Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2015 г. N 09АП-21848/15

г. Москва

17 июня 2015 г.

Дело N А40-136047/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10.06.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 17.06.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Александровой Г.С., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г.Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "31" марта 2015 г. по делу N А40-136047/2014, принятое судьей Давыдовой О.В.,

по иску ООО "СТМ Сервис" (ОГРН 1027739412755)

к Департаменту городского имущества г.Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании представителей:

от истцов: Сидельников Д.А. по дов. от 25.12.2014;

от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 30.12.2014;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СТМ СЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д. 2/1, корп. 5 (этаж 1, пом. II, комн. 1-11, общая площадь 98,1 кв.м), путем принятия пунктов З.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

3.1. Цена объекта составляет 9 906 000 (девять миллионов девятьсот шесть тысяч) руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 275 374 (двести семьдесят пять тысяч триста семьдесят четыре) рубля 88 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом уточнений принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ).

Иск заявлен на основании норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений. Вместе с тем, ответчик протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости не подписал, от урегулирования спора уклонился.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.03.2015 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что истец утратил право на приобретение объекта недвижимости в собственность, поскольку в 30-ти дневный срок истец не подписал договор купли-продажи; иск об оспаривании величины рыночной стоимости выкупаемых помещений истец не оспорил; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Просил отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт, отказав истцу в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО "СТМ Сервис" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение от 31.03.2015 г. законным и обоснованным, принятым на основании правильного применения норм материального и процессуального права. Заявил отказ от исковых требований в части возложения на Департамент городского имущества города Москвы обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества по адресу: г.Москва, ул Талалихина, д.2/1, корп. 5 (этаж 1 пом, II, комн. 1-11, общая площадь 98.1 кв.м.) по цене в размере 9 913 495 руб.50 коп., который в соответствии со статьями 49 и 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ принят судебной коллегией как не противоречащий законодательству и не нарушающий прав третьих лиц, производство по делу в указанной части - прекратил.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ООО "СТМ СЕРВИС" (истец, арендатор) является арендатором нежилого помещения общей площадью 98,1 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Талалихина, д. 2/1, корп. 5 (этаж 1, пом. II, комн. 1-11, занимаемого на основании договора аренды от 26.06.2005 г. N 1-00596/05.

ООО "СТМ СЕРВИС" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

15.11.2013 г. обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества (рег. N 33-5-34051/13-(0)-0).

Письмом от 30.05.2014 года N 33-5-34051/13-(5)-0 Департамент направил Истцу 3 (три) экземпляра Проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Талалихина, д. 2/1, корп. 5, общей площадью 98,1 кв.м., (этаж 1, пом. II, комн. 1-11), и сообщил о приостановлении государственной услуги сроком на 30 дней ввиду необходимости подписания проекта договора купли-продажи.

Пункт 3.1. Проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) содержит условие о стоимости объекта недвижимости в размере 14 316 102 (четырнадцать миллионов триста шестнадцать тысяч сто два) рубля в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18 февраля 2014 г. N 2014-Д92, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 01 апреля 2014 г. N 188/92-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков".

27 июня 2014 г. по указанным пунктам договора (п.3.1, 3.4) Истец направил в адрес Департамента Протокол разногласий с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по цене 9 913 495 (девять миллионов девятьсот тринадцать тысяч четыреста девяносто пять) рублей 50 копеек (без НДС) (пункт 3.1.), с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.

Поскольку в установленный п. 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ срок, ответчик не известил истца о принятии условий договора в редакции истца, а также не отклонил предложенный протокол разногласий, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определением суда от 21.01.2015 г. было назначено проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости нежилого помещения. Проведение экспертизы поручено ООО "ППО-КОНСАЛТ".

Согласно Заключению эксперта N С15021 от 13.02.2015 г. по арбитражному делу N А40-136047/14, стоимость объекта на дату обращения истца в департамент о предоставлении государственной услуги составила 9 906 000 рублей, без учета НДС.

Поскольку по обращению общества "СТМ Сервис", поданному на основании части 2 статьи 9 Закона 29.07.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации муниципального имущества, не совершил юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 указанного Закона, суд первой инстанции при правильном применении норм материального права пришел к выводу об обоснованности исковых требований истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что цена объекта определена в нарушение действующего законодательства, подлежат отклонению, поскольку для определения цены договора купли-продажи спорных помещений, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение указанной экспертизы было поручено эксперту ООО "ППО-КОНСАЛТ" Исаеву Е.О. и согласно выполненному заключению эксперта по настоящему делу рыночная стоимость нежилого помещения день обращения истца за выкупом составила 9 906 000 руб. без НДС.

Указанное доказательство было принято судом как надлежащее и достоверное, оснований не доверять Заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Доводы заявителя жалобы о том, что истцом утрачено преимущественное право на выкуп арендованного имущества, подлежит отклонению, поскольку пункт 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающий условия утраты субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендованного имущества, содержит исключение, при наличии которого тридцатидневный срок, в течение которого не подписание субъектом малого или среднего предпринимательства направленного ему проекта договора купли-продажи влечет утрату преимущественного права на выкуп, не применяется: приостановление течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 названного Закона.

Согласно части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение 30-дневного срока, отведенного на подписание проекта договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Исходя из совокупности положений части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки как одного из условий договора, обязательного к заключению для стороны, направившей проект договора (ответчика), возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке; более того, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным в силу закона.

Пункт 2 статьи 445 Кодекса не содержит положений об обязательности подписания проекта договора, при наличии разногласий, с указанием на наличие протокола разногласий, равно как и не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, не содержит ограничений по сроку предъявления иска в целях разрешения спора в судебном порядке.

27 июня 2014 г. пунктам договора (п.3.1, 3.4) Истец направил в адрес Департамента Протокол разногласий с предложением заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) по цене 9 913 495 (девять миллионов девятьсот тринадцать тысяч четыреста девяносто пять) рублей 50 копеек (без НДС) (пункт 3.1.), с размером ежемесячных платежей, исходя из указанной суммы.

Таким образом, истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, что в силу части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора.

Следовательно, тридцатидневный срок, на истечение которого сослался заявитель жалобы, не считается истекшим до дня вступления в законную силу решения суда.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "СТМ Сервис" от иска в части возложения на Департамент городского имущества города Москвы обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества ар адресу: г.Москва, ул.Талалихина, д.2/1, корп. 5 (этаж 1, пом.II, комн. 1-11, общая площадь 98.1 кв.м.) по цене в размере 9 913 495 руб.50 коп., производство по делу в указанной части прекратить.

В оставшейся части решение Арбитражного суда города Москвы от "31" марта 2015 г. по делу N А40-136047/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова Е.Е. Кузнецова