Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2015 г. N 05АП-3756/15

г. Владивосток

15 июня 2015 г.

Дело N А51-32702/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 09 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июня 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости",

апелляционное производство N 05АП-3756/2015

на решение от 13.03.2015

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-32702/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест" (ИНН 2536153066, ОГРН 1052503029028)

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ИНН 2536123449, ОГРН 1022501294554)

третье лицо Управление муниципальной собственности г.Владивостока

о возмещении убытков,

при участии:

от истца: Саукова О.В. - представитель по доверенности от 14.05.2015 сроком действия на один год, паспорт;

от ответчика: Курман Ю.В. - представитель по доверенности от 29.12.2014 сроком действия до 31.12.2015, паспорт;

от третьего лица представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест" (далее - ООО "Восток Бизнес Инвест", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН") о взыскании с ответчика убытков в размере 1672326 рублей, связанных с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на помещения общей площадью 688,20 кв.м в здании (лит Б), номера на поэтажном плане 1-25; 1-19, этаж: подвальный, 1 по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, д. 12.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 24.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2015 с МКУ "АПМЗН" в пользу ООО "Восток Бизнес Инвест" взысканы убытки в размере 1651680 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 29356 рублей 31 копейка. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, МКУ "АПМЗН" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что государственная регистрация перехода права собственности в пользу истца была приостановлена по заявлению ответчика только на 53 дня - срока, достаточного для подготовки обращения в Высший Арбитражный суд, целесообразность которого в последующем отпала. Поскольку переход права собственности к истцу состоялся 13.02.2012, полагает, что приостановка регистрационных действий на месяц не свидетельствует об уклонении стороны договора от регистрации перехода права. Полагает также, что представленное истцом соглашение о намерении заключить договор аренды с ООО "В.М.К." невозможно расценивать как реальную заинтересованность сторон заключить впоследствии такой договор, то есть договор в данном случае является мнимой (притворной) сделкой, поскольку сторонами не достигнуто соглашения об основных условиях договора (размер арендной платы, срок действия договора); истец обратился в регистрирующий орган с заявлением о снятии обеспечительных мер 25.11.2011, но заявления о возобновлении государственной регистрации не подавал. Указывает также, что договор о намерении не мог быть заключён, поскольку в отношении спорного имущества было зарегистрировано обременение права аренды ООО "ДеткаМаркет", прекращённое только в октябре 2014 года на основании решения арбитражного суда по делу N А51-15273/2014. Указывает в дополнение, что, став собственником нежилых помещений 13.02.2012, истец договора аренды помещения не заключал, помещение пустует до настоящего времени. Кроме того, считает справку N 71 от 16.02.2012 недопустимым доказательством размера убытков истца, поскольку указанный в справке размер стоимости существенно завышен; справка изготовлена позднее заключения предварительного договора аренды.

В канцелярию суда от Управления поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве третье лицо доводы апелляционной жалобы поддержало, указало на недоказанность истцом факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права.

В канцелярию суда в электронном виде поступил также письменный отзыв ООО "Восток Бизнес Инвест" на апелляционную жалобу, в котором истец на доводы жалобы возразил, полагает, что отсутствие судебного акта, которым было бы установлено уклонение ответчика от государственной регистрации, не влияет на правомерность действий ответчика по подаче заявления о приостановлении государственной регистрации. Указывает, что ответчик обратился в Управление Росреестра по ПК с заявлением о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности только после подачи ООО "Восток Бизнес Инвест" 08.12.2011 искового заявления к ответчику о государственной регистрации перехода права собственности на данное нежилое помещение. Указывает также, что в заключенном предварительном договоре от 10.11.2011 стороны согласовали все необходимые условия основного договора, и ООО "В.М.К", заключив с ООО "Восток Бизнес Инвест" предварительный договор аренды на ранее согласованных условиях, выразило свое волеизъявление на заключение сделки после регистрации перехода права собственности к ООО "Восток Бизнес Инвест". Полагает также, что при обычных условиях гражданского оборота право собственности за ООО "Восток Бизнес Инвест" могло быть зарегистрировано до 20.12.2011 при отсутствии поданного ответчиком 25.11.2011 заявления о приостановлении государственной регистрации. Указывает, что поиск нового арендатора и согласование существенных и иных условий договора аренды занимает определенное время, когда в случае заключения договора с ООО "В.М.К" в спорный период истец уже мог сдавать помещение в аренду и получать доходы.

Управление, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

В судебном заседании представитель МКУ "АПМЗН" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела распечатки с сайта на 3 листах. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185 АПК РФ, определил приобщить к материалам дела дополнительные письменные доказательства, поскольку признает причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными, учитывая дату публикации объявлений после вынесения обжалуемого решения.

Представитель ООО "Восток Бизнес Инвест" по апелляционной жалобе возражал по доводам отзыва на жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщён к материалам дела. Обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что 19.12.2005 между МУ "АПМЗН" (продавец) и ООО "Восток Бизнес Инвест" (покупатель) по итогам торгов заключён договор купли-продажи недвижимости N 118-КП, по условиям которого (пункт 1 - предмет договора) продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 688,20 кв.м в здании (лит.Б), номера на поэтажном плане: 1-25, 1-19, этажи: подвальный,1, назначение: торговое, складское, существующие ограничения (обременения) права: аренда, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, д.12.

Указанные нежилые помещения переданы продавцом покупателю по акту приёма-передачи объекта недвижимости от 21.12.2005.

28.12.2005 стороны договора обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта: нежилые помещения, общей площадью 688,20 кв.м. в здании (лит.Б), номера на поэтажном плане: 1-25, 1-19, этажи: подвальный,1, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, д.12 (заявление N 01/219/2005-5).

Постановлением Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 13.02.2006 в рамках уголовного дела о привлечении должностных лиц МУ "АПМЗН" к уголовной ответственности наложен арест, в том числе, на указанные нежилые помещения, в связи с чем государственная регистрация перехода права собственности в пользу истца была приостановлена.

Постановлением Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 14.07.2011 (вступило в законную силу 09.08.2011) в связи с вступлением в законную силу приговора суда от 08.04.2010 по делу N 1-148/10 наложение ареста на недвижимое имущество в рамках указанного уголовного дела было отменено по ходатайству истца.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 21.04.2011 в рамках дела N А51-5637/2011 по иску Администрации г. Владивостока к ООО "Восток Бизнес Инвест", МУ "АПМЗН" о признании недействительными торгов в форме аукциона от 12.12.2005, а также признании недействительным заключённого по их результатам договора купли-продажи недвижимости N 118-КП от 19.12.2005 приняты обеспечительные меры о запрете Управлению Росреестра по ПК осуществлять государственную регистрацию прав в отношении нежилого помещения общей площадью 688,20 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, д.12, до вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.09.2011 по делу N А51-5637/2011 в удовлетворении исковых требований Администрации г.Владивостока отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения, отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Приморского края от 21.04.2011 по делу N А51-5637/2011.

10.11.2011 на основании предшествующей переписки между ООО "Восток Бизнес Инвест" (арендодатель) и ООО "В.М.К." (арендатор) заключён предварительный договор N 11/2011 аренды нежилых помещений, по условиям которого стороны обязуются после государственной регистрации права собственности арендодателя, но не позднее 20.12.2011 на условиях, изложенных в предварительном договоре, заключить основной договор аренды нежилых помещений общей площадью 688,20 кв.м в здании (лит.Б), номера на поэтажном плане: 1-25, 1-19, этажи: подвальный,1, назначение: торговое, складское, существующие ограничения (обременения) права: аренда, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, д.12.

В указанном предварительном договоре сторонами согласованы предмет основного договора, арендная плата (620000 рублей в месяц), права и обязанности сторон, ответственность сторон, а также возможность пролонгации основного договора.

16.11.2011 представитель ООО "Восток Бизнес Инвест" обратилось в Управление Росреестра по ПК с заявлением о внесении в ЕГРП записи о снятии имеющихся ограничений в виде запрета регистрационных действий.

25.11.2011 Управление Росреестра по ПК направило в адрес ООО "Восток Бизнес Инвест" и МКУ "АПМЗН" уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, в котором сообщало, что государственная регистрация права собственности ООО "Восток Бизнес Инвест" по заявлению N 01/219/2005-5 от 28.12.2005 в отношении нежилых помещений общей площадью 688,20 кв.м. в здании (лит.Б), номера на поэтажном плане: 1-25, 1-19, этажи: подвальный,1, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, д.12, приостановлена на 90 календарных дней с 25.11.2011 по 22.02.2012 по заявлению представителя МКУ "АПМЗН" в связи с обращением в ВАС РФ.

Письмом от 26.11.2011 ООО "В.М.К." сообщило об отказе от ожидания регистрации права собственности ООО "Восток Бизнес Инвест" со ссылкой на условие предварительного договора о прекращении его действия с 21.12.2011.

17.01.2012 представитель Управления муниципальной собственности Администрации г. Владивостока обратился в Управление Росреестра по ПК с заявлением о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения в здании (магазин, лит.Б) по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, д.12.

Переход права собственности ООО "Восток Бизнес Инвест" на нежилые помещения общей площадью 688,20 кв.м. в здании (лит.Б), номера на поэтажном плане: 1-25, 1-19, этажи: подвальный, 1, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, д.12, состоялся 13.02.2012, о чём Управлением Росреестра по ПК обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 25-АБ N 736384, а в ЕГРП внесена регистрационная запись N 25-25-01/219/2005-005.

Полагая, что в результате действий МКУ "АПМЗН" по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности истцу, как покупателю по договору, были причинены убытки, выразившееся в неполучении арендной платы в связи с отказом контрагента заключить основной договор аренды, ООО "Восток Бизнес Инвест" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ (пункт 2 комментируемой статьи).

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Целью гражданско-правовой ответственности, которую несет лицо, причинившее вред, является восстановление имущественных прав потерпевшего. По своей правовой природе ответственность носит компенсационный характер, поэтому ее размер должен соответствовать размеру причиненных убытков. Применение принципа полного возмещения убытков (статьи 15, 1064 ГК РФ) диктуется необходимостью восстановить права потерпевшей стороны в обязательстве и обеспечить всестороннюю охрану интересов тех, кто терпит убытки.

Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, предполагает применение к правонарушителю имущественных санкций, а потому возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершение противоправного действия (бездействие), возникновение у потерпевшего убытков, причинно-следственная связь между действиями и их последствиями. Ущерб как элемент убытков является стоимостным выражением негативных имущественных последствий нарушения субъективного гражданского права в результате противоправного поведения другого лица.

В обоснование наличия противоправных действий ответчика, повлекших возникновение убытков в заявленной сумме, истец ссылается на необоснованное обращение ответчика в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода к истцу права собственности на приобретенные по договору нежилые помещения.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Из материалов дела следует, что единственным основанием для приостановления государственной регистрации права собственности истца на нежилые помещения по заявлению, поданному в регистрирующий орган 28.12.2005, после того, как отпали иные обстоятельства, ранее служившие основанием для приостановления государственной регистрации (снятие ареста, наложенного постановлением суда общей юрисдикции в рамках уголовного дела, отмена обеспечительных мер, принятых арбитражным судом, в виде запрета осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения), послужило именно обращение ответчика в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации. Иных причин для приостановления государственной регистрации в уведомлении от 25.11.2011 регистрирующим органом не указано.

Право правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации не более чем на три месяца предусмотрено пунктом 3 статьи 19 Закона о регистрации. При этом в заявлении должны быть указаны, в том числе, причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Как следует из уведомления Управления Росреестра по Приморскому краю от 25.11.2011 о приостановлении государственной регистрации перехода права к истцу, ответчик в качестве причины приостановления указал обращение в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. Данное обстоятельство ответчиком признается, что также следует из его апелляционной жалобы.

Вместе с тем доказательств обращения в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в рамках дела N А51-5637/2011 или какого-либо судебного дела в отношении нежилых помещений общей площадью 688,20 кв.м. в здании (лит.Б), номера на поэтажном плане: 1-25, 1-19, этажи: подвальный,1, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Ульяновская, д.12, или договора купли-продажи от 19.12.2005 N 118-КП ответчиком не представлено.

Таким образом, ответчик не доказал наличие у него объективных причин для обращения за приостановлением государственной регистрацией перехода права. Кроме того, при наличии вступившего в законную силу судебного акта по делу обращение с таким заявлением свидетельствует об отсутствии волеизъявления ответчика как продавца по договору купли-продажи на государственную регистрацию перехода права, то есть о необоснованном уклонении от регистрации.

Поскольку договор купли-продажи от 19.12.2005 N 118-КП не расторгнут, не признан в установленном порядке недействительным, на государственную регистрации перехода права и права собственности истца на спорное имущество были представлены все необходимые документы и на момент обращения ответчика с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности отсутствовали какие-либо законные основания для такого обращения, суд первой инстанции правомерно расценил действия ответчика по инициированию ответчиком приостановления государственной регистрации перехода к истцу права на нежилые помещения как необоснованное уклонение от государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору.

Довод апелляционной жалобы о том, что обращение в высшую судебную инстанцию состоялось по другому аналогичному делу и в связи с отказом в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора не подавалось, подлежит отклонению как не имеющий правового значения. Кроме того, по смыслу Закона о регистрации факт уклонения стороны от регистрации договора не ставится в зависимость от времени, на которое была отсрочена или приостановлена государственная регистрация перехода прав.

В качестве убытков в виде упущенной выгоды ООО "Восток Бизнес Инвест" просит взыскать с МКУ "АПМЗН" неполученную арендную плату за период с 25.11.2011 (дата приостановления государственной регистрации перехода права) по 13.02.2012 (дата получения истцом свидетельства о государственной регистрации права) согласно договору аренды, подлежавшему заключению на основании предварительного договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 393 ГК РФ установлено, что при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров.

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16674/12).

Таким образом, истец для обоснования возмещения ему убытков в виде упущенной выгоды должен доказать, что им были не получены доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода), а также представить доказательства произведения им действий, направленных на получение упущенной выгоды, и совершения с этой целью приготовлений.

Как установлено судом, 15.08.2011 ООО "В.М.К." обратилось к ООО "Восток Бизнес Инвест" с предложением (офертой) заключить договор аренды в отношении нежилых помещений по ул.Ульяновская, д.12.

10.11.2011 ООО "Восток Бизнес Инвест" (арендодатель) и ООО "В.М.К." (арендатор) заключили предварительный договор N 11/2011 аренды недвижимого имущества, по условиям которого пришли к соглашению после осуществления государственной регистрации перехода к арендодателю права собственности на нежилые помещения, но не позднее 20.12.2011, заключить договор аренды нежилых помещений сроком на 11 месяцев с условием о размере арендной платы в сумме 620000 рублей в месяц, с учётом расходов по содержанию, эксплуатации нежилых помещений.

Довод апелляционной жалобы о несогласовании сторонами предварительного договора существенных условий основного договора аренды подлежит отклонению, поскольку истцом и его контрагентом достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды недвижимости.

Ввиду того, что до 20.12.2011 государственная регистрация перехода к истцу права собственности на спорное имущество не была осуществлена, основной договор аренды во исполнение предварительного договора от 10.11.2011 не был заключен, сообщением от 26.12.2011 ООО "В.М.К." отозвало оферту на заключение договора аренды.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у истца намерений распоряжаться приобретенными на торгах нежилыми помещениями путём передачи их в аренду, что является одним из видов экономической деятельности истца согласно внесенным в ЕГРЮЛ сведениям о нём. Поиск контрагента и заключение с ним предварительного договора аренды расцениваются судебной коллегией как приготовления, направленные на извлечение доходов, которые, между тем, не были получены в связи с необоснованным уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Довод апелляционной жалобы о незаключении истцом договора аренды помещений по настоящее время в качестве доказательства отсутствия намерений истца распоряжаться недвижимым имуществом коллегией отклоняется, поскольку, как следует из представленных ответчиком распечаток с сайта рынка недвижимости в г. Владивостоке, объявления о сдаче в аренду нежилых помещений публикуются им на указанном сайте с 2012 года, однако ввиду отсутствия спроса помещения в аренду не сданы.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается также на то, что предварительный договор аренды от 10.11.2011 является мнимой сделкой, поскольку при его заключении, как полагает ответчик, ООО "Восток Бизнес Инвест" намеренно ввело ООО "В.М.К." в заблуждение относительно государственной регистрации права собственности на нежилые помещения не позднее 20.12.2011, поскольку такая регистрация могла быть произведена только 25.12.2011 или позднее с учётом месячного срока для регистрации перехода права, установленного законом (в применимой редакции). Вместе с тем, как следует из материалов дела, ООО "Восток Бизнес Инвест" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о погашении записи об ограничении регистрации перехода прав в отношении нежилых помещений 16.11.2011. При этом, поскольку по состоянию на ноябрь 2011 года обеспечительные меры, наложенные арбитражным судом, были единственным препятствием для государственной регистрации перехода права истца на основании заявления от 28.12.2005, дополнительного заявления о возобновлении такой регистрации по смыслу пункта 4 статьи 19 Закона о регистрации (в применимой редакции) не требовалось, регистрация подлежала возобновлению после снятия соответствующих ограничений на основании судебного акта об отмене обеспечительных мер, учитывая, что с заявлением о регистрации истец первоначально обратился 28.12.2005. Таким образом, право собственности ООО "Восток Бизнес Инвест" могло быть зарегистрировано до 20.12.2011 при отсутствии поданного ответчиком 25.11.2011 заявления о приостановлении государственной регистрации.

Довод апеллянта о наличии в отношении нежилых помещений обременения права аренды ООО "ДеткаМаркет", прекращённого только в октябре 2014 года на основании решения арбитражного суда по делу N А51-15273/2014, также подлежит отклонению, поскольку предметом исковых требований в рамках указанного дела являлось обременение в виде права аренды в отношении здания общей площадью 786,5 кв.м., расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ульяновская, д. 12. В то время как нежилые помещения, право собственности на которые 13.02.2012 приобрёл истец, являются самостоятельными объектами гражданского оборота, отличными от здания, в котором они находится, хотя и неразрывно с ним связанными. Кроме того, как установлено судом в рамках дела N А51-15273/2014, договор N 04-02853-001-Н-АР-3676-00 аренды недвижимого имущества от 08.06.2004 был расторгнут с 25.12.2009, а спорное имущество (здание) было возвращено арендатором (ООО "ДеткаМаркет") Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока по акту приема-передачи нежилого помещения от 25.12.2009. Следовательно, наличие в ЕГРП обременения в виде аренды здания по договору, прекратившему своё действие в 2009 году, не являлось препятствием для внесения в ЕГРП записи об аренде нежилых помещений, принадлежащих истцу.

При таких обстоятельствах допущенное ответчиком уклонение явилось единственным препятствием, не позволившим истцу заключить основной договор аренды нежилых помещений и, как следствие, получать доход по сделке.

Согласно справке ООО "Центр развития инвестиций" от 16.02.2012 N 7, выданной по результатам анализа рынка коммерческой недвижимости г.Владивостока, наиболее вероятный диапазон рыночно обоснованной величины месячной арендной платы в отношении нежилых помещений, включая эксплуатационные расходы (за исключением затрат на электроэнергию и связь) и административно-хозяйственные расходы (налог на имущество, на землю, НДС) в период с 01.11.2011 по 01.02.2012 составлял 800-1000 рублей/кв.м, среднее значение - 900 рублей/кв.м.

Таким образом, истец при заключении предварительного договора аренды обоснованно мог рассчитывать на получение месячной арендной платы в сумме 619380 рублей с учетом площади нежилых помещений 688,20 кв.м и средней стоимости аренды 1 кв.м помещений в размере 900 рублей.

Апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о необоснованности взыскания убытков по 13.02.2012 включительно, поскольку 13.02.2012 право истца было зарегистрировано, он приобрёл права собственника, открытый перечень которых указан в пункте 2 статьи 209 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы о недопустимости принятия в качестве доказательства размера спорных убытков вышеуказанной справки ООО "Центр развития инвестиций" от 16.02.2012 N 7 ввиду завышения размера стоимости арендной платы подлежит отклонению, поскольку данная справка является одним из доказательств наличия у истца реальной возможности получить в спорный период доход от сдачи в аренду нежилых помещений, и спорная сумма упущенной выгоды рассчитана по среднему значению арендной ставки. Иной обоснованный расчет суммы спорных убытков в форме упущенной выгоды ответчиком не представлен. При этом стоимостное выражение понесённых истцом убытков, основанное на указанной справке, признаётся судебной коллегией допустимым доказательством по смыслу положений пункта 3 статьи 393 ГК РФ с учётом того, что справка выдана истцу по истечении трёх дней с момента государственной регистрации его права, а диапазон арендных ставок на офисные помещения за период с ноября 2011 по февраль 2012 не изменился.

При условии надлежащего исполнения ответчика как продавца нежилых помещений взятых на себя обязательств по договору истец обоснованно мог рассчитывать на осуществление государственной регистрации в срок до 20.12.2011, а значит на заключение договора аренды с ООО "В.М.К." на условиях предварительного договора аренды и получение доходов в виде арендной платы, размер которого истцом доказан, в связи с чем суд первой инстанции правомерно счел исковые требования ООО "Восток Бизнес Инвест" обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Таким образом, все доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которое не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба МКУ "АПМЗН" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.03.2015 по делу N А51-32702/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына