Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2015 г. N 10АП-3838/15

г. Москва

04 июня 2015 г.

Дело N А41-4857/15

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от Администрации Мытищинского муниципального района Московской области: Моисеева Л.В., по доверенности от 22.12.2014, Киндин К.Н., по доверенности от 26.05.2015;

от ООО "Альфа-Спорт": Гордиенко К.М. (генеральный директор), Полозова С.Ю., по доверенности от 27.02.2015 (л.д.-52);

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Мытищинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-4857/15, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по исковому заявлению Администрации Мытищинского муниципального района Московской области к ООО "Альфа-Спорт", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Мытищинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Спорт", в котором просит суд расторгнуть Договор аренды земельного участка N 6529 от 15.06.2009 года, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "Альфа-Спорт".

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-4857/15 в удовлетворении исковых требований Администрации Мытищинского муниципального района Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы Мытищинского муниципального района Московской области от 06.03.2009 г. N 575 в аренду ООО "Альфа-Спорт" предоставлен земельный участок общей площадью 1930 кв.м., расположенный по адресу: Московская обл., Мытищинский муниципальный район, муниципальное образование городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Колпакова, мкр. 17, корп. 25, сроком на 3 года.

Во исполнение указанного Постановления между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "Альфа-Спорт" заключен Договор аренды земельного участка N 6529 от 15.06.2009 г., в соответствии с которым во временное владение и пользование обществу передан земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100803:65, категория земель: "земли населенных пунктов", для размещения спортивной школы. Срок действия был установлен на три года.

Указанный Договор зарегистрирован надлежащим образом, о чем 02.10.2009 г. в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись за номером 50-50-12/055/2009-244.

Дополнительным соглашением от 09.04.2012 года срок действия договора аренды был установлен с 01.04.2009 по 15.06.2013.

Постановлением Главы городского поселения Мытищи от 12.12.2012 N 2100, на основании результатов публичных слушаний, был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100803:65 с "для размещения спортивной школы" на "для размещения спортивно-общественного здания".

После изменения вида разрешенного использования земельного участка стороны утвердили "дорожную карту" плана мероприятий по реализации строительства спортивно-общественного здания на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0100803:65.

Постановлением Администрации Мытищинского муниципального района от 13.05.2014 г. N 1136 срок действия Договора аренды был продлен до 31.12.2015.

В связи с изменением вида разрешенного использования и продлением срока действия договора аренды между сторонами 01.09.2014 года было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды земли от 15.06.2009 года N 6529, в соответствии с которым изменялся вид разрешенного использования земельного участка, то есть цель предоставления земельного участка - для размещения спортивно-общественного здания, а также продлевался срок действия договора до 31.12.2015 года.

Истцом в адрес ответчика 29.10.2014 направлено уведомление, в котором истец предлагал ответчику расторгнуть договор арены, ссылаясь на то, что ответчиком не получено заключение государственной экспертизы проекта, разрешения на строительство, не представлено доказательств выполнения "Дорожной карты" плана мероприятий по реализации строительства спортивно-общественного здания на земельном участке по адресу: Московская обл., Мытищинский муниципальный район, муниципальное образование городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ул. Колпакова, мкр. 17, корп. 25.

Поскольку ответчик от расторжения договора отказался, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 указанной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ГК РФ.

Исходя из взаимосвязанных положений пункта 2 статьи 46 и пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, договор аренды может быть прекращен по инициативе арендодателя в случаях:

1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- порче земель;

- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 ЗК РФ;

3) в иных предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях.

Как следует из положений статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В своей апелляционной жалобе истец указывает, что судебном заседании ответчиком не исполняется план мероприятий, предусмотренных "Дорожной картой", что свидетельствует о том, что ответчик не приступил к использованию земельного участка в целях строительства и, соответственно, свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство также не раскрывает понятия "освоение земельного участка", между тем в соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с данными положениями действующее законодательство разделяет два понятии "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство - это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и т.д.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельный участок должен использоваться в целях строительства спортивно- общественного здания.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100803:65 был изменен под "размещение спортивно-общественного здания" на основании постановления Главы городского поселения Мытищи от 12.12.2012, а в договор аренды изменения, касающиеся вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, были внесены только 01.09.2014.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что именно с момента внесения изменений относительно вида разрешенного использования в договор аренды необходимо исчислять срок, с которого ответчик обязан приступить к использованию земельного участка по целевому назначению, так как до этого договором были предусмотрены иные цели предоставления земельного участка.

Кроме того, из материалов дела следует, что после изменения вида разрешенного использования, ответчик приступил к освоению земельного участка, что подтверждается тем, что постановлением Администрации городского поселения Мытищи от 11.12.2014 г. N 2117 обществу разрешена разработка документации по планировке территории общей площадью 1930 кв.м, также обществом были разработаны архитектурные решения проекта спортивно-общественного здания.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных действующим законодательством, необходимых для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

Довод истца о том, что ответчиком не соблюдаются обязательства, предусмотренные "Дорожной картой", отклоняется апелляционным судом, так как данный документ, подписанный сторонами не является приложением к Договору аренды, а в договоре аренды не указано, что неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных "Дорожной картой" является основанием для расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Из всего вышеуказанного следует, что каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2015 года по делу N А41-4857/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.Ю. Епифанцева Н.Н. Катькина