Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2015 г. N 05АП-4197/15

г. Владивосток

10 июня 2015 г.

Дело N А24-5945/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 04 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, Д.А. Глебова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интерторг",

апелляционное производство N 05АП-4197/2015

на решение от 23.03.2015

судьи В.П. Березкиной

по делу N А24-5945/2014 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Интерторг" (ИНН 4101063090, ОГРН 1024101026410)

к Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101036106, ОГРН 1024101022010)

третье лицо Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии:

от истца: Скоробач С.Г., представитель по доверенности от 11.08.2014 сроком действия на один год, удостоверение;

от ответчика и третьего лица представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Интерторг" (далее - ООО "Интерторг", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Администрация) о признании права собственности на объект законченного строительства - здание склада сырья по ул. Тундровая в г.Петропавловске-Камчатском, назначение нежилое, площадью застройки 1017 кв.м, степень готовности 100%, инв. N 8580, лит. А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 41:01:010119:189.

Определением Арбитражного суда Камчатского края от 15.01.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 23.03.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Интерторг" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Истец не согласен с выводом суда о том, что завершение строительства объекта недвижимости осуществлено с нарушением целевого назначения земельного участка, а также что истец самовольно изменил вид разрешённого использования земельного участка. Указывает, что в договоре аренды земельного участка зафиксировано: фактическое использование - для завершения строительства объекта недвижимости, предыдущему пользователю земельный участок также выделялся для строительства объекта недвижимости. Указывает, что судом не принято во внимание, что за истцом зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости как на объект незавершённого строительства. Полагает, что изменение правового статуса объекта недвижимости не должно влиять на возможность приобретения истцом права собственности уже на законченный строительством объект.

В канцелярию суда поступил отзыв на апелляционную жалобу от Администрации, в котором ответчик на доводы жалобы возразил, указал, что в нарушение требований градостроительного законодательства разрешение на строительство объекта истец не получал, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец обратился уже после того, как принадлежащий ему объект был построен, в связи с чем апелляционную жалобу считает необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Администрация, Департамент, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд не обеспечили. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель ООО "Интерторг" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, письменных пояснениях к жалобе.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 15.12.1997 между акционерным обществом открытого типа "Кондитерская фабрика Изюминка" (арендодатель) и ООО "Интерторг" (арендатор) заключен договор аренды с правом выкупа, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование объект незавершенного строительства нежилого фонда - двухэтажное железобетонное здание под склад сырья, принадлежащее арендодателю на праве собственности, общей площадью согласно техническому паспорту БТИ 1888,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Тундровая, 2, для использования в соответствии с его назначением и других целей, не противоречащих условиям договора, с правом последующего выкупа (пункт 1.1 - предмет договора).

Согласно пункту 1.2 договор от 15.12.1997 предусматривает последующий переход права собственности на арендуемое здание арендатору и заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимого имущества.

Пунктом 1.7 договора от 15.12.1997 определено, что на срок аренды здания к арендатору переходит право пользования необходимой частью земельного участка общей площадью согласно кадастровому учету и заключенному арендодателем договору аренды земли. С момента выкупа здания к арендатору переходит право пользования указанным земельным участком без согласия собственника земли в соответствии с действующим законодательством.

30.12.2008 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "Интерторг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5047, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 41:01:010119:189, площадью 2459 кв.м, расположенный по адресу: край Камчатский, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Тундровая, д. 2, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, вид разрешенного использования: земельные участки баз и складов, фактическое использование: для завершения строительства здания склада сырья (Лит.А).

Пунктом 2.1 договора от 30.12.2008 срок его действия установлен с 30.12.2008 до 29.12.2013. Правоотношения по договору и обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает с 01.01.2009.

Договор аренды земельного участка от 30.12.2008 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1017 кв.м., степень готовности 99%, инв. N 8580, лит. А, адрес объекта: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Тундровая, кадастровый (условный) номер: 41:01:0010119:577, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.10.2013 сделана запись регистрации N 41-41-01/035/2013-939. Основанием для государственной регистрации права послужил договор аренды с правом выкупа от 15.12.1997.

В соответствии с письмом ГУП "Камчатское краевое БТИ" от 20.02.2014 на дату последней технической инвентаризации от 26.11.2013 спорный объект является законченным строительством объектом, о чём ООО "Востокстрой" выдан технический паспорт на здание склада сырья (инв.N 8580).

Также в соответствии с выводами технического заключения по результатам обследования конструкций спорного объекта, проведенного ООО "Востокстрой", здание склада сырья является объектом законченного строительства, имеет готовность 100%, соответствует строительным нормам и правилам согласно СНиП 3.03.01-87, здание пригодно для безопасной эксплуатации в качестве здания склада.

24.06.2014 ООО "Интерторг" обратилось в Департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Письмом Департамента от 30.06.2014 за N 01-08-01/3511/14 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано в связи с отсутствием разрешения на строительство.

Ссылаясь на то, что спорный объект соответствует обязательным для соблюдения нормам и правилам, сохранение спорного имущества не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ООО "Интерторг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно положениям пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из материалов дела следует, что за истцом 16.10.2013 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства: назначение нежилое, площадь застройки 1017 кв.м., степень готовности 99%, инв. N 8580, лит. А, адрес объекта: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Тундровая, кадастровый (условный) номер: 41:01:0010119:577.

Впоследствии 04.11.2013 между ООО "Интерторг" (заказчик) и ИП Фисюра О.А. (подрядчик) заключён договор N 22, по условиям которого подрядчик обязуется выполнить работы по изготовлению и монтажу пожарного трубопровода в здании, расположенном по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, ул. Тундровая, 2 (пункт 1.1 - предмет договора).

Согласно акту приёма-передачи выполненных работ N 27 от 20.12.2013 к договору N 22 от 04.11.2013 подрядчик выполнил, а заказчик принял следующие работы: изготовление и монтаж пожарного трубопровода и гидравлические испытания, работы выполнены в полном объёме и с надлежащим качеством.

Вместе с тем доказательств получения истцом разрешения на строительство для завершения строительства здания склада сырья в материалах дела не имеется. Письмом Департамента от 30.06.2014 за N 01-08-01/3511/14 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано в связи с отсутствием разрешения на строительство.

Таким образом, завершение строительства здания осуществлено без получения на это необходимых разрешений.

По правилу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке как способ защиты права применяется в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном порядке. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в любом случае является исключительным способом защиты интереса, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014, право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен лицу по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В материалах дела имеется Договор аренды земельного участка N 5047 от 30.12.2008, подписанный между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "Интерторг" (арендатор), в соответствии с условиями которого Обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 41:01:01 01 19:189 для завершения строительства здания склада сырья на период с 30.12.2008 до 29.12.2013.

Однако данный договор не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

На вопрос суда представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснил, что иных договоров, в том числе ранее заключенных, в отношении земельного участка с кадастровым N 41:01:010119:189 кроме договора аренды от 30.12.2008 N 5047 у общества не имеется.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Поскольку ответчиком в рассматриваемом случае является Администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, которая не является стороной Договора аренды земельного участка N 5047 от 30.12.2008, кроме того, признание права собственности на самовольную постройку имеет публичный характер и влечет определенные правовые последствия, в том числе преимущественное право на выкуп земельного участка, однако договор аренды не прошел государственную регистрацию и, соответственно, права, предоставленные истцу по такому договору, не могут быть противопоставлены третьим лицам, коллегия приходит к выводу о невозможности в рассматриваемом случае признать право на спорный объект как на самовольную постройку в отсутствие надлежаще оформленных прав истца на земельный участок. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014.

Более того, право собственности на самовольную постройку может быть признано только, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно представленному истцом Техническому заключению по результатам обследования конструкций здания объекта "Здание склада сырья", расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Тундровая, выполненному ООО "Востокстрой", здание соответствует строительным нормам и правилам согласно СНиП, здание пригодно для безопасной эксплуатации в качестве здания склада, однако заключение не позволяет определить, каким образом эксперт пришел к таким выводам, кроме того, заключение не содержит выводов о том, что здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а указание на пригодность к безопасной эксплуатации в качестве здания склада не позволяет прийти к однозначному выводу о безопасности здания для жизни и здоровья граждан.

Наличие государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства, как и целевое предоставление земельного участка для строительства объекта недвижимости, правового значения по делу не имеют, поскольку не являются основаниями для приобретения права собственности на самовольно построенный объект недвижимости по смыслу пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, исковые требования ООО "Интерторг" к Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа о признании права собственности на объект законченного строительства - здание склада сырья по ул. Тундровая в г. Петропавловске-Камчатском, назначение нежилое, площадью застройки 1017 кв.м, степень готовности 100%, инв. N 8580, лит. А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 41:01:010119:189, не подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Камчатского края не имеется, апелляционная жалоба ООО "Интерторг" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 23.03.2015 по делу N А24-5945/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев Д.А. Глебов