Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2015 г. N 15АП-7235/15

город Ростов-на-Дону

09 июня 2015 г.

дело N А53-30015/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от истца - председателя Шишкина Б.А., Ефимовой А.В. по доверенности от 19.11.2014,

от ответчика - директора Афанасьева М.Е.,

от третьего лица - Хренкова А.С. по доверенности от 10.11.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

товарищества собственников жилья "Нагибина, 25"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25.03.2015 по делу N А53-30015/2014 (судья Прокопчук С.П.)

по иску товарищества собственников жилья "Нагибина, 25"

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дон", муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону"

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Нагибина,25" (далее - истец, ТСЖ "Нагибина,25", товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дон" (далее - ответчик, общество) о признании права собственности общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дон" на нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв.м., N 11 площадью 1,7 кв.м., расположенные в подвале дома N 25 по пр. М.Нагибина, отсутствующим; о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. М.Нагибина, д. 25, на нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв.м., N 11 площадью 1,7 кв.м., расположенные в подвале дома N 25 по пр. М.Нагибина; об истребовании из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дон" нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв.м., N 11 площадью 1,7 кв.м., расположенные в подвале дома N 25 по пр. М. Нагибина (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 56)).

Иск мотивирован тем, что после получения копии технического паспорта на многоквартирный дом в МКУ "УЖКХ Ворошиловского района" (по состоянию на 1980 год), а также копий правоустанавливающих документов от собственников помещений в доме в ходе проведенного осмотра общего имущества в многоквартирном доме выяснилось, что на цокольном этаже дома расположено помещение площадью 9,3 кв. м (N 1 на поэтажном плане), которое согласно данным технического паспорта предназначено для размещения электрощитовой. Однако доступ к указанному помещению в настоящее время у истца отсутствует, электрооборудование дома перенесено в коридор, ведущий в рамку управления системой отопления многоквартирного дома. Спорное помещение, входит в состав нежилого помещения площадью 83,2 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дон" (запись о регистрации N 61-61-01/511/2010-23 от 13.07.2010).

Определением суд первой инстанции от 18.02.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казенное учреждение "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону".

Ответчики иск не признали, ООО "Строительная компания "Дон" в отзыве заявило о применении срока исковой давности, начало течения которого исчислил с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на помещение (04.09.2009).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.03.2015 в удовлетворении иска отказано.

Товарищество обжаловало решение суда в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что вывод суда о выборе ненадлежащего способа защиты и о пропуске срока исковой давности является несостоятельным, противоречащим постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64. Поскольку на момент приватизации первой квартиры в мае 1992, согласно данным органов технической инвентаризации, спорные помещения были предназначены для использования в качестве щитовой и лестничной клетки (т.е. для обслуживания более чем одного помещения), то с указанного момента возникло право общей долевой собственности. Определяя правовой режим спорных помещений на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 83,2 кв.м. в порядке приватизации в 2010 году, а также ставя правовой режим спорных помещений в зависимость от наличия или отсутствия в них инженерных коммуникаций, суд первой инстанции неправильно истолковал закон. Поскольку спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу, МУ "Фонд имущества г.Ростова-на-Дону" не имело право его отчуждать, а договор купли-продажи от 17.05.2010 N 176, заключенный с ООО "СК ДОН" в отношении спорных помещений следует считать ничтожной сделкой. При применении срока исковой давности судом не учтено, что до создания ТСЖ "Нагибина, 25" и принятия дома в управление ТСЖ, последнее как юридическое лицо и собственники помещений в доме не могли знать о проведенной реконструкции подвальных помещений, поскольку не имели свободного доступа в коридор, ведущий в рамку управления и спорное помещение бывшей щитовой, а также о регистрации права собственности ответчика на спорные помещения. Суд не указал в решении, по каким мотивам были отвергнуты выводы строительно-технического исследования о нарушении расположения щитовой, имеющегося в материалах дела. Суд необоснованно взыскал 4000 рублей в доход федерального бюджета.

МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" в отзыве апелляционную жалобу не признало. Указало, что спорное нежилое помещение не может быть признано техническим подвалом в смысле требований ЖК РФ и ГК РФ. Отчет ООО "Нирлан" N 453 от 24.03.2010 не содержит сведений о наличии в спорном помещении инженерных коммуникаций. Истец не представил доказательств того, что на момент приватизации первой квартиры (1992) истребуемые им помещения фактически использовались жильцами дома в качестве общего имущества для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме. С 2000 года арендатором помещения являлся ответчик, а с 1992 по 2000 арендатором являлось и иное учреждение, что подтверждает довод об использовании спорных помещений для целей, не связанных с обслуживанием дома. По требованию о признании сделки недействительной (договора N 176/В от 17.05.2010) истекла исковая давность, исчисляемая с начала исполнения договора.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержали.

Представители ответчиков апелляционную жалобу не признали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела товарищество собственников жилья "Нагибина, 25", зарегистрировано в качестве юридического лица 13.09.2013 и приняло в управление 13.09.2013 дом, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 25.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

В обоснование доводов о принадлежности спорных помещений к общей долевой собственности истец ссылается на технический паспорт, составленный на жилой дом N 25, литер А, по пр.Октября, г.Ростова-на-Дону, составленный по состоянию на 27.02.1980 г., из которого следует год постройки дома - 1958, а также наличие в подвале помещений щитовой площадью 9,3 кв.м. и рамки управления площадью 9,3 кв.м.

Согласно справке МУПТИ и ОН от 16.12.2014 N 1105440, по адресу: Ростов-на-Дону, пр.Михаила Нагибина, д.25 (бывший пр.Октября N25) на основании решения Администрации Ворошиловского района N 329 от 29.05.1992 г. была приватизирована кв.N 36, рег. удостоверение БТИ N 285/26 от 10.06.1992 г.

Из представленных сведений БТИ следует, что в период с 1980 по 1987 помещение щитовой имело площадь 9,3 кв.м. (комната на поэтажном плане 1), а по состоянию на 24.04.2000 (л.д.160-162 т.1) следует, что в результате перепланировки помещения щитовой и примыкающего коридора, образовано помещение площадью 13,2 кв.м. (комната 1) лит.а10.

Представленные в дело доказательства не позволяют установить фактическое состояние спорного помещения щитовой площадью 9,3 кв.м. на дату приватизации первой квартиры (1992 г.) и, следовательно, с достоверностью констатировать возникновение права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Спорное помещение в составе иных подвальных помещений общей площадью 83,20 кв.м. (к. 1,2-3,4,5,6,7,8,9,10,11 лит. А) переданы ответчику в аренду по договору N 2066-6 от 27.07.2000, заключенному между Комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Строительная компания "Дон" (арендатор). Договоры аренды ежегодно перезаключались до 15.03.2009 г.

При этом, как следует из представленных в дело копий ордера N 469 от 29.04.94г, и договора от 29.04.1994 N 469/087 ранее помещение площадью 83,2 кв.м. по адресу: г.Ростов-на-Дону, пр. Октября,25 администрацией Ворошиловского района г.Ростова-на-Дону передавалось в аренду ТОО "Электромонтажник" под контору (л.д.115-118 т.2).

Право собственности муниципального образования г.Ростов-на-Дону на нежилое помещение общей площадью 83,2 кв.м. номера на поэтажном плане: комнаты N 1,4,5,6,7,8,9,10,11,2-3 этаж цокольный, литер А, по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул. Михаила Нагибина,25, зарегистрировано 04.09.2009 (запись регистрации N61-61-01/543/2009-128).

