Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2015 г. N 11АП-6182/15

г. Самара

16 июня 2015 г.

Дело N А55-26185/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Большаков Э.В. по доверенности N Д/14-387 от 10.09.2014,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 июня 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" в лице филиала - "Самарские распределительные сети" на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 марта 2015 года, принятое по делу N А55-26185/2014 (судья Селиваткин П.В.),

по иску открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" в лице филиала - "Самарские распределительные сети" (ИНН 6450925977, ОГРН 1076450006280),

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ИНН 6315856460, ОГРН 1106315004003),

об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" в лице филиала-"Самарские распределительные сети" обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:23:1104039:2.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.03.2015 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:23:1104039:2, расположенного по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Кинель-Черкассы, ул. Ефремова, д.1 отнесенного к землям населенных пунктов, площадью 7409,00 кв.м., с реестровым номером федерального имущества П11630002124, с разрешенным использованием "для размещения нежилого здания (гараж), нежилого здания (мастерская рем-технической базы до 40 тракторов), ограждения к-г ЦРП, и подъездной дороги" между ОАО "МРСК Волги" и Территориальным управлением Росимущества в Самарской области, приняты спорные пункты в следующей редакции:

П.2.1. - Срок аренды Участков устанавливается с 01.01.2010 г. по 31.12.2058 г.

П. 2.3. в договоре отсутствует.

П.3.1. абз. 1 - Размер арендной платы за Участок составляет 414 397 (четыреста четырнадцать тысяч триста девяносто семь) рублей 50 копеек в год, согласно прилагаемому к Договору расчёту арендной платы. НДС не предусмотрен.

П.3.3. - Арендная плата начисляется с "01" января 2010 года.

П.3.4. абз. 2 - Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы является направление Арендатором в адрес Арендодателя посредством почтовой связи, а также факсимильной связью или по электронной почте, платежного поручения до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом.

П.4.2.2. - Письменно или путем размещения на официальном сайте Арендодателя в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.4.

П.4.2.3. - Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора в порядке, предусмотренном п.3.1. и 4.2 Договора.

П.4.4.5. - Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

П.4.4.6. - После подписания Договора и изменений к нему, в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае несоблюдения указанного срока по вине Арендатора, последний несет ответственность, предусмотренную п.5.4. Договора, и производит оплату в порядке, определенном п.5.5. Договора.

П.4.4.9. - Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

П.4.5. - Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

П.5.1. - За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

П.5.2. абз. 1 второе предложение - Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.4 Договора.

П.5.2. абз. 2 - В соответствии со ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неуплаты Арендатором арендной платы в сроки, установленные п. 3.2 Договора, образующаяся задолженность по арендной плате признается Сторонами коммерческим кредитом, за каждый день пользования которым Арендатор обязан выплачивать Арендодателю проценты из расчёта ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

П.5.2. абз. 3 - В этом случае, суммы, впоследствии перечисляемые в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в п. 3.4 настоящего Договора, независимо от указания назначения платежа в платёжном поручении, используются для погашения процентов по коммерческому кредиту и лишь в оставшейся части - суммы основного долга.

П.5.4. - За нарушение п.4.4.6, п.4.4.8, п.4.4.10, п.4.4.12 Договора Арендатор уплачивает штраф в размере 5% от годовой ставки арендной платы, установленной п. 3.1. Договора.

П.5.5. - В случае нарушения условий Договора, предусмотренных п. 4.4.6 Договора, фактическое использование Участка оплачивается в размере ставки, установленной п. 3.1 Договора, и в сроки, установленные п. 3.2 Договора. В случае нарушения при этом сроков, установленных п. 3.2 Договора, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,06% от суммы задолженности за каждый день просрочки, оплачиваемые в порядке, указанном в абз. 2 п. 5.2 Договора.

П.5.6. - При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, число дней в году и в месяце принимается равным фактическому количеству дней в году и месяце".

П.7.2. - Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

П.9.6. - В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 01.01.2010 г.

Приложение N 1 (Расчет арендной платы) - по тексту договора.

П.3 Приложения N 2 (Акт приема-передачи земельного участка) - Земельный участок фактически находится в пользовании у Арендатора с момента государственной регистрации права собственности ОАО "МРСК-Волги" на объекты, указанные в п. 1.2 договора аренды земельного участка.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в редакции истца. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу удовлетворить.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, распоряжением Территориального управления Росимущества в Самарской области от 28.05.2013 N 385-р истцу предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Кинель-Черкассы, ул. Ефремова, д.1, отнесенный к категории земель населенных пунктов, площадью 7409,00 кв.м., с кадастровым номером 63:23:1104039:2, с реестровым номером федерального имущества 1111630002124.

Во исполнение указанного распоряжения ответчик в конце 2013 г. направил в адрес истца оферту договора аренды земельного участка.

Согласно п.1.2 договора на указанном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ОАО "МРСК Волги", - нежилое здание литера А (мастерская рем-технической базы до 40 тракторов), нежилое здание литера Б (гараж).

Письмом от 30.12.2013 N МР6/121/51/14933 истцом в адрес ответчика был направлен подписанный протокол разногласий с указанным договором аренды. Протоколом разногласий истец предложил ответчику иную редакцию некоторых пунктов договора аренды.

Письмом от 01.10.2014 N 12015 (полученным истцом 03.10.2014) ответчик сообщил, что отклоняет предложенную в протоколе разногласий истцом редакцию следующих пунктов договора: п. 2.1, п. 2.3., п. З.1., абзаца 2 п.3.4., п.4.4.6, п.5.2., п.5.4., п.5.5, п.5.6., п. 4.2.2., п. 4.2.3., 4.4.5, 4.4.9.,4.5.,5.1., 7.2., отказался исключать п.3 из приложения N 2 к договору аренды.

В указанном письме от 01.10.14 ответчик согласился с редакцией протокола разногласий истца по следующим пунктам договора: преамбула, абзацы 1,3 и 10 п.1.1., п.3.2, п. 4.1.1., п.4.4.11. п.8.2, п.9.5, раздел 11.

Таким образом, неурегулированными остались разногласия сторон по пунктам п. 2.1, п. 2.3., п. З.1., абзаца 2 п.3.4., п.4.4.6, п.5.2., п.5.4., п.5.5, п.5.6., п. 4.2.2., п. 4.2.3., 4.4.5, 4.4.9.,4.5.,5.1., 7.2., п.3 из приложения N 2 к договору аренды.

Несогласованность сторонами условий договора относительно срока договора, арендной платы и штрафных санкций за ненадлежащее исполнение договора, послужили основаниями для обращения истца в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Заключение указанного договора аренды земельного участка для сторон договора является обязательным, так как осуществляется в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, в соответствия с которой юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 442 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом первой инстанции утверждены пункты 2.1, 3.3 в редакции ответчика: Срок аренды Участков устанавливается с 01 января 2010 года по 31 декабря 2058 года. Арендная плата начисляется с 01 января 2010 года.

Согласно протоколу разногласий, истец предложил распространить действие договора на отношения сторон, возникшие с 28 мая 2013 года, то есть с даты издания распоряжения ТУ Росимущества от 28 мая 2013 года N 3383-р о предоставлении истцу земельного участка в аренду.

Согласно части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Положениями указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено согласие сторон на обращение условий договора на отношения, возникшие до его заключения.

Как следует из переписки сторон, согласия на применение условий договора на отношения, возникшие до издания распоряжения о предоставлении в аренду земельного участка, истец не давал.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции об урегулировании разногласий по данным пунктам в редакции ответчика противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец не оспаривает фактическое владение и пользование земельным участком для целей эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

С учетом указанных норм и установленных обстоятельств, срок аренды и момент начала начисления арендной платы следует исчислять с 28 мая 2013 года, и изложить пункты 2.1, 3.3 договора в редакции истца: Договор заключен на срок - 49 лет. Арендная плата начисляется с 28 мая 2013 года.

Вместе с тем пункт 3 акта приема-передачи (приложение N 2 к договору) в редакции ответчика соответствует фактическим обстоятельствам дела, является обоснованным и подлежит утверждению в следующей редакции ответчика: Земельный участок фактически находится в пользовании у Арендатора с момента государственной регистрации права собственности ОАО "МРСК-Волги" на объекты, указанные в пункте 1.2 договора аренды земельного участка.

Материальные претензии, имеющиеся у ответчика, о взыскании платы за пользование земельным участком за период до издания распоряжения о предоставлении его в аренду, могут быть разрешены посредством самостоятельного требования.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации установлен Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила определения размера арендной платы).

Пункт 3.1 договора аренды, а также предлагаемый истцом расчет арендной платы не может быть принят судом в редакции истца исходя из следующего.

Приказом Минэкономразвития РФ N 507 от 22.09.2011 "Об утверждении ставок арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей)" утверждены ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов электроэнергетики.

Вместе с тем, спорный земельный участок занят иными объектами недвижимости, не относящимися к объектам электроэнергетики (гараж и мастерская рем-технической базы до 40 тракторов). Вышеназванные объекты недвижимого имущества не могут быть отнесены к объектам электроэнергетики в том значении, в котором они определены в ст.3 Федерального закона от 26.03.2003 г. N 35-ФЗ "Об электроэнергетике".

Учитывая изложенное, ответчиком обоснованно расчет арендной платы произведен в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582, т.е. на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, соответственно п. 3.1. абз.1 договора подлежит принятию в редакции ответчика в размере 414 397 руб. 50 коп. в год, согласно прилагаемому к договору расчету.

Абзац 2 пункта 3.4 проекта договора в редакции ответчика изложен в следующей редакции: Подтверждением исполнения обязательства по внесению арендной платы является направление Арендатором в адрес Арендодателя посредством почтовой связи, а также факсимильной связью или по электронной почте, платежного поручения до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании указанных норм и существа арендных правоотношений, обязательством арендатора является своевременное внесение арендной платы в размере, установленном договором, которое исполняется определенными действиями - внесение денежных средств на счет арендодателя, реквизиты которого указаны в абзаце 1 пункта 3.4 проекта договора. При отсутствии согласования с арендатором, возложение на арендатора обязанности дополнительно направлять платежные документы арендодателю не основаны на нормах права, в связи с чем абзац 2 пункта 3.4 договора следует изложить в редакции истца: Исполнением обязательства арендатора по внесению арендной платы является момент поступления денежных средств на счет арендодателя, указанный в абзаце 1 п. 3.4 Договора.

Разногласия в пункте 4.2.2 между сторонами состоят в том, что ответчиком помимо письменного извещения об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы предусматривается альтернативный способ извещения путем размещения на официальном сайте.

Пункт 4.2.2 проекта договора в редакции ответчика: Письменно или путем размещения на официальном сайте Арендодателя в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.4 соответствует положениям Регламента проведения единой информационной политики Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного приказом Росимущества от 05.07.2013 N 195, определяющего, что Росимущество, ровно как и его территориальные органы, размещают информацию о деятельности на официальном сайте.

Раздел 4 предусматривает обязанности арендодателя. Относительно обязанности арендодателя производить перерасчет арендной платы, судебной коллегией учитывается, что статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Данный вывод соответствует пунктам 16, 19 Постановления N 73, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как было указано выше, в рассматриваемом споре ставки арендной платы относится регулируемым ценам.

Исходя из целей надлежащего исполнения истцом обязательств по оплате, и исключения ошибок при перечислении арендной платы, пункт 4.2.3 целесообразно принять в редакции истца: арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и уведомлять об этом арендатора путем направления соответствующего уведомления посредством почтовой связи.

У сторон имеются разногласия относительно обеспечения доступа на земельный участок в целях земельного контроля.

