Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2015 г. N 02АП-3868/15

г. Киров

15 июня 2015 г.

Дело N А29-983/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барьяхтар И.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Турубановой Н.С.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Воркута

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.03.2015 по делу N А29-983/2015, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ИНН: 1103007560, ОГРН: 1131103000214)

к обществу с ограниченной ответственностью "Карбон" (ИНН: 1103002379, ОГРН: 1101103000635),

третье лицо: индивидуальный предприниматель Карабутова Надежда Юрьевна (ИНН: 110306900390, ОГРН: 309110328600018),

о расторжении договора аренды и возврате имущества,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Воркута (далее - истец, заявитель, Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Карбон" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды от 17.06.2013 N 371 и обязании освободить нежилое встроенное помещение на первом этаже в связи с существенными нарушениями условий договора.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Карабутова Надежда Юрьевна (далее - Предприниматель, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.03.2015 в удовлетворении исковых требований Комитета отказано.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, вынести новое решение, которым расторгнуть договор аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), входящего в состав казны от 17.06.2013 N 371 и обязать ответчика освободить нежилые встроенные помещения, номера в поэтажном плане А-II, (1 этаж: 19,24,25,26), расположенные по адресу: Республика Коми, г.Воркута, ул.Ленина, 60, общей площадью 41,8 кв.м., и сдать их по акту приема-передачи арендодателю.

По мнению Комитета, решение суда первой инстанции не является законным и обоснованным по причине недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными. Суд пришел к выводу, что истцом не доказан факт существенных нарушений арендатором условий договора, то есть недоказанным факт нахождения в арендуемом Обществом помещении (N 24-26) магазина детских товаров "Капелька", принадлежащего Предпринимателю. Вместе с тем, актами осмотра от 11.12.2014 и от 05.02.2015 зафиксирован факт нахождения в помещениях магазина детских товаров "Капелька". Арендатор возражений по акту в указанной части не представил. Истец также просит рассмотреть дело отсутствие своего представителя.

Ответчик, третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны, а также третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), входящего в состав казны от 17.06.2013 N 371 (далее - договор, л.д.9-10), по условиям которого арендодатель по результатам открытого аукциона (конкурса) на основании своего постановления от 13.06.2013 N 2217 передает, а арендатор принимает в пользование нежилые помещения, расположенные на первом этаже, номера на поэтажном плане А-II (1 этаж: N 19, 24, 25, 26) по адресу: Республика Коми, г.Воркута, ул.Ленина, 60, назначение: нежилое, встроенное, общей площадью 41,8 кв.м. для использования в целях размещения офиса, служебных помещений.

По условиям пунктов 2.2.4, 2.2.7 договора арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, не сдавать арендуемое помещение в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Согласно пункту 4.3 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя: при использовании арендуемого имущества не по указанному в п. 1.1 договора назначению; если арендатор существенно ухудшает состояние имущества; в случае заключения арендатором договора субаренды без согласия арендодателя; если арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; в случае государственной и общественной необходимости с возвратом внесенных платежей за неиспользованный срок аренды.

Договор заключен на срок с 20.06.2013 по 20.06.2016 (пункт 1.2 договора).

Помещение передано арендатору по акту от 17 июня 2013 года (л.д.11).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2011 серии 11АА N 790995 (л.д.26) переданные в аренду помещения являются собственностью муниципального образования городского округа "Воркута".

11 декабря 2014 года работниками Комитета в присутствии директора Общества Берсенева Д.В. произведен осмотр арендуемых помещений, по результатам которого составлены акты отдельно по помещению N 19 и помещениями N N 24-26 (л.д.14-17).

Из содержания акта по осмотру помещения N 19 следует, что проникнуть в помещение нет возможности, на двери вывеска Воркутинское отделение общественной организации "За права человека", на стук никто не открывает; директор Общества Берсенев Д.В. пояснил, что не имеет доступа в указанное помещение и не использовал его с момента передачи по договору аренды в связи с занятием третьими лицами. Согласно изложенным в акте замечаниям руководителя арендатора, он обращался в Воркутинский городской суд об истребовании помещений N 19, 21 из чужого незаконного владения; в данный момент исполнительные листы находятся в ПСП г.Воркуты.

В акте осмотра помещений N N 24-26 указано, что данные помещения объединены в одно; в помещении находится магазин детских товаров "Капелька", на вывеске указана ИП Карабутова Надежда Юрьевна. Руководитель Общества отразил в акте, что по акту приема-передачи принял три помещения, но фактически вместо трех было одно помещение в разрушенном состоянии.

Претензией от 29.10.2014 N 6684 (л.д.18), полученной в тот же день ответчиком, Комитет указал на установленные в актах от 11 декабря 2014 года нарушения договора от 17.06.2013 N 371, потребовал их устранить и представить письменную информацию в срок до 31.01.2015, а в случае невозможности устранения выявленных нарушений предложил расторгнуть договор в досудебном порядке по соглашению сторон и вернуть имущество по акту приема-передачи.

5 февраля 2015 года Комитетом повторно произведен осмотр арендуемых помещений, по результатам которого составлены акты, дублирующие ранее выявленные нарушения, их неустранение.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения Комитета с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из представленных по настоящему делу документов следует, что между сторонами возникли обязательства из договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом первой инстанции установлено и сторонами по делу не оспаривается, что арендодатель передал имущество в аренду, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным существенным условиям достигнуто сторонами, и оно исполнялось арендатором.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) сформулированы правовые позиции, в том числе относительно применения статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, в том числе, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Таким образом, положениями Гражданского кодекса Российской Федерации существенное нарушение условий договора или существенное ухудшение имущество квалифицировано как одно из существенных нарушений условий договора аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договором в качестве оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя указаны использование арендуемого имущества не по указанному в пункте 1.1 договора назначению, существенное ухудшение арендатором состояния имущества; заключение арендатором договора субаренды без согласия арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Рассмотрев содержание претензии от 29.12.2014, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о соблюдении Комитетом досудебного порядка расторжения договора, предусмотренного положениями статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу, что истцом не доказано нарушение ответчиком обязательств по договору, влекущих ответственность в виде его расторжения по инициативе арендодателя.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных законом и договором, доказывается истцом.

В подтверждение факта нахождения третьих лиц в помещении N 19 истец представил акты осмотра от 11.12.2014 и от 05.02.2015.

Указанный факт ответчиком не оспаривается. При этом как следует из представленного Обществом решения Воркутинского городского суда по делу N 2-2502/2012, данное помещение истребовано из незаконного владения третьих лиц в пользу Общества.

Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии действий Общества по допущению размещения в данном помещении иных лиц является обоснованным.

В отношении помещений N 24-26 истец ссылается на заключение ответчиком в отсутствие согласия арендодателя договора субаренды помещений с Предпринимателем.

В качестве доказательств этому указывает на зафиксированное в актах осмотра от 11.12.2014 и от 05.02.2015 размещение в помещениях магазина детских товаров "Капелька", деятельность в котором, как полагает Комитет, ссылаясь на вывеску над помещением, осуществляет третье лицо.

Суд первой инстанции, посчитав недоказанным факт передачи помещения в субаренду, указал на то, что истцом соответствующих доказательств, а именно договора субаренды либо иных документов, свидетельствующих о наличии между ответчиком и третьим лицом субарендных отношений, в материалы дела не представлено, в то время как ответчик в ходе рассмотрения дела настаивал на использовании помещения для собственных нужд.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Комитет не лишен был права запрашивать соответствующие документы, которые бы служили основанием для бесспорных и категоричных выводов о том, деятельность какого лица (ответчика либо третьего лица) осуществлялась в спорных помещениях, однако, своими правами для целей обоснования заявленных требований не воспользовалось.

Между тем, в силу пункта 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доказательств проведения ответчиком перепланировки в период действия договора аренды не имеется. Из паспорта на нежилое помещение следует, что помещения N 24, 25, 26 являются коридорами (л.д. 61), при этом в акте приема-передачи нежилого помещения от 17.06.2013 не отражено наличие и состояние перегородок на момент передачи помещений. Документы, свидетельствующие о том, что в 2013 году до передачи в аренду помещения были отделены перегородками, в материалах дела отсутствуют.

В части использования помещений не по назначению, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Соответственно, при применении согласованного сторонами в договоре основания для его расторжения судом подлежит оценке существенность допущенного нарушения исходя из положений части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае доказательств того, что использование Обществом арендуемого помещения для торговли детскими товарами повлекло для заявителя такой ущерб, который может быть квалифицирован как существенный исходя из приведенного положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено.

Заявитель, ссылаясь на соответствующие обстоятельства, по существу, использует формальный подход, считая достаточным подтверждения самого факта, указанного договором, между тем, не представляя доказательств, необходимых в соответствии с требованиями законодательства для применения договорного условия, что не может быть признано обоснованным.

Следовательно, установив отсутствие оснований, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, для досрочного расторжения договора аренды и выселения арендатора, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.03.2015 по делу N А29-983/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Воркута - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.Ю. Барьяхтар

Судьи

Т.М. Поляшова Т.В. Чернигина