Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2015 г. N 15АП-2785/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 февраля 2016 г. N Ф08-9723/15 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

10 июня 2015 г.

дело N А32-22465/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клята Е.В.

при участии:

от истца: представитель Серышев С.Г., паспорт, доверенность N 4 от 12.01.2015

от администрации муниципального образования Красноармейский район: не явился, извещен

от КФХ Ларионовой Н.А.: глава КФХ Ларионова Н.А., паспорт

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства Ларионовой Нелли Александровны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 19.12.2014 по делу N А32-22465/2013 (судья Левченко О.С.)

по иску закрытого акционерного общества "Агрофирма "Полтавская" (ИНН 2336015710, ОГРН 1022304038460)

к ответчикам: администрации муниципального образования Красноармейский район; крестьянскому (фермерскому) хозяйству Ларионовой Н.А.

при участии третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Агрофирма "Полтавская" (далее - агрофирма, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования Красноармейский район, ст. Полтавская (далее - администрация), к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Ларионовой Н.А. (далее - КФХ) о признании недействительным договора аренды N 1300004115 от 29.04.2011 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20648 кв. м, с кадастровым номером 23:13:0302000:349, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо - восток от ст. Староджерелиевской, недействительным; о понуждении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии исключить из ЕГРП регистрационную запись N 23-23-24/038/2011-179 о регистрации договора аренды N 1300004115 от 29.04.2011.

Решением от 19.12.2014 признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 1300004115 от 29.04.2011, заключенный между администрацией муниципального образования Красноармейский район и КФХ Ларионовой Н.А., применены последствия недействительности сделки в виде аннулирования регистрационной записи N 23-23-24/038/2011-179 о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 1300004115 от 29.04.2011. С администрации муниципального образования Красноармейский район, станица Полтавская в пользу закрытого акционерного общества "Агрофирма "Полтавская" взыскано 2000 руб. госпошлины. С крестьянского (фермерского) хозяйства Ларионовой Н.А. в пользу закрытого акционерного общества "Агрофирма "Полтавская" взыскано 2000 руб. госпошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, крестьянское (фермерское) хозяйство Ларионовой Н.А. обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 19.12.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что расчеты эксперта, указанные в исследовательской части заключения от 06.11.2014, проведенной по настоящему делу экспертизы, содержат арифметические ошибки, повлиявшие на выводы эксперта. Исходя из вышеизложенного, в заключении экспертом сделан ошибочный вывод о том, что деление земельного участка с кадастровым N 23:13:03002000:349, расположенного примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской невозможно, поскольку такое деление приведет к превышению плотности застройки, установленной приложением "В" СП 19.13330.2011. В целях устранения вышеуказанных противоречий и допущенных ошибок, КФХ Ларионова Н.А. было заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений, однако, суд первой инстанции отклонил данное ходатайство. В настоящее время физический износ административного здания площадью 86,8 кв. м (литер: А, а); здания котельной площадью 58,1 кв.м. (литер: В); здания склада масел площадью 26,3 кв.м (литер: Б) составляет 100%, что подтверждается имеющимися в материалах дела комиссионными актами обследования, проведенными специалистами Красноармейского районного отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ по Краснодарскому краю (акты обследования N 853 от 28.08.2013; N 867 от 18.10.2013; N 868 от 18.10.2013). Исключительное право на приватизацию либо аренду земельного участка у собственника объектов (ЗАО "Агрофирма "Полтавская") возникает лишь после восстановления разрушенных объектов. В настоящее время в Арбитражном суде Краснодарского края рассматривается дело N А32-4112/2014 о признании отсутствующим права собственности ЗАО "Агрофирма "Полтавская" на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке.

В составе суда произведена замена судьи Барановой Ю.И. на судью Пономареву И.В. в связи с нахождением судьи Барановой Ю.И. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2006 по делу N А32-11347/2006 за агрофирмой зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимости, расположенные в ст. Староджерелиевской, 260 м по направлению на северо-восток от станицы: здание склада масел литер Б, площадью 26,3 кв. м; административное здание литер А, площадью 86,8 кв. м; здание котельной литер В, площадью 58,1 кв. м.

Факт регистрации 11.08.2006 за агрофирмой права собственности по объектам недвижимости подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права: свидетельство о государственной регистрации права серии 23 АА 925259 (л.д. 67, т.1) на административное здание литер "А" площадью 86,8 кв.м. от 11.08.2006 номер регистрации 23-23-24/036/2006-079, свидетельство о государственной регистрации права серии 23 АА 925260 (л.д. 65, т.1) на здание масел литер "Б" площадью 26,3 кв.м. от 11.08.2006 номер регистрации 23-23-24/036/2006-080, свидетельство о государственной регистрации права серии 23 АА 925263 (л.д. 69, т.1) на здание котельной литер "В" площадью 58,1 кв.м. от 11.08.2006 номер регистрации 23-23-24/036/2006-081 и выпиской из ЕГРП от 15.04.2013.

Все указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0302000:394, что следует из кадастровых паспортов объекта недвижимости от 31.07.2012, 01.08.2012, 06.08.2012.

Как видно из материалов дела 05.11.2008 Постановлением Главы муниципального образования Красноармейский район за N 3302 (л.д. 27, т.1) ЗАО "Агрофирма "Полтавская" предоставлено сроком на 49 лет в долгосрочную аренду земельный участок площадью 20648 кв. м, с кадастровым номером 23:13:0302000:394, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо - восток от ст. Староджерелиевской.

В то же время, по постановлению и.о. главы этого же района от 12.03.2011 N 119 (л.д. 211, т.1) 29.04.2011 между управлением муниципальной собственности администрации (арендодатель) и КФХ (арендатор) заключен договор аренды N 1300004115 этого же земельного участка площадью 20648 кв. м, с кадастровым номером 23:13:0302000:394, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо - восток от ст. Староджерелиевской, с видом разрешенного использования - для размещения базы КФХ с наземной автостоянкой для хранения сельхозтехники сроком на 49 лет.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 20.05.2011.

Агрофирма, полагая, что в результате заключения договора аренды земельного участка нарушено ее исключительное право на приватизацию либо получение в аренду земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Следовательно, собственник объекта недвижимости не может быть лишен права на приобретение в собственность либо аренду земельного участка, необходимого для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества. Предоставление в аренду иному лицу земельного участка (части участка), без которого невозможна нормальная эксплуатация принадлежащих обществу объектов недвижимости, препятствует истцу не только в реализации прав собственника в отношении объекта недвижимости, но также и в оформлении прав на земельный участок, необходимый для обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества (пункт 3 статьи 33 ЗК РФ).

Судом первой инстанции установлено, что на момент предоставления КФХ Ларионовой Н.А. земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:349 в его границах уже существовали объекты недвижимости, право собственности на которые признано в судебном порядке за обществом и зарегистрировано в государственном реестре.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при наличии на земельном участке объекта недвижимости принадлежащего на праве собственности одному лицу, передача в аренду такого земельного участка другому лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Указанное свидетельствует, что в аренду КФХ не могла быть предоставлена та часть земельного участка, которая была непосредственно занята принадлежащими агрофирме объектами недвижимости.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N А48-2067/2010, получившей отражение в постановлении от 06.09.2011 N 4275/11, в случае, если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, делим, но при заключении сделки с указанным участком не были учтены права собственника одного из объектов недвижимости, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В определении ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 указано, что иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности: по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

Определением суда от 20.08.2014 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Бюро независимых экспертиз".

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Указать, делим ли земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:394, необходимый для использования и эксплуатации зданий, строений, расположенных на земельном участке, расположенном по адресу: Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, принадлежащих ЗАО "Агрофирма "Полтавская" на праве собственности.

2. Если ответ на вопрос 1 "да" - указать, какая конфигурация и площадь земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО "Черноерковское", отделение N 3, кадастровый номер 23:13:0302000:394, необходима для использования и эксплуатации зданий, строений, расположенных на земельном участке, расположенном по адресу: Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, принадлежащих ЗАО "Агрофирма "Полтавская" на праве собственности.

3. Провести кадастровые работы путем определения координат характерных точек границ на местности земельного участка необходимого для эксплуатации использования зданий, строений, расположенных на земельном участке, расположенном по адресу: Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, принадлежащих ЗАО "Агрофирма "Полтавская" на праве собственности (характеристики согласно техническим паспортам).

Согласно экспертному заключению от 06.11.2014, деление земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:394, расположенного примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Краснодарский край, Красноармейский район, невозможно, поскольку такое деление приведет к превышению плотности застройки, установленной приложением "В" СП 19.13330.2011. В связи с неделимостью спорного земельного участка ответы на вопросы 2 и 3 экспертом не даны.

Исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ, собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

КФХ ссылается на нахождение на спорном земельном участке принадлежащего ему объекта недвижимости - конторы КФХ площадью 85,2 кв. м.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств государственной регистрации в установленном порядке на объект недвижимости - контору КФХ, в отношении которого представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции признал не доказанным факт нахождения на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, принадлежащего КФХ на праве собственности, в связи с чем, указал, что договор аренды от 29.04.2011 N 1300004115 заключен с КФХ в нарушение статьи 36 ЗК РФ, что влечет его недействительность (ничтожность).

Требование об обязании исключить из ЕГРП регистрационную запись N 23-23-24/038/2011-179 о регистрации договора аренды N 1300004115 от 29.04.2011 представляет с собой требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в связи с чем, удовлетворено судом первой инстанции.

При этом, ссылки на допущенные экспертом при производстве экспертизы арифметические ошибки не влияют на правомерность выводов суда первой инстанции о недействительности договора (ничтожности) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 1300004115 от 29.04.2011, заключенного между администрацией муниципального образования Красноармейский район и КФХ Ларионовой Н.А. ввиду следующего.

Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства, осуществления его деятельности, расширения, определен в статье 12 Закона N 74-ФЗ.

В силу названной нормы граждане, которые заинтересованы в предоставлении им участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания (расширения) фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Орган местного самоуправления на основании поданного заявления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об этом земельном участке, после чего обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого участка. Решение о предоставлении земельного участка в аренду заявителю принимается уполномоченным органом в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого участка. Копия такого решения (с приложением кадастрового паспорта участка) направляется заявителю. Договор аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия решения о предоставлении участка в аренду.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 12 Закона N 74-ФЗ граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть, в том числе обоснованы размеры предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства).

Данная норма означает, что заявление о предоставлении земельного участка фермерскому хозяйству должно содержать обоснование необходимости в испрашиваемом участке (указанной в нем площади), подтвержденное содержанием приобщенных к нему документов.

Как видно из материалов дела 05.11.2008 Постановлением Главы муниципального образования Красноармейский район за N 3302 (л.д. 27, т.1) ЗАО "Агрофирма "Полтавская" предоставлен сроком на 49 лет в долгосрочную аренду спорный земельный участок площадью 20648 кв. м, с кадастровым номером 23:13:0302000:394, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо - восток от ст. Староджерелиевской.

В то же время без отмены указанного постановления за N 3302 этот же участок, на котором расположены 3 (три) реестровых объекта недвижимости истца одновременно выделен в 2011 году и ответчику.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса.

Изложенное означает, что спорный земельный участок должен быть предоставлен на торгах. Нарушение публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения влечет недействительность договора аренды.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

В судебном заседании представитель Главы КФХ указал, что публичного извещения и публикации в газете о передаче в аренду спорного земельного участка не было, доказательств публикации объявления о выделении спорной земли в дело не представлено.

Таким образом, заключенный управлением муниципальной собственности администрации муниципального образования Красноармейский район с главой КФХ, без проведения процедуры публичных торгов договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.04.2011 N 1300004115, ранее выделенный в 2008 году главой муниципального образования на 49 лет истцу (по постановлению от 05.11.2008 N за 3302) не соответствует нормам земельного законодательства.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно признан недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 1300004115 от 29.04.2011, заключенный между администрацией муниципального образования Красноармейский район и КФХ Ларионовой Н.А., а также применены последствия недействительности сделки в виде аннулирования регистрационной записи N 23-23-24/038/2011-179 о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 1300004115 от 29.04.2011.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2014 по делу N А32-22465/2013 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

В.В. Ванин И.В. Пономарева