Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2015 г. N 09АП-17322/15

г. Москва

03 июня 2015 г.

Дело N А40-122538/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.05.2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 03.06.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Александровой Г.С., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола секретарем Меликсетяном А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03-11.03.2015 г. по делу N А40-122538/2014, принятое судьей Березовой О.А.

по заявлению ООО "На Холмах-1" (ОГРН 1027742000142, 121609, г. Москва, Осенний б-р, вл. 12)

к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, 107078, г. Москва, пер. Орликов, д. 10, стр. 1) в лице Филиала по Москве (111397, г. Москва, Зеленый пр-т, д. 20),

с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 15), Правительства города Москвы (ОГРН 1027739813507, ИНН 7710489036, 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Титок Е.В. по дов. от 27.05.2015 г.;

от заинтересованного лица: неявка;

от третьих лиц: неявка,

УСТАНОВИЛ:

04.08.2014 г. ООО "На Холмах-1" предъявило требования к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, с учетом принятия судом изменения иска (т. 4 л.д. 35), о пересмотре результатов определения на основании Постановления Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП кадастровой стоимости находящегося у Заявителя в аренде земельного участка по основанию установления на 01.01.2013 г. его рыночной стоимости, а именно: для участка площадью 4 390кв.м. с кадастровым N 77:07:0001002:5 по адресу: г. Москва, Осенний б-р, вл. 12, в размере 73 955 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленным в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 03.03.2015 г., изготовленным в полном объеме 11.03.2015 г. (т. 4 л.д. 63-68), требования удовлетворены.

На состоявшееся Решение Департаментом городского имущества г. Москвы, Правительством г. Москвы поданы апелляционные жалобы (т. 4 л.д. 70-81).

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене.

Установлено, что земельный участок, о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости которого заявлены требования, Заявитель арендует у города Москвы.

Величина арендной платы зависит от величины кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Заявитель указывает, что по результатам государственной кадастровой оценки, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 26.11.2013 г. N 751-ПП, установлена кадастровая стоимость земельного участка Заявителя по состоянию на 01.01.2013 г., составившая 225 944 212,70 руб.

В заключении оценщика по результатам судебной оценочной экспертизы установлено, что рыночная стоимость земельного участка Заявителя по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 73 955 000 руб. (т. 4 л.д. 121).

На основании данного заключения суд первой инстанции признал обоснованными требования Заявитель о пересмотре результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции полагает данные требования необоснованными.

Заключение оценщика, на основании которого суд первой инстанции признал обоснованными требования Заявителя, является недостоверным.

Для сравнения эксперт взял 3 (три) объекта-аналога, из которых 2 (два) - предложения о продаже права аренды земельных участков (т. 3 л.д. 82).

Оценщик посчитал, что стоимость права долгосрочной аренды земли может быть приведена к стоимости права собственности на землю.

Для этого оценщик увеличил цену права аренды объектов-аналогов на 14%, после чего полученную величину рассматривал как стоимость права собственности оцениваемого земельного участка.

При цене права аренды аналога N 1 равной 13 600 руб. за 1 кв.м. эксперт исходил из того, что цена права собственности на него составит на 14% больше, т.е. 15 504 руб. за 1 кв.м.; при цене права аренды аналога N 2 равной 15 820 руб. за 1 кв.м. эксперт исходил из того, что цена права собственности на них составит на 14% больше, т.е. 18 025 руб. за 1 кв.м.

Оценщик указал (т. 3 л.д. 85), что утверждение о том, что стоимость права долгосрочной аренды земли может быть приведена к стоимости права собственности на землю, а также то, каким образом этом можно сделать, взяты им из Справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2012 г.; в отчете приведено следующее содержание данного справочника:

показатель	среднее	доверительный интервал		кол-во значений
отношение цен земельных участков под производственно-складское использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,86	0,85	0,87	176
отношение цен земельных участков под офисное использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,85	0,84	0,87	177
отношение цен земельных участков под торговое использование, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,86	0,84	0,87	177
отношение цен земельных участков под придорожный сервис, передаваемых на правах долгосрочной аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на праве собственности	0,87	0,85	0,87	171

Таким образом, оценщик попросту сослался на утверждение, авторство которого принадлежит иному лицу, без проверки его обоснованности, научной ценности.

Однако опубликование какого-либо утверждения само по себе не означает его достоверности.

Допустимо предположить, что методами экономической или статистической науки может быть обнаружена зависимость между стоимостью права аренды земельного участка и стоимостью права собственности, а также определена методика приведения одного к другому.

Например, по результатам статистических наблюдений за сделками, по которым одни и те же земельные участки приобретались в долгосрочную аренду, а затем в собственность (наблюдений в течение такого периода времени, за таким количеством сделок, чтобы сделанные на их основе обобщения показали не случайные, а закономерные зависимости), вероятно, можно было бы обосновать с позиции статистической науки зависимость цены права собственности от цены права аренды на земельный участок.

Однако ни в Справочнике, ни в заключении оценщика нет ссылки на признанную статистической, экономической, др. наукой методику приведения стоимостей указанных прав.

В справочнике не отражен ход исследования, по результатам которого автор справочника вывел формулу, позволяющую определить стоимость права собственности, основываясь на данных о стоимости права аренды; не указано, какого содержания были те исходные данные и из каких источников они были взяты, по каким критериям отобраны, в каком количестве подобраны, за какой период времени, а также не указано, с помощью каких методов автор указанные данные обработал, которые позволили ему прийти к вышеуказанным выводам (т.е. обоснованность и достоверность данных, изложенных в Справочнике, невозможно проверить на базе общепринятых научных и практических данных).

В отношении автора Справочника не представлено сведений о том, что им установлена закономерность и построена ее математическая модель, признанная официальной наукой, описывающая зависимость величин стоимости прав аренды и собственности на земельный участок и позволяющая на основании одной величины определить другую.

Поэтому использовать выводы данного Справочника суд полагает невозможным.

Соответственно, выводы оценщика, поскольку они основываются на сведениях, достоверность которых не подтверждена, в свою очередь не могут быть признаны достоверным.

Кроме того, взятые оценщиком из рекламных объявлений сведения о стоимости права аренды не содержат существенных данных, характеризующих отчуждаемое право и влияющих на его цену, как то: каков оставшийся срок аренды; каков размер арендной платы; наличие особых условий, например, обязывающих застроить участок в определенный срок, при нарушении которого арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, др.

Поскольку в использованных оценщиком рекламных объявлений не указаны кадастровые номера земельных участков, объявления о продаже права аренды которых опубликованы, не указаны наименования и адреса местонахождения лиц, опубликовавших соответствующие объявления, то доступным суду и участвующим в деле лицам способом невозможно выяснить обстоятельства, которые позволили бы удостовериться в том, что на продажу не выставлены неликвидные или низколиквидные права аренды из договоров, в отношении которых у арендодателя города Москвы возникло право расторгнуть их в связи с существенным нарушением договора арендатором, во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ), или в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ч. 9 ст. 22 ЗемК РФ.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований как необоснованных.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене.

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что по спору о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления в отношении него рыночной стоимости законом не предусмотрена обязанность суда определять действительную рыночную стоимость самому, т.е. если Заявитель рыночную стоимость не доказал, суд не должен устанавливать ее за Заявителя любыми способами в рамках своей компетенции (в отличие, например, от прямо предусмотренных законом споров о выплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества участнику, обратившемуся с заявлением о выходе из состава участников общества).

Аналогична позиция Верховного Суда РФ (Определение ВС РФ от 04.02.2015 г. N 25-АПГ14-7, Определение ВС РФ от 18.02.2015 г. N 53-АПГ14-15, 18.04.2015 г. N 53-АПГ14-16, 01.04.2015 г. N 56-АПГ15-3).

В указанных делах Верховный суд РФ не направил на новое рассмотрение, а принял окончательное решение об отказе в удовлетворении требований о пересмотре результатов определения государственной кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости, т.к. отчеты, положенные заявителями в обоснование своих требований, являлись недостоверными.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03-11.03.2015 г. по делу N А40-122538/2014 отменить.

В удовлетворении требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Г.С. Александрова Н.И. Панкратова