Пункт 4.4.5 проекта договора в редакции ответчика к обязанностям арендатора относит обеспечение Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

С учетом пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным пункт 4.4.5 договора изложить в редакции, предложенной истцом: Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок в порядке, установленном законодательством РФ, что не нарушает прав сторон, не противоречит законодательству, учитывает интересы, как арендатора, так и арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.4.9 проекта договора в редакции ответчика в обязанности арендатора входит не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на Участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Истец в протоколе разногласий и уточненном исковом заявлении предлагает данный пункт исключить.

Согласно пункту 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Подпункт 2 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ предусматривает возмещение в полном объеме, в том числе упущенной выгоды, убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.

При этом убытки возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Следовательно, в силу закона арендатор не должен допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке и прилегающей к нему территории, а также должен выполнять работы по благоустройству и поддержанию надлежащего состояния участка. По истечению срока действия договора арендатор должен вернуть участок в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. При указанных обстоятельствах, в случае нарушения своих прав арендодатель в установленном законом порядке вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

Кроме того у сторон имеются разногласия относительно определения ответственности арендатора за ненадлежащее исполнение договора.

Пунктом 5.2 договора в редакции истца предусмотрена ответственность за несвоевременное внесение арендной платы. В частности абзацем 1 предусмотрена ответственность в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Разногласия по пункту 5.2 договора состоят во включении ответчиком дополнительных условий о признании сторонами задолженности по оплате аренды коммерческим кредитом (абзацы 2-й и 3-й данного пункта).

Так, в проекте договора ответчик изложил спорные абзацы данного пункта в следующей редакции: В соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неуплаты арендаторами арендной платы в сроки, установленные в пункте 3.2 договора, образующаяся задолженность по арендной плате признается коммерческим кредитом, за каждый день пользования которым арендаторы обязаны выплачивать арендодателю проценты из расчета ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В этом случае, суммы, впоследствии перечисляемые в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.4 настоящего договора, независимо от указания назначения платежа в платежном поручении, используются для погашения процентов по коммерческому кредиту и лишь в оставшейся части- суммы основного долга.

Истец в протоколе разногласий и уточненном исковом заявлении предложил последнее предложение абзаца первого изложить в следующей редакции: Пени предъявляются в претензионном порядке. Кроме того, предлагает исключить абзац 2 и 3 пункта 5.2.

Условия о коммерческом кредите за несвоевременное внесение арендной платы предусматривает фактически двойную ответственность за одно и то же гражданское правонарушение, что противоречит положениям гражданского законодательства. Поскольку истец не согласен с включением данного условия, а условие о претензионном порядке рассмотрения споров о применении ответственности за просрочку внесения арендной платы, то на основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации пункт 5.2 договора второе предложение следует принять в редакции истца; абз.2 и 3 исключить. Вывод суда первой инстанции о применении редакции указанного пункта ответчика противоречит п. 4 ст. 421 и ст. 823 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 5.4 договора в редакции ответчика предусматривает, что за нарушение пунктов 4.4.6, 4.4.8, 4.4.10, 4.4.12, Договора Арендатор уплачивает штраф в размере 5 % от годовой ставки арендной платы, установленной пунктом 3.1 Договора.

Ответчик пунктом 5.5 включил в проект договора условие, согласно которому в случае нарушения условий Договора, предусмотренных пунктом 4.4.6 Договора, фактическое использование Участка оплачивается в размере ставки, установленной пунктом 3.1 договора, и в сроки, установленные пунктом 3.2 Договора. В случае нарушения при этом сроков, установленных пунктом 3.2 Договора, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 0,06 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, оплачиваемые в порядке, указанном в абзаце 2 пункта 5.2 Договора.

Истец предложил данные пункты 5.4 и 5.5 исключить из договора как не предусмотренные законом и отсутствия соглашения сторон.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Предусмотренные в пунктах 5.4, 5.5 проекта договора меры ответственности законом не предусмотрены, соглашение сторон отсутствует, вследствие чего в данной ситуации вышеуказанные виды ответственности не могут быть установлены судом. Следовательно, пункты 5.4. 5.5 в редакции ответчика подлежат исключению из договора.

С учетом исключения пунктов 5.4, 5.5 договора пункт 4.4.6 договора следует изложить в следующей редакции: Пункт 4.4.6. договора изложить в следующей редакции: После подписания сторонами Договора и изменений к нему, в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 5.6 договора в редакции ответчика изложен порядок расчета процентов, установленный законодательством, и включение данного пункта в договор является излишним, в связи, с чем пункт 5.6 договора подлежит исключению.

Суд соглашается с редакцией пункта 7.2 договора, установленной истцом: Изменение и расторжение договора возможны по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Данные пункт истец предлагает в своей редакции, т.к. ссылается на законодательство РФ в целом (не только гражданское) и договор, устанавливающие иные случаи расторжения договора (п.9 ст. 22 ЗК РФ, п. 6.4 договора).

При урегулировании п. 9.6 договора судебная коллегия учитывает, что истцом применяется дата издания распоряжения ответчика о предоставлении земельного участка в аренду. Как указывалось выше, согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора к ранее возникшим отношениям применяются только по обоюдному соглашению сторон договора. Вывод суда первой инстанции об урегулировании разногласий по данному пункту договора в редакции ответчика противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. При указанных обстоятельствах, пункт 9.6 применяется судом в редакции истца.

В остальной части решение суда первой инстанции относительно Приложения N 1 "Расчет арендной платы" и П. 3 Приложения N 2, исходя из принятого судом в редакции ответчика п. 3.1 договора устанавливающего размер арендной платы, является законным и обоснованным. В указанной части решение суда не подлежит изменению.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит изменению на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта о частичном удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 марта 2015 года, принятое по делу N А55-26185/2014, изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:23:1104039:2, расположенного по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Кинель-Черкассы, ул. Ефремова, д. 1, отнесенного к землям населенных пунктов, площадью 7 409 кв.м, с разрешенным использованием "для размещения нежилого здания (гараж), нежилого здания (мастерская рем-технической базы до 40 тракторов), ограждения к-г ЦРП и подъездной дороги" между ОАО "МРСК Волги" и Территориальным управлением Росимущества в Самарской области, приняв спорные пункты в следующей редакции.

П. 2.1. Договор заключен на срок 49 лет.

П. 3.1. абз. 1 - Размер арендной платы за Участок составляет 414 397 руб. 50 коп., согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. НДС не предусмотрен.

П. 3.3. - Арендная плата начисляется с 28 мая 2013 года.

П. 3.4. абз. 2 - Исполнением обязательства арендатора по внесению арендной платы является момент поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, указанный в пункте 3.4 абз. 1 договора, а в качестве подтверждения исполнения, по запросу Арендодателя, Арендатор направляет копию платежного поручения.

П. 4.2.2. - Письменно или путем размещения на официальном сайте арендодателя в десятидневный срок уведомить арендатора об изменении реквизитов для перечисления арендной платы, указанной в п. 3.4. договора.

П. 4.2.3. - Своевременно производить перерасчет арендной платы и уведомлять об этом арендатора путем направления соответствующего уведомления посредством почтовой связи.

П. 4.4.5. - Обеспечить арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на участок в порядке, установленном законодательством РФ.

П. 4.4.6. - После подписания сторонами договора и изменений к нему, в трехмесячный срок произвести его государственную регистрацию в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

П. 4.4.9. - Исключить.

П. 4.5. - Исключить.

П. 5.1. - Исключить.

П. 5.2. абз. 1 - второе предложение: "Пени предъявляются в претензионно - исковом порядке.

П. 5.2. абз. 2 - Исключить.

П. 5.2. абз. 3 - Исключить.

П. 5.4. - Исключить.

П. 5.5. - Исключить.

П. 5.6. - Исключить.

П. 7.2. - Изменение и расторжение договора возможны по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и договором.

П. 9.6. - В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а именно с 28 мая 2013 года.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в пользу Открытого акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" в лице филиала - "Самарские распределительные сети" 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева