Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2015 г. N 15АП-7317/15

город Ростов-на-Дону

16 июня 2015 г.

дело N А53-2436/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горобцовой А.Г.,

при участии:

от ответчика - представитель Носачев Вячеслав Юрьевич (доверенность от 15.1.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Хачатряна Артура Размики

на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Жигало Н.А.)

от 23.03.2015 по делу N А53-2436/2015

по иску Администрации Ленинского района города Ростова-на-Дону

к ответчику : индивидуальному предпринимателю Хачатряну Артуру Размики,

об освобождении земельного участка путем демонтажа павильона,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ленинского района города Ростова-на-Дону (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хачатряну Артуру Размики (далее - ответчик, предприниматель) с требованием об обязании демонтировать павильон "Вкуснолюбов", расположенный на тротуарной части пер.Семашко, с адресным ориентиром: пер.Семашко, 34 в г.Ростове-на-Дону.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, полагая заключенным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050732:100, на котором расположен павильон "Вкуснолюбов".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.05.2015 иск удовлетворен, суд обязал предпринимателя Хачатряна А.Р. обязал освободить земельный участок площадью 7 кв.метров по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Семашко,34 (кадастровый номер 61:44:0050732:100) от временного павильона "Вкуснолюбов". Доводы ответчика о том, что договор аренды не был расторгнут судом отклонены. Суд указал, что договор аренды не может считаться заключенным с момента подписания протокола торгов, поскольку в силу абзаца второго части 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Суд указал, что, поскольку договор не был подписан, оснований для размещения торгового павильона на спорном земельном участке не имеется.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель Хачатрян А.Р. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на норму пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу закона. Заявитель полагает, что договор таким образом заключен, а потому в нарушение пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не был предупрежден об отказе от договора аренды за три месяца. Апеллянт полагает, что прекращение договора аренды требует соблюдения порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец явки представителя в апелляционный суд не обеспечил, о месте и времени рассмотрения дела извещен, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела, согласно кадастровому паспорту от 01.02.2011 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050732:100 площадью 7 кв.м., расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Семашко, 34, с разрешенным использованием: мелкорозничный объект передвижной торговой сети.

Таким образом, земельный участок в установленном порядке сформирован как объект гражданских и земельных правоотношений и может быть объектом договора аренды.

18.08.2011 распоряжением главы Администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону N 300 было постановлено предоставить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050732:100 площадью 7 кв.м., расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, пер.Семашко, 34, для размещения объекта мелкорозничной торговли (без права строительства капитального строения) путем проведения торгов в форме аукциона победителю торгов. Согласно распоряжению предметом продажи является право на заключение договора аренды сроком на 1 год.

В указанных торгах принимал участие предприниматель Хачатрян А.р., внесший задаток для участия в торгах (л.д.27).

Согласно протоколу итогов аукциона N 3/270-19 от 07.11.2011из пяти участников аукциона победителем был признан Хачатрян А.Р., предложивший наивысшую цену за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка 8 660 рублей (л.д.30-31). Указанный протокол подписан Хачатряном А.Р. (л.д.31).

При этом предприниматель Хачатрян А.Р. согласно счету N 19 от 07.11.2011 уже на следующий день, 08.11.2011, уплатил муниципальному образованию всю сумму годовой арендной платы ( с учетом ранее внесенного задатка) (л.д.26-27).

Таким образом, предприниматель в полном объеме исполнил обязанность арендатора по уплате арендной платы за весь период аренды.

Администрация Ленинского района передала во владение предпринимателю Хачатряну А.Р. земельный участок, на котором и был размещен объект мелкорозничной торговли - павильон-блинная.

Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Толкуя указанную норму абзаца второго пункта 5 названной статьи, Арбитражный суд Ростовской области пришел к выводу, что договор аренды не является заключенным, поскольку не составлен в виде отдельного документа.

Вместе с тем указанная норма определяет правовые последствия на тот случай, если после подведения итогов торгов стороны уклоняются от подписания договора как формы реализации прав победителя аукциона.

Вместе с тем в данном деле стороны полностью исполнили свои обязанности, входящие в предмет договора аренды: победитель торгов в полном объеме уплатил всю годовую арендную плату, Администрация Ленинского района исполнила обязанность по предоставлению земельного участка во временное владение и пользование предпринимателю.

При таких обстоятельствах апелляционный суд отмечает, что договор аренды следует признать заключенным, поскольку все существенные условия договора между сторонами согласованы. Письменную форму договора аренды также следует считать соблюденной в виде протокола торгов, поскольку стороны приступили к фактическому исполнению условий договора, право на заключение которого было предметом торгов. В течение всего времени, оговоренного в договоре, владение арендатора было спокойным и ненарушаемым, осуществляемым предпринимателем по воле и с согласия муниципального образования в лице Администрации Ленинского района.

Иное толкование заключенности договора аренды при фактическом исполнении условий договора сторонами привело бы к нарушению публичного интереса и частного интереса.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды не порочит договор как таковой. Согласно разъяснению, данному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 ( в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 N 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": "Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ".

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводу, что Администрация Ленинского района и предприниматель Хачатрян А.Р. были связаны договором аренды на условиях, объявленных при проведении торгов.

Поскольку срок аренды был установлен в один год, при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Требование Администрации Ленинского района о демонтаже павильона и освобождении земельного участка предпринимателю вручено 13.01.2015 (л.д.10).

Резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска Администрации была объявлена 16.03.2015, то есть, до истечения установленного законом трехмесячного срока. Следовательно, на момент принятия решения суда первой инстанции субъективное право арендодателя не может быть признано созревшим и подлежащим судебной защите, в связи с чем решение подлежит отмене.

Поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело ( часть 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и, поскольку ко времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек, а арендатор не освободил земельный участок, то субъективное право арендодателя подлежит защите, поскольку ответчик не исполнил обязанность по возврату арендованного имущества ( статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Легитимация истца на предъявление иска основана на его праве арендодателя и на норме пункта 8.6 Положения об Администрации Ленинского района города Ростова-на-Дону, утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.02.2011 N 72, согласно которому к компетенции Администрации Ленинского района отнесены представление интересов арендодателя в суде от своего имени по делам, связанным с осуществлением функций арендодателя земельных участков, занимаемых передвижными сооружениями в пределах территории района, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена, в том числе, об освобождении земельных участков, занимаемых передвижными сооружениями, срок договоров аренды по которым истек, либо в иных случаях их неправомерного и безосновательного занятия и использования.

Согласно части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Возврат земельного участка подлежит исполнению в виде демонтажа павильона и освобождения таким образом соответствующей части переулка Семашко.

Судебные расходы в виде государственной пошлины согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23 марта 2015 года по делу А53-2436/2015 отменить и принять новый судебный акт.

Обязать индивидуального предпринимателя Хачатуряна Артура Размики в срок до 10 августа 2015 года демонтировать павильон "Вкуснолюбов", расположенный на тротуарной части переулка Семашко, с адресным ориентиром: г.Ростов-на-Дону, переулок Семашко,34.

В случае, если предприниматель Хачатурян А.Р. не исполнит постановление апелляционного суда в указанный срок, предоставить право Администрации Ленинского района осуществить демонтаж павильона своими действиями за счет предпринимателя.

Взыскать с предпринимателя Хачатряна Артура Размики в доход федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) рублей государственной пошлины по иску.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе