д.7/12 на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 07-00963/06 от 28.12.2006 года со сроком действия по 30.06.2015 года ( с учетом дополнительного соглашения от 04.06.2010 ( т.1, л.д.38-41,80).

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

20.02.2014 года истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением, в котором выразил намерение, как субъект малого предпринимательства, воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

В установленный законом срок проект договора купли-продажи от ответчика не поступил. В связи с чем 17.04.2014 года истцом была направлена претензия с предложением заключить договор, которая также оставлена без ответа.

Департаментом городского имущества города Москвы 26.09.2014 года было издано Распоряжение N 15269 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Профсоюзная д.7/12, общей площадью 177,4 кв.м. и истцу 08.10.2014 года (исх.N 33-5-6115/14-(3)-0 от 03.10.2014) был передан подписанный проект договора купли-продажи нежилого объекта по цене выкупа 25 080 000 руб. на основании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 28.07.2014 N 738Г/1028, выполненного ООО "АБН-Консалт" ( т.4, л.д.121,123).

Пунктом 3.4. договора предусматривалось, что оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно; первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора; все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 696 666 (шестьсот девяносто шесть тысяч шестьсот шестьдесят шесть) рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Общество договор купли-продажи подписало с протоколом разногласий по пунктам 3.1 и 3.4 договора, указав цену выкупаемого имущества в размере 14 045 000 руб. и ежемесячный платеж не менее 390 138,89 руб., и направило его 06.11.2014 года в Департамент городского имущества города Москвы (рег.N 33-5-6115/14-(4)-0, т.4, л.д.122).

В обоснование исковых требований арендатор ссылается на Отчет N Н 5483-6080 от 14.04.2014 года об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ЗАО "Интегро", согласно которому по состоянию на дату 20.02.2014 года величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 14 045 000 руб. без учета НДС (т.2).

В материалы дела также представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 28.07.2014 N 738Г/1028, выполненный ООО "АБН-Консалт", согласно которому по состоянию на дату 25.07.2014 года величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 25 080 000 руб. без учета НДС (т.5, л.д.1-117).

Поскольку извещение от ответчика о результатах рассмотрения переданного протокола разногласий в установленный Законом срок истцом получено не было, последний в порядке предусмотренном ст.ст. 445, 446 ГК РФ и обратился с настоящим исковым требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, с учетом поданного в порядке ст.49 АПК РФ заявления.

Исследовав материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу ч.ч. 1,2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу частей 2,3,4 ст.9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, судебная коллегия руководствуется разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в Информационном письме N 92 от 30.05.2005 года, и определяет выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

Согласно заключению экспертов АНО "Коллегия Независимых Экспертов", Гапонова А.А. и Боева Н.А., предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 20.02.2014 года, на дату обращения с заявлением о выкупе, составила 17 721 000 руб. (без учета НДС).

Что касается замечаний ответчика о допущенных в ходе экспертного исследования нарушениях действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем заключение не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, то они несостоятельны и не принимаются судебной коллегией.

Оценив по правилам ст.71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, судебная коллегия признает его надлежащим, обладающим признаками относимости и допустимости. Квалификация экспертов Гапонова А.А. и Боева Н.А. подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована (т.3, л.д.33-35, т.4, л.д.107-114). По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперты предупреждены об уголовной ответственности. Оснований для непринятия заключения экспертов в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.

Более того, представленный в материалы дела Отчет об оценке от 28.07.2014 N 738Г/1028, на основании которого Департаментом городского имущества г.Москвы была в проекте договора определена цена выкупа, составлен по состоянию на 28.07.2014 года и не может быть принят судебной коллегией, поскольку составленный в противоречие положениям частей 2,3,4 ст.9 Закона N 159-ФЗ, предусматривающим, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 20.02.2014 г., не обладает признаком относимости доказательства.

При таких обстоятельствах требования истца правомерны и подлежат удовлетворению, ответчик вопреки ч.1 ст.65 АПК РФ не доказал обоснованность своих возражений.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе по правилам ч.1 ст.110 АПК РФ относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт. Судебные расходы, понесенные за проведение судебной экспертизы, относятся на стороны поровну, 7500 руб. расходов, из подлежащих выплате судебным экспертам 15 000 руб., подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2014 года по делу N А40-85750/14 отменить. Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества г.Москвы и ООО "КЛИНИКО-ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ ОБЩЕСТВО" при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 177,4 кв.м. ( этаж 1, пом.IV, комн. С 1 по 21), расположенного по адресу: г.Москва, ул.Профсоюзная, д.7/12, изложив пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции "Покупателя", а именно:

" 3.1 Цена объекта составляет 17 721 000 (Семнадцать миллионов семьсот двадцать один) рубль, без учета НДС."

" 3.4 _Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 492 250 ( Четыреста девяносто две тысячи двести пятьдесят восемь) рублей", далее по тексту.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) в пользу общества с ограниченной ответственностью "КЛИНИКО-ДИАГНОСТИЧЕСКОЕ ОБЩЕСТВО " (ОГРН 1147746694028) 7500 руб. расходов за проведение судебной экспертизы, 7000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С.Кораблева

Судьи

Т.Ю. Левина О.В. Савенкова