Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2015 г. N 14АП-3705/15

г. Вологда

09 июня 2015 г.

Дело N А05-11466/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 июня 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зориной Ю.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 апреля 2015 года по делу N А05-11466/2014 (судья Макаревич И.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сервисбыт" (место нахождения: 164520, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Железнодорожная, д. 10/7; ОГРН 1082902001885, ИНН 2902059542; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000307, ИНН 2902026995; далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения площадью 156,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Северодвинск, ул. Дзержинского, д. 11.

В соответствии с уточненными истцом требованиями подлежат урегулированию разногласия по пунктам 2.1, 3.2.13, 5.2, 5.3.2, 5.4.1, 5.4.2 договора.

Определением от 05.03.2015 к участию в рассмотрении дела третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Котляренко Денис Александрович.

Решением суда от 02.04.2015 исковые требования удовлетворены. Пункт 2.1 заключенного между Комитетом и Обществом договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 156,3 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Дзержинского, д. 11, (условный номер 29-29-06/005/2007-129) изложен в редакции:

"Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159 - ФЗ по цене 1 651 000 руб. (без налога на добавленную стоимость). Указанная сумма именуется в дальнейшем сумма основного долга".

Пункты 3.2.13, 5.2, 5.3.2, 5.4.1, 5.4.2 исключены из договора.

С Комитета в пользу Общества взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 45 000 руб. в возмещение расходов на проведение экспертизы.

Комитет с судебным актом не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Суд в нарушение части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не исследовал доказательства, предоставленные ответчиком по делу, и не дал оценку доводам Комитета в решении. Комитет не согласен с размером рыночной стоимости, определенным обществом с ограниченной ответственностью "Бюро Оценки" (далее - ООО "Бюро Оценки") в экспертном заключении от 30.01.2015 N 43/2014-ЭЗ. Указанные в подтверждение своего выбора экспертом нормы не распространяют свое действие на спорное помещение и взаимоотношения между истцом и ответчиком. Вывод эксперта о возможности использования объекта только как складского, а не как помещения свободного значения, необоснованно ограничивает вид использования помещения, являющегося предметом спора, что не может быть признано законным, обоснованным, достоверным и нарушает требования пункта 4 ФСО N 3. Кроме того, на основании некорректных выводов эксперт выбрал объекты-аналоги и сделал иные выводы, основываясь на ценах именно на объекты складской недвижимости, которая является самым дешевым видом объектов коммерческой недвижимости. Комитет не согласен с отказом от сравнительного подхода и считает его необоснованным и неподтвержденным. Вывод суда о том, что экспертом правомерно в состав ежегодных операционных расходов включен расход на уплату налога на земельный участок, действующий на дату оценки, не обоснован, так как земельный участок, на котором расположен дом со спорным встроенным нежилым помещением, не признается объектом налогообложения. На основании указанного истец не будет нести ежегодные расходы по уплате земельного налога, экспертом нарушены требования пункта 4 ФСО N 3. Суд неправомерно пришел к выводу о выделении налога на добавленную стоимость (далее - НДС) из полученной рыночной стоимости. Судом взыскана с Комитета сумма расходов на судебную экспертизу в размере 45 000 руб., но взыскание указанной суммы необоснованно.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Стороны и третье лицо надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом ответчик не заявил соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Апелляционная инстанция, проверив судебный акт по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены или изменения данного судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного сторонами договора аренды муниципального имущества от 19.11.2010 N 03-05/156-10 Общество владеет и пользуется нежилыми помещениями площадью 156,3 кв.м, расположенными по адресу: г. Северодвинск, ул. Дзержинского, д. 11.

Постановлением администрации г. Северодвинска от 13.08.2014 N 374-па утверждены условия приватизации арендуемого Обществом помещения.

Проект договора купли - продажи муниципального имущества 13.08.2014 направлен администрацией г. Северодвинска Обществу. Общество 05.09.2014 возвратило договор с протоколом разногласий.

Поскольку соглашение по условиям договора не было достигнуто, Общество обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.

Суд первой инстанции принял решение урегулировать разногласия по пункту 2.1 договора, изложив его в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 1 651 000 руб. (без налога на добавленную стоимость). Указанная сумма именуется в дальнейшем сумма основного долга".

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с судебным актом в обжалуемой части.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В пункте 2.1 договора купли-продажи цена приобретаемого Обществом имущества определена Комитетом на основании отчета N КС-07-14/01, выполненного оценщиком Котляренко Д.А. 24.07.2014.

Не согласившись с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, Общество заказало проведение его оценки оценщику Сидоровой Е.Н., согласно отчету которой N 38/14 рыночная стоимость арендуемого Обществом помещения составляет 1 273 700 руб. без учета НДС.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку истцом заявлены в суде первой инстанции возражения относительно достоверности рыночной стоимости нежилого помещения, указанной в отчете от 24.07.2014 N КС-07-14/01, суд первой инстанции определением от 10.11.2014 назначил экспертизу, проведение которой поручалось эксперту ООО "Бюро Оценки" Уткиной К.В.

По результатам проведения указанной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение от 30.01.2015 N 43/2014-ЭЗ, экспертом сделаны выводы о несоответствии отчета N КС-07-14/01, выполненного оценщиком Котляренко Д.А. 24.07.2014, требованиям действующего законодательства и определено, что рыночная стоимость спорного объекта составляет (с учетом дополнений к заключению) 1 948 000 руб. с учетом НДС, 1 651 000 руб. без учета НДС.

Учитывая указанное, принимая во внимание недоказанность недостоверности судебной экспертизы, суд первой инстанции правомерно установил цену продажи арендуемого имущества в размере 1 651 000 руб. без учета НДС.

Объективных доказательств, свидетельствующих о недостоверности указанной величины рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 13.12.2013 и на 21.07.2014, в дело не представлено.

Экспертное заключение эксперта ООО "Бюро Оценки" Уткиной К.В. по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 АПК РФ.

Оценив указанное заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел наличия каких-либо противоречий или необоснованности сделанных экспертом выводов по заданным вопросам.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд правомерно признал заключение эксперта допустимым доказательством и установил размер стоимости арендуемого имущества, определенный экспертом ООО "Бюро Оценки", - 1 651 000 руб.

Доводы апеллянта о дефектах проведенного экспертом исследования апелляционным судом отклоняются, поскольку не влекут признания экспертного заключения недостоверным с учетом отзыва и дополнений эксперта на замечания ответчика и третьего лица от 05.03.2015 (т. 3, л.д. 2-7, 53-57, 60).

Ссылаясь на необоснованное применение экспертом СНиП 31-05-2003, СП 2.3.6.1079-01. 2.3.6, апеллянт не указал, какие должны быть применены нормативы и каким образом примененные экспертом правила повлияли на величину определенной рыночной стоимости. Относительно доводов подателя жалобы о том, что эксперт некорректно выбрал объекты-аналоги, не использовал весь спектр средств массовой информации при изучении рынка недвижимости, необоснованно сузил круг объектов-аналогов, а также что при проверке объектов-аналогов не был найден аналог N 1, апелляционный суд отмечает, что в отношении объекта-аналога N 1 эксперт давал пояснения на странице 5 тома 3 материалов дела, указав на допущенную опечатку. Выводы эксперта о том, что выкупаемое помещение подлежит использованию как складское, сделаны с учетом недостаточной высоты потолков. Этим обусловлен и подход эксперта к выбору объектов-аналогов. Возможность отнесения исследуемого помещения к объектам офисного или торгового назначения ответчиком не доказана. Ввиду отсутствия для сравнения объектов-аналогов для помещений складского назначения судебная коллегия полагает правомерным отказ эксперта от сравнительного подхода к исследованию. Применение экспертом коллективных корректирующих коэффициентов мотивировано на странице 27 заключения. Объект оценки и аналоги сопоставлялись экспертом, корректировка применялась по несовпадающим факторам. С учетом материала стен объект оценки и аналогов (кирпич/бетон) корректировка на материал стен экспертом обоснованно не производилась. Невозможность применения экспертом справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода" апеллянтом не доказана. Отказ эксперта от сравнительного подхода не свидетельствует о невозможности использовать указанный выше документ.

Податель жалобы не доказал, что включение расходов на уплату земельного налога в состав ежегодных операционных расходов привело к занижению величины рыночной стоимости объекта оценки.

Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Положениями федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 за N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Изначально рыночная стоимость объекта, определенная оценщиком Котляренко Д.А., указана в сумме 2 760 000 руб. (без НДС), была включена в договор купли-продажи муниципального имущества, проект которого был подготовлен и подписан Комитетом.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Закона N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

Поскольку податель жалобы не обосновал, каким образом указание в принятом за основу судом отчете выкупной стоимости спорного объекта недвижимости с выделением НДС повлияет на покупную цену имущества, его несогласие с данным отчетом по изложенным в жалобе основаниям судебной коллегией во внимание не принимается. Кроме того, указанные доводы ответчика были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им была дана правильная правовая оценка.

Судебные расходы за проведение экспертизы взысканы судом первой инстанции с ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

С учетом изложенного апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы процессуального права применены правильно. Оснований для отмены решения суда в обжалуемой части не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 апреля 2015 года по делу N А05-11466/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Северодвинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Зорина

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина