Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 июня 2015 г. N 09АП-58366/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2015 г. N Ф05-12266/15 настоящее постановление отменено

г. Москва

05 июня 2015 г.

Дело N А40-173626/12

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М.Е. Верстовой

судьи Н.И. Левченко, А.А. Солоповой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Захаровой

рассматривает в открытом судебном заседании дело N А40-173626/12 по иску Федеральное агентство по управлению государственным имуществом к ОАО "Дирекция международных фотовыставок"; ЗАО "Альфа Торг" третьи лица: ООО "Бизнес лайф", Министерство культуры г. Москвы, Управление Росреестра по Москве, Департамент культурного наследия г. Москвы, ФГУП "ФТ-Центр", ОАО "Банк Российский кредит" о признании недействительным договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Морозов С.А. (по доверенности от 19.12.2014) от ответчика: ОАО "Дирекция международных фотовыставок" - Богданова Н.И. (по доверенности от 25.06.2014); Веселов Р.В. (распоряжение от 02.05.2012) от третьих лиц: ООО "Бизнес лайф" - Кадыков А.А. (решение от 03.05.2015), Министерство культуры г. Москвы, Управление Росреестра по Москве, Департамент культурного наследия г. Москвы, ФГУП "ФТ-Центр", ОАО "Банк Российский кредит" - не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ОАО "Дирекция международных фотовыставок", ЗАО "Альфа Торг" 9 далее - ответчики) о признании недействительным Договора купли-продажи части здания от 27.12.2011 г., расположенного по адресу: Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30, общей площадью 3010,1 кв.м., заключенного межу ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа Торг".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ установлено, что принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в любом случае является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции. Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в порядке пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, поскольку обжалуемое решение суда первой инстанции затрагивает права и обязанности не привлеченных к участию в деле лиц (Определение от 11 февраля 2015 года).

Апелляционная коллегия исходила из следующего.

Пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ установлено, что принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, в любом случае является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФГУП "ФТ-Центр" (115172, г.Москва, ул. Гончарная, д. 35/5, стр. 1); ОАО "Банк Российский кредит" (125252, г. Москва, ул. Сальвадора Альенде, д. 7) (Определение от 11 февраля 2015 года).

Дело рассматривается по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в отсутствии не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Отзыв представлен на иск ФГУП "ФТ-Центр" 27 марта 2015 года, просит иск удовлетворить в полном объеме.

Отзыв представлен на иск третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора ОАО "Банк Российский кредит", просит в иске отказать. В отзыве на иск ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ" отмечает, что охранное обязательство N 16-23/007-1080/8 от 27 апреля 2009 года выдано Комитетом по культурному наследию города Москвы (Москомнаследие) не в адрес собственника здания, а в адрес арендатора (пользователя) здания - ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ".

На основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отпуском судьи О.Н. Лаптевой 27 мая 2015 года произведена замена судьи О.Н. Лаптевой на судью Н.И. Левченко.

В судебном заседании 06.05.2015 года представитель истца представил уточнение исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ. На основании ст. ст. 10, 168 и 170 ГК РФ Росимущество просит Девятый арбитражный апелляционный суд:

- признать недействительным договор купли-продажи от 27.12.2011 части здания, расположенного по адресу: г. Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30, общей площадью - ЗОЮ, 1 кв.м., заключенного между ОАО "Дирекция Международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа-Торг".

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Протокольным определением от 06.05.2015 года уточнение иска принято апелляционной коллегией в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддерживает уточненные исковые требования, просит иск удовлетворить.

Представитель ОАО "Дирекция международных фотовыставок" поддерживает исковые требования, просит иск удовлетворить.

Представитель ООО "Бизнес лайф" возражал по иску, представил письменные возражения.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, Росимущество на основании Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, осуществляет полномочия собственника федерального имущества, а также юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации.

Право на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов предоставлено заинтересованным лицам (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), такое право не может быть произвольно ограничено, учитывая, что отказ от права на обращение в суд недействителен (часть 3 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заинтересованное лицо самостоятельно избирает способы защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец, считая нарушенным право Российской Федерации на спорное недвижимое имущество, обратился в арбитражный суд с требованием о признании недействительным Договора купли-продажи от 27.12.2011 части здания, расположенного по адресу: г. Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30, общей площадью - ЗОЮ, 1 кв.м., заключенного между ОАО "Дирекция Международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа-Торг" на основании ст. ст. 10, 168 и 170 ГК РФ.

Истец указывает, что ОАО "Дирекция международных фотовыставок" (далее также - Общество) является акционерным обществом, 100 % акций которого находятся в собственности Российской Федерации.

Согласно п. 6 ст. 79 Закона об акционерных обществах, сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящим Федеральным законом требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его акционера.

ОАО "Дирекция международных фотовыставок" создано путем преобразования ФГУП "Дирекция международных фотовыставок".

Единственным акционером ОАО "Дирекция международных фотовыставок" является Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 24.09.2010 N 1957 на должность и.о. генерального директора ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" назначен Страшнов Виталий Константинович.

Распоряжением ТУ Росимущества в городе Москве от 09.11.2011 N 1673 за ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" на праве хозяйственного ведения было закреплено здание по адресу: г. Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30. общей площадью 3020,5 кв.м (далее - Здание).

Здание расположено на необходимом для его эксплуатации земельном участке с кадастровым N 77:01:0001056:64, площадью 3945 кв.м., кадастровой стоимостью 289 947 795,30 руб.

Спорное здание - "Дом Несвицкой, 1793 г., арх. М.Ф. Казаков" является объектом культурного наследия федерального значения, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

01.12.2011 была внесена запись о государственной регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" на Здание (свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения от 01.12.2011 N 77 АН 622156, запись регистрации 77-77-12/043/2011-701).

06.12.2011 издано распоряжение ТУ Росимущества в городе Москве N 1673 о приватизации ФГУП "Дирекция международных фотовыставок", в соответствии с которым в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса включено здание по адресу: г. Москва, пл. Смоленская-Сенная, д. 30, а также земельный участок с кадастровым N 77:01:0001056:64.

20.12.2011 в ЕГРЮЛ была внесена запись о государственной регистрации ОАО "Дирекция международных фотовыставок".

26.12.2011 ОАО "Дирекция международных фотовыставок"

зарегистрировало право собственности на Здание и получило соответствующее свидетельство о регистрации права.

26.12.2011 было проведено заседание Совета директоров Общества, на котором было принято решение продать часть Здания общей площадью 3010,1 кв. м. Согласно отчету об оценке N 19/10/11, заказанному Страшновым В.К. (дата составления отчета 26.12.2011, дата оценки 20.12.2011), стоимость отчуждаемой части здания составила 73 000 000 рублей.

Отчет оценщика о рыночной стоимости части Здания основывался на том, что Здание с 1995 года обременено правом аренды ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ" сроком на 49 лет до 31.07.2043. на основании действующего договора от 25.10.1995 N 01-12/2587/А5934-05, заключенного с Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Арендная плата по договору составляет 1 788 835 рублей в год с НДС и не подлежит пересмотру по требованию арендодателя. Исходя из разницы между арендной ставкой по договору и среднерыночной арендной ставкой, оценщик осуществил корректировку стоимости Здания. Итоговая рыночная стоимость обременения Здания составила 687 793 221 рубля с НДС; стоимость Здания без учета обременения оценена в 760 793 221 рубля с НДС. В то же время согласно отчету от 31.08.2012 N 66/2012 об оценке рыночной стоимости Здания (проведенной по инициативе нового генерального директора Общества Веселова Р.В.) рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 27.12.2011 составляла 882 021 740 рублей с НДС.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" руководитель унитарного предприятия при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах унитарного предприятия добросовестно и разумно. То же требование устанавливает и ст. 71 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах) в отношении генерального директора акционерного общества. При этом Страшновым В.К. не были предприняты меры по расторжению крайне невыгодного договора, в том числе и в рамках ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с существенным изменением обстоятельств.

Истец в уточнении иска отмечает, что сделка по отчуждению Здания является притворной на основании следующего.

27.12.2011 между Обществом в лице генерального директора В. К. Страшнова и ЗАО "Альфа Торг" был заключен договор купли-продажи части здания общей площадью 3010,1 кв. м по цене 73 000 000 рублей. Следует отметить, что компания ЗАО "Альфа Торг" была создана 09.12.2011, с уставным капиталом 30 000

рублей и по сути к моменту совершения сделки в размере 73 000 000 рублей осуществляла финансово-хозяйственную деятельность всего 16 дней.

ЗАО "Альфа Торг" продало указанную часть Здания ЗАО "Бизнес Лайф" на основании договора купли-продажи от 29.12.2011.

Согласно данным, размещенным в Центре раскрытия корпоративной информации в сети интернет на сайте Интерфакс, 03.02.2012 ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ" приобрел 100% акций ЗАО "Бизнес Лайф".

22.02.2012 Общество и ЗАО "Бизнес Лайф" заключили договор купли-продажи оставшейся части Здания (площадь 10,4 кв.м.) по цене 500 000 рублей. Таким образом, все Здание, путем заключения двух притворных сделок, прикрывающих сделку по продаже всего здания без земельного участка, целиком сосредотачивается в активах ЗАО "Бизнес Лайф", единственным акционером которого является ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ". При этом земельный участок, находящийся под Зданием, остался в собственности Общества.

По мнению истца, ОАО "Банк Российский кредит" как арендатор Здания смог осуществлять контроль над действиями собственника данного Здания в лице ЗАО "Бизнес Лайф" (аффилированные лица).

Истец отмечает, что продажа Здания осуществлялась по частям. Осуществление продажи Здания при заключении притворных сделок по частям преследовало целью формально избежать выполнение требования ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) о том, что отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Пункт 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает исключение из этого правила для отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре с частью земельного участка.

Кроме того, умысел на совершение двух притворных сделок по продаже частей здания исключил необходимость при проведении оценки цены сделок учитывать стоимость земельного участка и позволил многократно занизить цену спорного имущества.

Балансовая стоимость активов предприятия по состоянию на 21.12.2011 составляла 552 832 000 рублей, в то время как балансовая стоимость земельного участка составляла 289 948 000 рублей, а балансовая стоимость Здания составляла 33 184 409 рублей. В случае осуществления продажи Здания единым лотом вместе с земельным участком балансовая стоимость отчуждаемых активов составила бы 58,5% и для совершения данной сделки необходимо было бы получить одобрение общего собрания акционеров в порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 79 Закона об акционерных обществах. Ввиду того, что Здание частями по притворным сделкам было продано без земельного участка балансовая стоимость отчуждаемых активов составила менее 25% на данную сделку не требовалось одобрения в порядке, предусмотренном ст. 79 Закона об акционерных обществах.

По мнению истца, совокупность сделок по отчуждению Здания была направлена на прикрытие сделки по отчуждению объекта недвижимости единым лотом, а также занизить стоимость отчуждаемого без земельного участка фактически всего здания, а не его частей.

Совершение ряда притворных сделок привело к нарушению основополагающего принципа российского земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. При этом на сторону, заявившую о притворности сделки, возлагается обязанность по доказыванию, что действия сторон сделки привели к фактическому возникновению какого-либо обязательства, не предусмотренного ее условиями.

Кроме того, в соответствии с нормами ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества от 27.12.2011 отсутствуют данные, определяющие расположение объектов недвижимости, подлежащих передаче в собственность ЗАО "Альфа Торг", на соответствующем земельном участке.

Истец ссылается на положения п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускается не только осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, но и действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Считает, что действия органов управления Общества по отчуждению Здания являются не правомерными.

Апелляционной коллегией установлено, что ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа Торг" (покупатель) 27.12.2011 г. заключили Договор купли-продажи нежилых помещений. Согласно которого, Продавец передает в собственность, а покупатель принимает в собственность недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: Москва, Смоленская-Сенная площадью д. 30, назначение: нежилое, общая площадь помещений 3010,1 кв.м., инв. N 45:286:002:000198780:0001, лит. А (п. 1.1. договора). Продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает в собственность от продавца указанное в п. 1.1 договора недвижимое имущество общей площадью 3010,1 кв.м., включающее в себя подвал пом. I ком. 1-2, пом. II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж 2 пом. V ком. 1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37 в состоянии, как оно есть на момент заключения настоящего договора, включая имеющееся в нежилых помещениях оборудование и иное имущество, необходимое для эксплуатации нежилых помещений и использования их в соответствии с целевым назначением. Полный перечень и состав, а также дополнительные характеристики нежилых помещений указаны в Приложении N 1 к договору (п. 1.2. договора). По соглашению сторон и в соответствии с отчетом об оценке рыночный стоимости N 19/10/11 от 26.12.2011 г., общая покупная стоимость недвижимого имущества, указанного в п. 1.1. договора, составляет 73 000 000 руб. с учетом НДС (п. 2.1. договора).

Право собственности ЗАО "Альфа Торг" на нежилые помещения общей площадью 3010,1 кв.м. (подвал пом. I ком. 1-2, пом. II ком. 1-2, пом. III ком. 1-2, этаж 1 пом. IV ком. 1-5, 7-11, 11а, 12-37, этаж 2 пом. V ком. 1-37, этаж 3 пом. VI ком. 1-37) зарегистрировано в установленном порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 03.02.2012 г. 77-АН 700984.

В соответствии со ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда г. Москвы от 04 сентября 2013 года по делу N А40-2170/2013, вступившем в законную силу 18 ноября 2013 года Росимуществу отказано в удовлетворении требований о признании сделок - распоряжения Территориального управления Росимущества в городе Москве от 09.11.2011 года N 1556, распоряжения Территориального управления Росимущества в городе Москве от 06.12.2011 года N 1673 недействительными по основаниям ст. 169 ГК РФ, как сделки совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

Нормы статей 295, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" направлены на защиту унитарного предприятия от произвольного вмешательства собственника в его экономическую деятельность, а также на защиту кредиторов такого унитарного предприятия от действий собственника или самого предприятия-должника, направленных на вывод имущества, на которое могло бы быть обращено взыскание по долгам предприятия.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть предоставлена судебная защита собственнику предприятия, который сначала изъял имущество предприятия, при том, что предприятие с этим согласилось, а затем просит признать изъятие незаконным.

В Постановлении суда кассационной инстанции от 26 февраля 2014 года Дело N А40-2006/13 отмечается, ФГУП "ФТ-Центр" у которого было изъято спорное здание, с иском о признании изъятия недействительной сделкой не обращалось.

ФГУП "ФТ-Центр" не заявляло собственнику никаких возражений относительно несогласия с изъятием у него спорного здания. Акт от 11.11.2011 между ФГУП "ФТ-Центр" и ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" приема-передачи спорного здания был подписан обоими предприятиями без возражений.

Как правомерно указали суды, само по себе изъятие спорного здания от одного федерального унитарного предприятия (ФГУП "ФТ-Центр") и передача его другому федеральному унитарному предприятию (ФГУП "Дирекция международных фотовыставок") прав Российской Федерации как собственника никак не нарушает, поскольку в любом случае собственником спорного здания оставалась Российская Федерация.

Включение спорного здания в перечень подлежащего приватизации имущества ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" прав Российской Федерации как собственника также не нарушает.

Судебными актами по делу N А40-2006/13 установлено, что Росимущество оспаривает законность решения о приватизации спорного здания в составе имущества ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" лишь на том основании, что оно было незаконно изъято у ФГУП "ФТ-Центр", но не на том основании, что все имущество ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" в принципе не подлежало приватизации в силу запрета действующего законодательства, и не на том основании, что спорное здание не подлежало приватизации как таковое (в силу ограниченности в обороте, др. запрета действующего законодательства).

Суды указали, что как следует из объяснений представителя Росимущества, данных судам первой и апелляционной инстанций, причиной предъявления настоящего иска явились следующие обстоятельства: 26.12.2011 было проведено заседание Совета директоров ОАО "Дирекция международных фотовыставок", которое приняло единогласное решение продать большую часть помещений в спорном здании (площадью 2.010,1 кв.м.) по цене 73.000.000 руб., мотивировав необходимостью продажи здания его нахождением в аренде на срок до 31.07.2043 и низкой ставкой арендной платы (134.794 руб. в месяц), после чего 27.12.2011 между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" в лице генерального директора Страшнова В.К. и ЗАО "Альфа Торг" был заключен соответствующий договор купли-продажи по цене 73.000.000 руб., которая, по мнению истца, существенно ниже рыночной, в связи с чем, по мнению истца, действия бывшего генерального директора Страшнова В.К. представляют собой хищение государственного имущества.

Как правомерно указали суды, указанные истцом обстоятельства, имевшие место после принятия оспариваемых распоряжений Росимущества, свидетельствуют о необходимости применения способа защиты, предусмотренного статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (последствия нарушения органом юридического лица интересов представляемого юридического лица), или Федерального закона "Об акционерных обществах" применительно к процедуре совершения крупных сделок.

Согласно Постановления ФАС МО от 26 февраля 2014 года Дело N А40-2006/13 не представлено никаких доказательств того, что умыслом лиц, принявших оспариваемые распоряжения Росимущества, охватывалось создание правовых последствий иных, нежели те, что о которых непосредственно говорится в указанных актах, а именно: не передача спорного здания от одного унитарного предприятия другому, не приватизация имущества унитарного предприятия, а последующее отчуждение имущества акционерного общества по убыточной цене.

Суд при рассмотрении дела N А40-2006/13 указали, что не представлено доказательств того, что на момент принятия оспариваемых распоряжений Росимущества соответствующие должностные лица были в сговоре с лицами, которые впоследствии в качестве членов Совета директоров ОАО "Дирекция международных фотовыставок" голосовали за отчуждение спорного здания по цене 73.000.000 руб., а также с генеральными директорами ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа Торг", которые впоследствии заключили соответствующий договор купли-продажи по цене 73.000.000 руб., и что сговор их состоял в совершении посредством подобной схемы хищения государственного имущества.

Кассационная коллегия отметила, что суды пришли к правильному выводу о том, что заявленный по настоящему делу иск не способен восстановить нарушенное право, поскольку он, с одной стороны, мотивирован ссылкой на противоправный сговор лиц, принявших оспариваемые распоряжения Росимущества, с лицами, составлявшими Совет директоров ОАО "Дирекция международных фотовыставок", и лицами, возглавлявшими ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Альфа Торг", но, с другой стороны, в качестве предмета иска требований собственно о признании недействительными договоров купли-продажи спорного здания, требований об истребовании спорного здания из владения ЗАО "Альфа Торг" не заявлено (Постановление ФАС МО от 26.02.2014 года 26 февраля 2014 года по Делу N А40-2006/13).

В рамках дела А40-2170/2013 доводы истца о недействительности распоряжения и основания сделка, как совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности получили должную оценку, указанные обстоятельства исследовались судами трех инстанций и своего подтверждения не нашли.

В этой связи, доводы истца о том, что ОАО "Дирекция международных фотовыставок" было не вправе распоряжаться указанным недвижимым имуществом, в силу недействительности распоряжения Территориального управления Росимущества в городе Москве от 09.11.2011 года N 1556, а также недействительности распоряжения Территориального управления Росимущества в городе Москве от 06.12.2011 года N 1673 подлежат отклонению.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. При совершении притворной сделки единая воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Материалы дела, касающиеся обстоятельств заключения и исполнения оспариваемого договора, в том числе доказательств регистрации в ЕГРП, перехода права собственности на помещения покупателям, свидетельствуют об отсутствии у продавца помещений намерения совершить сделки по отчуждению помещений вместе с земельным участком.

Статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу (статья 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом не представлено доказательств, что сделка купли-продажи помещений, заключенная между ОАО ""Дирекция международных фотовыставок"" и ЗАО "Альфа-Торг", а также сделка купли-продажи помещения, заключенная между ОАО ""Дирекция международных фотовыставок"" и ЗАО "Бизнес Лайф" были совершены с целью прикрыть какую-либо другую сделку.

Доказательством того факта, что стороны сделки ОАО "Дирекция международных фотовыставок"" и ЗАО "Бизнес Лайф" не имели намерения приобрести помещения вместе с земельным участком, а предполагали оформить земельно-правовые отношения иным законным образом, является заключение между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Бизнес Лайф" долгосрочного договора аренды земельного участка на срок 12 лет.

Из содержания пункта 2 статьи 170 Гражданского Кодекса РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же сторонами, что и "прикрываемая".

Следовательно, довод истца о том, что двумя сделками купли-продажи помещений: одной между ЗАО "Альфа Торг" и ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и второй между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Бизнес Лайф" прикрывалась одна сделка купли-продажи между ОАО "Дирекция международных фотовыставок" и ЗАО "Бизнес Лайф" не отвечает содержанию нормы - ст. 170 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно материалам дела ЗАО "Альфа-Торг", ЗАО "Бизнес Лайф", ОАО "Дирекция международных фотовыставок" не являются взаимосвязанными лицами, при этом юридическая связь между ЗАО "Альфа-Торг", ЗАО "Бизнес Лайф", ОАО "Дирекция международных фотовыставок" отсутствует.

При отчуждении недвижимости переход права осуществляется не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только на его часть, занятую непосредственно зданием (сооружением) и необходимую для его использования со (ст.273 и ст.552 Гражданского Кодекса РФ).

Часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении недвижимости определяется продавцом, который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади и незанятый другими строениями.

На земельном участке с кадастровым номером N 77:01:0001056:64 общей площадью 3945 квадратных метров, помимо здания, расположенном по адресу: пл. Смоленская-Сенная д. 30, находилось еще и сооружение N 4 представляющее собой подземную автостоянку с надземной частью в виде въезда в подземный паркинг, пожарного выхода, а также вынесенных на поверхность земельного участка наружных блоков системы вентиляции подземной автостоянки, которое не принадлежит ЗАО "Бизнес Лайф".

В случае, когда продавец помещений в здании имел намерение продать покупателю часть земельного участка занятого непосредственно зданием, а не прилегающего к зданию участка свободного от других строений, ОАО "Дирекция международных фотовыставок" было необходимо произвести реальный раздел всего земельного участка, разделив общий участок как минимум на два разных (с разными кадастровыми номерами)участка. Каждая из отдельных частей общего участка должна быть поставлена на кадастровый учет и зарегистрирована как самостоятельный объект недвижимости.

Действия ответчика по разделу земельного участка с кадастровым номером N 77:01:0001056:64 общей площадью 3945 квадратных метров на два земельных участка, один из которых с кадастровым номером 77:01:001056:2218 общей площадью 1398 кв. метров располагается строго по обрезу здания, а второй с кадастровым номером 77:01:001056:2217 занимает всю оставшуюся площадь в размере 2 547 кв. метров, были произведены ответчиком только 13 февраля 2014 года.

Следовательно, и продажа земельного участка под зданием могла быть осуществлена не ранее 13 февраля 2014 года.

Таким образом, договоры купли-продажи помещений от 29.12.2011 и 22.02.2012, заключенные между ЗАО "Альфа-Торг" и ОАО "Дирекция международных фотовыставок", а также между ЗАО "Бизнес Лайф" и ОАО "Дирекция международных фотовыставок" не взаимосвязаны. Их характер в совокупности не свидетельствует об изначальной согласованности злонамеренных действий сторон оспариваемых сделок (злоупотребление правом). Недвижимое имущество не составляет основное имущество ОАО "Дирекция международных фотовыставок", участвующее в хозяйственной деятельности, недвижимое имущество реализовано по рыночной стоимости. Экономическая целесообразность оспариваемых сделок подтверждена решением Совета Директоров ОАО "Дирекция международных фотовыставок".

Договоры не являются притворными сделками, прикрывающими какую-либо иную сделку купли-продажи спорной недвижимости.

Оценивая довод истца о занижении стоимости отчужденного имущества, суд приходит к следующему.

Согласно Отчета об оценке рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 3010,1 кв. м., расположенных по адресу: г. Москва, Пл. Смоленская-Сенная, д.30, N 19/10/11 (Дата составления отчета 26.12.2011. Дата оценки 20.12.2011), рыночная стоимость отчуждаемых помещений составила 73 000 000 руб. Размер активов баланса ОАО "Дирекция международных фотовыставок" составлял на дату заключения сделки 552 832 000 руб., стоимость отчуждаемого имущества не составляла 25% и более процентов балансовой стоимости активов общества по данным промежуточного баланса ОАО, составленного на дату принятия Росимуществом Распоряжения N1673 от 06.12.2011 г. и в силу ст. 78 ФЗ "Об акционерных обществах", оспариваемая сделка не являлась крупной и не требовала единогласного одобрения Советом Директоров общества.

По сведениям бухгалтерского учета ФГУП "Дирекция международных фотовыставок" балансовая стоимость помещений составила 33 184 409 руб.

Уставом ОАО "Дирекция международных фотовыставок" не установлены иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный Федеральным законом "Об акционерных обществах".

Совет Директоров ОАО своим решением от 26 декабря 2011 года, одобрил план развития общества, согласовал реализацию части здания, расположенного по адресу: г. Москва, Смоленская-Сенная площадь, д.30, общей площадью 3010,1 кв.м. и, основываясь на отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, подтвержденном заключением по экспертизе отчета, подготовленным экспертным советом Российского общества оценщиков, поручил генеральному директору Общества Страшнову Виталию Константиновичу заключить данную сделку.

Для принятия управленческого решения Совет Директоров не мог ставить под сомнение результаты оценки, произведенной оценщиком - некоммерческой организацией "Фонд "Международный Институт Оценки" и подтвержденной положительным заключением по экспертизе отчета, подготовленным экспертным советом Российского общества оценщиков.

Отчет оценщика о рыночной стоимости оспариваемых помещений основывался на том, что указанные помещения с 1995 года обременены правом аренды ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ" сроком на 49 (Сорок девять) лет до 31 июля 2043 года, на основании действующего договора от 25.10,1995 года N 01-12/2587/А5934-05, заключенного с Государственным Комитетом РФ по управлению государственным имуществом. Арендная плата по договору составляет 1 788 835 руб. в год с НДС и не подлежит пересмотру по требованию Арендодателя. Все операционные расходы, включая расходы по содержанию здания как объекта культурного значения на основании охранного обязательства, несет Арендатор.

Рыночная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода без учета обременения - 794 070 400 рублей.

Рыночная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода без учета обременения - 727 572 346 рублей.

Итоговый расчет рыночной стоимости обременения помещений составила 687 793 221 (Шестьсот восемьдесят семь миллионов семьсот девяносто три тысячи двести двадцать один) руб. с НДС.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки была проведена в соответствии с требованиями действующей на момент проведения оценки нормативной базы в области оценочной деятельности и смежных областях, в частности: Федеральным Законом N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации N 254,255,256 от 20 июля 2007 года, свода стандартов оценки (ССО 2010) Российского Общества Оценщиков (РСО).

Оценщик также указал, что рыночная стоимость объекта оценки действительна при допущениях, учитывающих наличие обременения долгосрочным договором аренды.

Достоверность и обоснованность выводов оценщика была подтверждена положительным экспертным заключением экспертного совета Российского общества оценщиков.

Таким образом, цена продажи нежилых помещений, равная размеру арендной платы за пользование помещениями в течение 40 лет, не может считаться заниженной.

Апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что при заключении сделки не были нарушены нормы Федерального Закона "Об акционерных обществах" в части касающейся порядка одобрения крупных сделок (ст.79) органами управления Общества.

Ссылка истца о том, что имущество было отчуждено по заниженной стоимости не соответствует материалам дела и отклоняется судом.

Необоснован довод истца о том, что балансовая стоимость активов организации по данным промежуточной бухгалтерской отчетности организации (форма N 1 "Бухгалтерский баланс") на 30.09.2011 года составляла 6 899 000 руб. и отклоняется, поскольку на указанную дату акционерного общества еще не существовало, а промежуточная отчетность составлена в отношении ФГУП "Дирекция международных фотовыставок".

В этом балансе не учтены объекты недвижимого имущества: здание, расположенное по адресу: Москва, Смоленская-Сенная пл. д.30 и земельный участок, примыкающий к зданию, поскольку по состоянию на 30.09.2011 года здание на праве хозяйственного ведения было закреплено за ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий(ФТ-Центр)", а правом на земельный участок ФГУП "ФТ-Центр" вообще не владело. Право хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-Центр" на здание было прекращено только 09.11.2011 года распоряжением ТУ Росимущества в г. Москве N 1556.

Истец указывает, что объект является объектом культурного наследия.

При отчуждении объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые указываются в охранном обязательстве собственника объектов культурного наследия (п.4 ст.48 Федерального Закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации").

Согласно материалам дела, охранное обязательство N 16-23/007-1080/8 от 27 апреля 2009 года выдано Комитетом по культурному наследию города Москвы (Москомнаследие) не в адрес собственника здания, а в адрес арендатора (пользователя) здания - ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ", с которым Госкомитет РФ по управлению государственным имуществом заключил 25.10.1995 года договор аренды здания N 01-12/2587/А5934-95 на срок 49 лет. Охранного обязательства с ОАО "Дирекция международных фотовыставок" комитет по культурному наследию (Москомнаследие) не заключал.

Согласно материалам дела, в п.5.2 охранного обязательства срок действия охранного обязательства устанавливается на время нахождения Объекта у Пользователя, т.е. до окончания срока арендного договора.

При переходе права собственности на объект культурного наследия обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые указаны в охранном обязательстве, остались без изменений, таким образом, эти обязательства несет не новый собственник здания, а продолжает нести его арендатор - ОАО "БАНК РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ", а, следовательно, обязательства по сохранению объекта культурного наследия не являются ограничениями (обременениями) права собственности на здание для нового собственника, и не должны быть включены в договор, предусматривающий переход права собственности на данный объект, в качестве существенного условия.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что исковые требования не обоснованны и удовлетворению не подлежат.

Девятый арбитражный апелляционный суд, приходит к выводу о том, что на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ решение Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2014 года по делу N А40-173626/12 подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 4 части 4 статьи 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2014 года по делу N А40-173626/12 отменить.

В иске отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.Е. Верстова

Судьи

Н.И. Левченко А.А. Солопова