Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2015 г. N 18АП-5286/15

г. Челябинск

08 июня 2015 г.

Дело N А07-20413/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 по делу N А07-20413/2014 (судья Саяхова А.М.).

В заседании приняли участие представители:

Городского Потребительского Общества "Якын" БашПотребСоюза - Фрост Александр Михайлович (доверенность от 16.01.2015);

Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан - Калимуллина Рамиля Рустамовича (доверенность от 11.08.2014 N 02-Г-1321);

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават - Паевская Снежана Валентиновна (доверенность от 29.05.2015 N 5), Калимуллин Рамиль Русиамович (доверенность от 27.02.2015 N 2).

Городское Потребительское Общество "Якын" БашПотребСоюза (далее - истец, общество "Якын", ГПО "Якын" Башпотребсоюза) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с требованиями к Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора N 115 купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 03.09.2014, а также договора N 116 купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 03.09.2014. В соответствии с уточненными истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса требованиями, истец просил:

- пункт 3.1. договора N 115 купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 03.09.2014 изложить в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору составляет 4 654 416 (четыре миллиона шестьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста шестнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость ( далее - НДС); пункт 2.2. - исключить; пункт 3.4. изложить в следующей редакции: "Оплата процентов по настоящему договору производится покупателем одновременно с погашением основного долга", приложение к договору N 115 от 03.09.2014 - исключить.

- пункт 3.1. договора N 116 купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 03.09.2014 изложить в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору составляет 5 172 575 (пять миллионов сто семьдесят две тысячи пятьсот семьдесят пять) рублей без учета НДС; пункт 2.2. - исключить; пункт 3.4. изложить в следующей редакции: "Оплата процентов по настоящему договору производится покупателем одновременно с погашением основного долга", приложение к договору N 116 от 03.09.2014 - исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" (далее - ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 (резолютивная часть оглашена 10.03.2015) исковые требования Городского Потребительского Общества "Якын" БашПотребСоюза удовлетворены.

При урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора N 115 купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 03.09.2014, суд решил пункт 2.2. - исключить; пункт 3.1. изложить в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору составляет 4 654 416 (четыре миллиона шестьсот пятьдесят четыре тысячи четыреста шестнадцать) рублей без учета НДС", пункт 3.4. изложить в следующей редакции: "Оплата процентов по настоящему договору производится покупателем одновременно с погашением основного долга", приложение к договору N 115 от 03.09.2014 - исключить.

При урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора N 116 купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 03.09.2014,суд решил: пункт 2.2. - исключить; пункт 3.1. изложить в следующей редакции: "Цена имущества по настоящему договору составляет 5 172 575 (пять миллионов сто семьдесят две тысячи пятьсот семьдесят пять) рублей без учета НДС", пункт 3.4. изложить в следующей редакции: "Оплата процентов по настоящему договору производится покупателем одновременно с погашением основного долга"; приложение к договору N 116 от 03.09.2014 - исключить.

С вынесенным решением не согласились ответчик и третье лицо - Комитет, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на правильность установленной в проектах договоров купли-продажи цены выкупа объектов нежилого фонда. Полагает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества на дату подачи заявление субъектом малого предпринимательства о реализации преимущественного права может быть осуществлена только в случае подачи надлежащего заявления. Такими признаками заявления ГПО "Якын" Башпотребсоюза от 22.01.2013 не обладали, по причине предоставления сведений от управляющей организации об отсутствии общих инженерных коммуникаций в выкупаемых помещениях лишь 25.03.2014, после чего органом местного самоуправления совершены необходимые для оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества действия.

По мнению апеллянта, при определении выкупной стоимости суд неправомерно исходил из доказательственного значения заключения судебной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг" Бикбаевым Ришатом Хадыевичем (далее - ООО "Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг", Бикбаев Р.Х.). Указанное заключение считает противоречащим законодательству об оценочной деятельности, поскольку при выполнении оценки по состоянию на 22.01.2013, анализ рынка произведен с использованием данных за февраль, март и апрель 2013 года; не проведен анализ ценообразующих факторов; не произведены корректировки по праву собственности сравниваемых помещений, хотя исследуемое помещение находилось в аренде общества, а также местонахождению аналогов. Также неверно указаны площади оцениваемых объектов с сравнении с аналогами, не указаны даты размещения объявлений о продаже аналогов, не произведен анализ рынка объектов недвижимости в городе Ишимбае, сравнение с которым приводит оценщик, не обоснован отказ от применения доходного подхода.

В связи с допущенными нарушениями, Администрация полагает необоснованным отклонение ходатайства о назначении повторной экспертизы и просит суд апелляционной инстанции назначить ее, поручив проведение эксперту Ахметгареевой Наталье Николаевне, эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз "Суд-информ" (л.д.10-14 т.4).

В апелляционной жалобе Комитет просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований по основаниям, аналогичным приведенным в жалобе ответчика. Ходатайствует о назначении повторной экспертизы и просит суд апелляционной инстанции назначить ее, поручив проведение эксперту Ахметгареевой Наталье Николаевне, эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз "Суд-информ" ( л.д.4-6 т.4).

Обществом "Якын" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с приведенными в ней доводами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание третье лицо, ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", не явилось.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали доводы и возражения на апелляционную жалобу, соответственно. Представителями Комитета представлены дополнительные пояснения по апелляционной жалобе, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств - базы данных "Rain Group Недвижимость" по состоянию на декабрь 2012 года, фотографий жилого дома по ул. Губкина, 23 в городе Салавате, копии исследования рынка коммерческой недвижимости за 3 квартал 2012 года, подготовленного агентством "Авеню".

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции, на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Поскольку уважительности причин, исключивших предоставление доказательств в суд первой инстанции, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения ходатайства о приобщении дополнительных доказательств не имеется.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Исходя из содержания апелляционных жалоб и отсутствия возражений участвующих в деле лиц относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части, проверка судебного акта осуществляется в части определения размера рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений.

Как следует из материалов дела и обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу А07-5094/2013, в соответствии с договорами N 779 и N 1419 о передаче объектов муниципального нежило фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 14.01.2008 Городское потребительское общество "Якын" БашПотребСоюза являлось арендатором встроенно-пристроенных помещений на первом этаже десятиэтажного кирпичного дома и подвала, расположенных по адресу: г. Салават, ул. Островского, 45 "а" общей площадью 469,2 кв.м, а также встроенно-пристроенных помещений на первом этаже девятиэтажного кирпичного дома и подвала, расположенных по адресу: г. Салават, ул. Островского, 45 "а" общей площадью 416, 3 кв., в связи с чем приобрело право на приобретение их в собственность в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

22.01.2013 общество "Якын" обратилось в Администрацию с заявлениями от 17.01.2013 N N 02, 03 о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов, расположенных по адресу: г. Салават, ул. Островского, 45 "а", площадью 416,3 кв. м и 469,2 кв. в порядке вышеназванного Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу N А07-5097/2013 признано незаконным, не соответствующим требованиям части 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ бездействие Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан, выразившееся в несовершении действий, предусмотренных названной нормой закона, по заявлениям Городского потребительского общества "Якын" БашПотребСоюза от 17.01.2013 NN 02, 03 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 416,3 кв. м. кадастровый (условный) номер 02-04-15/028/2007-560 и площадью 469,2 кв. м. кадастровый (условный) номер 02-04-18/009/2005-068, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Островского, д. 45а, а именно: в необеспечении заключения договоров на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления, в не принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, в не направлении заявителю проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. На Администрацию городского округа город Салават Республики Башкортостан возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по заявлениям ГПО "Якын" Башпотребсоюза от 17.01.2013 NN 02, 03 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.10.2013 по делу N А07-5188/2013 признано право ГПО "Якын" Башпотребсоюза на преимущественное приобретение в собственность: встроенно-пристроенного помещения на первом этаже 9-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: город Салават, улица Островского, дом 45 а, общей площадью 469, 2 кв.м., кадастровый или (условный) номер объекта 02-04-18/009/2005-068, а также встроенно-пристроенного помещения на первом этаже 9-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: город Салават, улица Островского, дом 45 а, общей площадью 416, 3 кв.м., кадастровый или (условный) номер объекта 02-04-15/028/2007-560.

03.09.2014 Администрацией городского округа город Салават Республики Башкортостан подготовлены проекты договоров купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Салават Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) N N 115 и 116 (л.д. 28-49 т. 1).

В соответствии с условиями указанных договоров рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: г.Салават, ул. Островского, 45а определена в соответствии с отчетами об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 011-14-ОС и N 102-14-ОС от 01.08.2014, выполненными независимым оценщиком ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" и составляет по договору N 115 от 03.09.2014 8 503 700 руб. (объект оценки площадью 416,3 кв.м.), по договору N 116 от 03.09.2014 - 8 496 300 руб. (объект оценки площадью 469,2 кв.м.) (п.п. 2.2, 3.1 договоров NN 115 и 116 от 03.09.2014).

Вышеназванными отчетами ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" рыночная стоимость нежилых помещений определена по состоянию на 10.04.2014 (л.д. 1-143 т. 2).

По инициативе общества "Якын" оценка рыночной стоимости нежилых помещений была произведена обществом с ограниченной ответственностью "АшкадарЭкспертСервис плюс", которым рыночная стоимость помещения, расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома, площадью 416,3 кв.м. находящегося по адресу: г.Салават, ул. Островского, 45а определена по состоянию на 22.01.2013 в сумме 5 978 000 руб. Размер стоимости помещения площадью 469,2 кв.м., расположенного на первом этаже девятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: г.Салават, ул. Островского, 45а по состоянию на 22.01.2013 определен в размере 5 317 600 руб. (л.д. 63-108 т. 1).

Основываясь на заключении общества с ограниченной ответственностью "АшкадарЭкспертСервис плюс", 05.09.2014 ГПО "Якын" Башпотребсоюза подписало договоры купли-продажи с протоколами разногласий, направив их в адрес Комитета (л.д. 61, 62, 113 т. 1).

Письмом от 15.08.2014 Комитет сообщил обществу "Якын" об отказе в заключении договоров купли-продажи в редакции протоколов разногласий и правомерности определения рыночной стоимости по состоянию на 10 апреля 2014 года (л.д. 114 т.1).

Полагая, что стоимость нежилых помещений, указанная в направленных обществу проектах договоров купли-продажи завышена и неправомерно определена на дату 10.04.2014, которая не является датой подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции руководствуясь правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7210/12 пришел к выводу о необходимости определения рыночной стоимости выкупаемого имущества на дату подачи заявления о реализации преимущественного права ГПО "Якын" Башпотребсоюза -22.01.2013. При наличии разногласий сторон по оценке имущества, суд основывался на результатах проведенной по делу судебной экспертизы ООО "Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг", не установив оснований для признания их недостоверными. В связи с определением иной выкупной цены нежилых помещений, судом исключены из числа приложений к договору графики платежей, пункт 2.2 договоров, а также принята редакция пункта 3.4, предусматривающая оплату процентов одновременно с погашением основного долга.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного закона (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

При этом, положения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Содержание направленного в суд искового заявления позволяет сделать вывод о том, что обществом не было заявлено доводов о недостоверности отчета об оценке, так как разногласия сторон касались даты, на которую должна быть произведена оценка рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений.

По этой причине проверка достоверности отчетов, выполненных ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", наличие в них нарушений Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", влияющих на оценку рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе путем назначения экспертизы, судом первой инстанции не осуществлялась.

Возможность принятия названных отчетов в качестве надлежащих доказательств рыночной стоимости выкупаемых нежилых помещений была связана с правильностью определения даты, на которую произведена оценка.

Вопреки доводам апеллянтов, при рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости осуществления оценки на дату подачи заявления о реализации преимущественного права ГПО "Якын" Башпотребсоюза - 22.01.2013, поскольку в силу частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 согласно которой в случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ссылки подателей апелляционных жалоб на определение даты подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп нежилых помещений датой предоставления письма общества "Домоуправление N 9" от 24.03.2014 об отсутствии в нежилых помещениях общего имущества собственников помещений многоквартирного дома подлежат отклонению, как противоречащие вышеприведенным судебным актам N А07-5097/2013 и N А07-5188/2013, которыми признано право ГПО "Якын" Башпотребсоюза на преимущественное приобретение в собственность нежилых помещений оценено в качестве неправомерного бездействия органа местного самоуправления по рассмотрению заявлений общества от 17.01.2013, полученных им 22.01.2013 (статьи 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из названного и в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объектов недвижимости по состоянию на 22.01.2013, проведение которой было поручено эксперту ООО "Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг" (л.д. 22 т. 3).

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом ООО "Судебная нормативная экспертиза товаров и услуг" Бикбаевым Ришатом Хадыевичем представлен отчет N 14/01 АСРБ/15 от 14.01.2015 (л.д. 34-135 т. 3). В соответствии с отчетом рыночная стоимость нежилого помещения площадью 416 кв.м. литер А1, этажность 1+подвал/9, год постройки 1979, инвентарный номер 879, технический паспорт по состоянию на 06.09.2007, расположенного по адресу г. Салават ул. Островского 45а по состоянию на 22.01.2013 с учетом НДС составляет 5 492 211 руб., без учета НДС - 4 654 416 руб. Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 469,2 кв.м. литер А1, этажность 1+подвал/9, год постройки 1979, инвентарный номер 879, технический паспорт по состоянию на 06.09.2007, расположенного по адресу г. Салават ул. Островского 45а по состоянию на 22.01.2013 с учетом НДС составляет 6 103 638 руб., без учета НДС - 5 172 575 руб. (л.д. 50 т. 3).

Доводы подателей апелляционных жалоб о том, что экспертное заключение подготовлено с нарушениями положений действующего законодательства об оценочной деятельности и стандартов оценки подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Названное влечет применение при проведении экспертизы норм и стандартов, в том числе установленных Федеральным законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности"), Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)", Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и вид стоимости" (ФСО N 2), Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3).

Статьей 11 Закона "Об оценочной деятельности" определены общие требования к содержанию отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в отчете об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчетов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В силу пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО N 1)" оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Вопреки утверждениям апеллянтов, из заключения эксперта усматривается обоснование отказа от применения доходного и затратного подхода при оценке стоимости нежилого помещения (л.д. 45 т. 3). Отказ от применения доходного подхода обоснован отсутствием сведений о значении затрат и прибылей при сдаче имущества в аренду. Поскольку такие значения определяются применительно к условиям нахождения объекта в частной собственности, в отсутствие сведении о сдаче истцом выкупаемых помещений в аренду, в целях определения рыночной стоимости нежилого помещения экспертом применен сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно пункту 18 ФСО N 1, оценщик обязан собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. В отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, зафиксировать эти характеристики.

В соответствии с пунктом 19 названного стандарта, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, а также принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги - нежилые помещения (л.д. 46, 48 т. 4) имеют сходное с исследуемым назначение - торговое, расположены в границах одного и того же населенного пункта г. Салават, сопоставимы по площади, в силу чего соответствуют требованиям пункта 14 ФСО N 1. Ссылка апеллянта о неправомерности использования аналога - нежилого помещения, расположенного в городе Ишимбай без анализа рынка недвижимости в этом населенном пункте подлежит отклонению, поскольку данный аналог (N 2) был исключен оценщиком из выборки по причине отсутствия цены предложения и площади (л.д. 48 т. 3). Также не является обоснованной ссылка на использование независимым оценщиком данных за февраль-март 2013 года при выполнении оценки на 22.01.2013, поскольку сведения об аналогах взяты оценщиком из публикаций в газете "Уныш" от 07.11.2012 и 30.01.2013 (л.д. 48 т. 3). Наличие указание об этом в сравнительной таблице исключает обоснованность ссылки апеллянтов на отсутствие указания даты размещения объявлений о продаже аналогов. Выбор аналогов с заведомо заниженной стоимостью апеллянтами не доказан.

При определении рыночной стоимости нежилых помещений эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно расположения, условий продажи и текущего состояние (л.д. 48 т. 3, оборот). Корректировка по праву собственности правомерно принята равной нулю, поскольку исходя из положений статьи 3 Закона "Об оценочной деятельности", что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.

Таким образом, нахождение помещения в аренде общества не влияет на определение его рыночной стоимости, предполагающей отчуждение объекта собственником.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судом первой инстанции установлено, что это заключение не содержит каких-либо противоречий. Сомнений в его обоснованности у суда не возникло, в силу чего ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы отклонено.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

Доказательств необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (л.д. 35 т. 3) суду не представлено.

Названные ответчиком в апелляционной жалобе обстоятельства сами по себе не вызывают сомнений в обоснованности заключения эксперта, либо наличия в нем противоречий, в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемое заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Основания, указанные заявителем в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что само по себе не влечет необходимость в проведении повторной экспертизы.

Поскольку, в силу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречия в выводах эксперта, вышеназванное исключает удовлетворение заявленного подателями апелляционной жалобы ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по делу.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2015 по делу N А07-20413/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева