Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2015 г. N 18АП-5665/15

г. Челябинск

15 июня 2015 г.

Дело N А76-31136/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Профит" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2015 по делу N А76-31136/2014 (судья Катульская И.К.).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

Администрация города Ульяновска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Профит" (далее - общество "Профит", ответчик) о взыскании 98 236 руб. 60 коп. задолженности по арендной плате за землю за период с 01.09.2013 по 31.10.2014 и 5 477 руб. 67 коп. пеней за период с 11.10.2013 по 10.11.2014, всего - 103 714 руб. 27 коп. (л.д. 3-5).

Суд первой инстанции принял исковое заявление Администрации к рассмотрению в порядке упрощенного производства, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "ЧерМетАктив-У" (далее - общество "ЧерМетАктив-У", третье лицо) (определение от 23.12.2014 - л.д. 1, 2).

Впоследствии суд первой инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства (определение от 16.02.2014 - л.д. 70-72).

Решением от 01.04.2015 (резолютивная часть объявлена 25.03.2015) суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Администрации в полном объеме (л.д. 81-84).

С таким решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке (л.д. 91, 92). В апелляционной жалобе общество "Профит" (далее также - податель жалобы) просит решение суда от 01.04.2015 отменить как принятое с нарушением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Податель жалобы считает, что расчет арендной платы за заявленный в иске период неправомерно исчислен Администрацией из площади земельного участка 6840 кв. м, в два раза превышающей площадь, в действительности используемую обществом "Профит" для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости (3420 кв. м). Между тем суд первой инстанции принял представленный истцом расчет как правильный. В обоснование своей позиции по делу податель жалобы ссылается на разъяснения, данные в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

С учетом изложенного, податель жалобы считает решение суда по настоящему делу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, незаконным и необоснованным.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Общество "Профит" ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие (вх. N 18556 от 19.05.2015).

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон и третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

22 августа 2005 г. между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Авиастар-Комплект", индивидуальным предпринимателем Виноградовым В.Л. (арендаторы) подписан договор N 24-2-012134 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (далее также - договор от 22.08.2005, договор, л.д. 10-12).

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.10.2005, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре (л.д. 9), выпиской из Единого государственной реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2013 (л.д. 24-28).

По договору аренды от 22.08.2005 в пользование арендаторам предоставлен земельный участок площадью 147108,8 кв. м с кадастровым номером 73:246021107:39, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, 9-й проезд Инженерный, 26 в Заволжском районе, - для использования под производственную базу сроком до 31.03.2053.

Земельный участок с кадастровым номером 73:246021107:39 передан арендаторам по акту от 22.08.2005 N 3099 (л.д. 15).

В разделе 3 договора от 22.08.2005 стороны определили сроки уплаты и порядок расчета арендной платы.

За арендуемый земельный участок арендаторы обязаны в течение действия договора вносить арендную плату ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, за декабрь - до 25 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).

Из содержания выписки из Единого государственной реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2013 усматривается, что после заключения договора от 22.08.2005 в данный договор на стороне арендаторов вступили иные лица.

01 апреля 2006 г. арендаторами определен порядок пользования земельным участком по 9-му проезду Инженерному, 26 в г. Ульяновске путем подписания соглашения (л.д. 18), из содержания которого следует, из восьми на данный период арендаторов земельного участка закрытое акционерное общество "Нейрон", владея по состоянию на 15.02.2006 расположенным на земельном участке недвижимым имуществом площадью в совокупности 3420 кв. м, фактически пользовалось земельным участком площадью 6840 кв. м.

30 октября 2006 г. закрытое акционерное общество "Нейрон" подписало соглашение N 1802 о присоединении к договору от 22.08.2005, взяв на себя обязательство по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, исходя из площади 6840 кв. м (л.д. 21, 22).

18 июля 2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован договор о передаче прав и обязанностей по договору от 22.08.2005 между закрытым акционерным обществом "Нейрон" и обществом с ограниченной ответственностью "ЧерМетАктив-У" в отношении земельного участка по 9-му проезду Инженерному, 26 в г. Ульяновске (л.д. 25).

Общество "Профит" является собственником двух производственных площадок площадью 1923,19 кв. м и 1496,81 кв. м (в совокупности - 3420 кв. м), расположенных на земельном участке по 9-му проезду Инженерному, 26 в г. Ульяновске, которые приобретены им у общества общества "ЧерМетАктив-Ч" по договорам купли-продажи от 27.06.2011, право собственности на данные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке 19.07.2011. Данные обстоятельства обществом "Профит" не оспариваются (исковое заявление - л.д. 3-5, отзыв на исковое заявление - л.д. 66-68), кроме того, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.05.2012 по делу N А72-10223/2011, имеющим в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение по настоящему делу.

Также в ходе рассмотрения указанного дела Арбитражным судом Ульяновской области установлено, что общество с ограниченной ответственностью "ЧерМетАктив-У" по договорам купли-продажи недвижимого имущества от 28.03.2011 продало указанные сооружения обществу "ЧерМетАктив-Ч". Дополнительными соглашениями от 20.05.2011 к данным договорам купли-продажи стороны изложили пункт 2.2 договоров в следующей редакции: "С переходом права собственности на указанный объект к покупателю переходит право пользование земельным участком на тех же условиях, на которых оно принадлежало продавцу. Указанный земельный участок принадлежал продавцу на основании договора от 19.05.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.08.2005 N 24-2-012134, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.06.2008 сделана запись регистрации N 73-73-01/201/2008-209. Кадастровый номер земельного участка 73:24:02 11 07:39".

Неисполнение обществом "Профит" как новым арендатором земельного участка обязанности по внесению арендной платы за период с 01.09.2013 по 31.10.2014 и образование в связи с этим задолженности послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что с момента государственной регистрации перехода права собственность на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к ответчику, у последнего возникла обязанность по внесению арендных платежей за пользование этим земельным участком на условиях и в порядке, предусмотренном договором от 22.08.2005, то есть, исходя из площади земельного участка, с которой производил уплату арендных площадей прежний собственник объектов недвижимости (6840 кв. м). Суд первой инстанции также принял во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А72-10223/2011 и Арбитражного суда Челябинской по делу N А76-3035/2014. Представленные истцом расчеты арендной платы и пеней суд первой инстанции проверил, признал обоснованным, методологически и арифметически верным.

Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 названного Кодекса).

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора - договора от 22.08.2005.

О незаключенности или недействительности договора от 22.08.2005 стороны судам первой и апелляционной инстанций не заявили. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, сведений о том, что данный договор был оспорен, признан недействительным или прекратился по каким-либо основаниям, у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей в заявленный в иске период) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из представленного истцом в материалы дела расчета исковых требований следует, что задолженность исчислена Администрацией на основании действующих в соответствующий период нормативных актов Ульяновской области.

Доводы о применении истцом неверной методики исчисления арендной платы податель жалобы не приводит.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, от 05.07.2011 N 1721/11.

Таким образом, приобретя указанные выше сооружения у общества "ЧерМетАктив-Ч", ответчик тем самым стал арендатором по договору от 22.08.2005.

Из апелляционной жалобы следует, что ответчик не согласен с исчислением арендной платы с площади земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных сооружений (6840 кв. м, а не 3420 кв. м), как считает верным ответчик.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с доводами подателя жалобы ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указано ранее, в силу пункта 5 соглашения от 30.10.2006 N 1802 о присоединении к договору от 22.08.2005 начисление арендных платежей за пользование земельным участком с закрытого акционерного общества "Нейрон" как с одного из пользователей производится с площади 6840 кв. м.

Такая же площадь определена в совместном соглашении всех пользователей земельным участком от 01.04.2006.

Из мотивировочной части постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2014 по делу N А76-3035/2014, имеющего в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение по настоящему делу, следует, что в пункте 2.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.06.2011 N КП42-11, покупателем по которому является ответчик, указано, что объекты расположены на земельном участке, принадлежащем продавцу на основании договора от 19.05.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 22.08.2005 N 24-2-012134, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.06.2008 сделана запись регистрации N 73-73-01/201/2008-209. Кадастровый номер земельного участка 73:24:0211 07:39.

Доказательства того, что для эксплуатации сооружений, принадлежащих ранее закрытому акционерному обществу "Нейрон" и перешедших в результате нескольких сделок купли-продажи ответчику, необходима иная площадь, общество "Профит" в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило.

Также податель жалобы не доказал, что исчисление арендной платы обоснованно исключительно с площади земельного участка по периметру сооружений, принадлежащих ответчику.

Таким образом, в обжалуемом решении верно указано, что с момента государственной регистрации права собственности ответчика на сооружения у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей на условиях и в порядке, предусмотренном договором аренды земельного участка, с той же площади земельного участка, с которой производили уплату арендных платежей прежние собственники этих объектов недвижимости, то есть с площади 6840 кв. м.

Представленные истцом расчеты арендной платы и пеней судом апелляционной инстанции проверены, являются правильными, соответствуют условиям договора от 22.08.2005.

Таким образом, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

При подаче апелляционной жалобе общество "Профит" уплатило государственную пошлину в сумме 3000 руб. по платежному поручению от 09.04.2015 (л.д. 93).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "Профит".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2015 по делу N А76-31136/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Профит" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

М.И. Карпачева И.Ю. Соколова