Впоследствии, на основании распоряжения департамента имущественно-земельных отношений администрации г.Ростова-на-Дону от 12.04.2010 N 1230 "Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Нагибина,25, между МУ "Фонд имущества г.Ростова-на-Дону" (продавец) и ООО "Строительная компания "ДОН" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, предметом которого является арендуемое покупателем муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 83,2 кв.м. (к.к. N 1,4,5,6,7,8,9,10,11,2-3 по данным МУПТИиОН от 16.06.2009), цокольный этаж.

Право собственности ООО "Строительная компания "ДОН" зарегистрировано 13.07.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.07.2010, от 16.10.2013 (л.д.88,89 т.1).

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ)".

Пунктом 58 Постановления N 10/22 предусмотрено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, при рассмотрении исков о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома к предмету доказывания относится вопрос о наличии (отсутствии) факта владения спорными помещениями (о наличии у истца возможности свободного, неконтролируемого со стороны других лиц доступа в спорные помещения).

Представленные в дело доказательства подтверждают факт выбытия спорной щитовой из владения собственников помещений многоквартирного дома, в результате перепланировки и передачи в аренду помещения общей площадью 83,2 кв.м. не позднее 29.04.1994 года и непрерывное владение спорным помещением ответчиком с 27.07.2000 года и по настоящее время на основании договоров аренды, а впоследствии купли-продажи в порядке приватизации.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 360/12 по делу N А29-9477/2010 указано, что при наличии заявления об истечении срока исковой давности, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им.

Непрерывное владение ответчика спорными помещениями подвала с 2000 года подтверждено представленными в дело документами и истцом не опровергнуто.

Согласно правовой позиции закрепленной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2009 г. N 12537/09, необходимо учитывать, что исходя из положений статей 138 и 135 Жилищного кодекса РФ при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, ТСЖ не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 г. N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока исковой давности начинается с соответствии со статьей 200 ГК РФ со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.

Следовательно, при рассмотрении заявления о пропуске срока исковой давности необходимо исходить из информированности о владении ответчика собственников помещений, а не ТСЖ.

Принимая во внимание пояснения истца о том, что спорное помещение необходимо собственникам для эксплуатации общего имущества, апелляционный суд приходит к выводу, что, проживая в данном жилом доме, собственники помещений не могли оставаться неосведомленными о том, что с 2000 года спорные помещения в подвале жилого дома занимает ответчик. Следовательно, должны были знать об использовании спорных помещений не как общего имущества дома, а в других целях (под офис коммерческой организацией), а также о выносе щитовой в рамку управления и отсутствии доступа ввиду перепланировки помещений, что свидетельствует о выбытии помещений из их фактического владения.

В связи с попуском срока исковой давности в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения и о признании права общей долевой собственности надлежит отказать.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", такой способ защиты нарушенного права, как признание права отсутствующим, может быть реализован только в случае, если он заявлен владеющим лицом.

Поскольку судом установлено владение ответчиком спорным имуществом с 2000 года и, соответственно, факт выбытия спорного имущества из владения собственников помещений многоквартирного дома, заявляя требование о признании права собственности общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Дон" на нежилые помещения комнаты N 1 площадью 13,2 кв.м., N 11 площадью 1,7 кв.м., расположенные в подвале дома N 25 по пр. М.Нагибина, отсутствующим, истец избрал ненадлежащий способ защиты прав.

МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" не имеет материально-правовых притязаний в отношении спорного имущества, следовательно, по заявленному иску является ненадлежащим ответчиком.

Доводы о неправомерном взыскании государственной пошлины в размере 4000 руб. отклоняются, поскольку суд первой инстанции обоснованно исходил из заявленных истцом трех требований, являющихся самостоятельными способами защиты прав (признание права, виндикация и признание права отсутствующим), и размера уплаченной госпошлины 8000 руб. (л.д.11,58 т.1). Объединение двух требований в одном абзаце не является основанием для их квалификации как единого требования.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.03.2015 по делу N А53-30015/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник О.Х. Тимченко