Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 г. N 12АП-2178/15

г. Саратов

18 июня 2015 г.

Дело N А12-36917/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "17" июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "18" июня 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

в отсутствие участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Техсервис" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 февраля 2015 года по делу N А12-36917/2014 (судья Попова Т.В.)

по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200; ОГРН 1023403446362) к обществу с ограниченной ответственностью "Техсервис" (ИНН 3444115785; ОГРН 1043400326188) о взыскании задолженности и пени по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ДМИ Администрации Волгограда, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Техсервис" (далее - ООО "Техсервис", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества N 5/1300-12 от 04.10.2012 в размере 245 647 руб. 92 коп. за период январь - февраль 2014 года, пени в размере 30 046 руб. 75 коп. за период с 03.02.2014 по 17.09.2014. Всего истец просил взыскать 275 694 руб. 67 коп. Кроме того истец просил взыскать судебные расходы, связанные с направлением копии иска ответчику, в размере 92 руб. 68 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области суда от 11 февраля 2015 года с ООО "Техсервис" в пользу ДМИ Администрации Волгограда взыскана задолженность по арендной плате в размере 245 647 руб. 92 коп., пеню в размере 30 046 руб. 75 коп. Всего 275 694 руб. 67 коп., а также судебные расходы в размере 92 руб. 68 коп.

С ООО "Техсервис" в федеральный бюджет взыскана госпошлина в размере 8 514 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Техсервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.

Податель жалобы указывает, что суд первой инстанции необоснованно принял расчёт задолженности, произведённый на основании отчёта об оценке рыночной стоимости арендной платы N 5/24 от 29.03.2013, поскольку данный отчёт не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ДМИ (Арендодатель) и ООО "Техсервис" (Арендатор) 04.10.12 был заключен договор N 5/1300-12 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Профсоюзная, 3.

Срок действия договора определён сторонами с 16.11.2012 по 13.11.2013.

Изменениями и дополнениями N 2 от 13.06.2013 срок действия договора определён до 13.06.2015.

Согласно п. 4.1 договора аренды размер арендной платы за пользование помещением установлен в сумме 14 548,22 руб.

Изменениями и дополнениями N 1 от 01.01.2013 в пункте 4.1 стороны предусмотрели, что с 01.04.2013 размер арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества на основании пункта 1.4 раздела 1 Методики определения арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда Волгограда, утверждённой решением Волгоградской городской Думы от 31.11.2011 N 54/1625 (в редакции решения Волгоградской городской Думы от 31.10.2012 N 68/2041) определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер арендной платы ежегодно пересматривается Арендодателем без согласования с Арендатором в сторону увеличения на величину прогнозируемого Министерством экономического развития Российской Федерации размера индекса цен в строительстве.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении, направляемом Арендатору заказным письмом по адресу, указанному договоре в качестве адреса Арендатора (или вручаемом представителю Арендатора под расписку). В случае направления уведомления по почте, Арендатор считается получившим уведомление в любом случае не позднее 5-ти дней с даты отправления уведомления.

В соответствии с Решением Волгоградской городской Думы от 30.11.2011 N 54/1625 "Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда Волгограда" и пунктом 4.1. договора аренды ДМИ уведомил Арендатора об увеличении арендной платы с 01.04.2013 до 47 000 руб. на основании отчёта N 5/24 от 29.03.2013. Уведомлением N 4989/5 вручено арендатору 12.04.2013.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, на 12.04.2013 отчёт об оценке соответствовал п. 26 ФСО N 1. В дальнейшем применение указанного размера арендной платы было отложено до 01.01.2014.

Применительно к п. 3 ст. 641 ГК РФ изменение размера арендной платы в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы, предусмотренной условиями договора, не является изменением условия договора о размере арендной платы и представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Доводы представителя о том, что отчёт не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчёте не указаны факторы, влияющие на величину стоимости объекта и об истечении шестимесячного срока для применения отчёта, определённого Федеральным стандартом оценки, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 судом первой инстанции отклонены.

Как указал суд первой инстанции, материалы дела не содержат доказательств того, что арендодатель на основании представленного отчёта злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил размер арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Обязанность арендатора своевременно и в полном объёме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена ст. ст. 606 и 614 ГК РФ. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По мнению суда первой инстанции, представленными в дело доказательствами подтверждён факт соблюдения арендодателем предусмотренного договором порядка изменения размера арендной платы посредством направления ответчику уведомления о повышении размера арендной платы со ссылкой на результаты проведённой независимым оценщиком оценки рыночной стоимости арендной платы.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований в данной части.

Также, судом первой инстанции удовлетворено требование истца о взыскание неустойки и судебных расходов.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, ООО "Техсервис" заявил ходатайство о назначении экспертизы, проведение которой просил поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью "оценочная фирма "ВИРГО", представив сведения о наличии у данной организации возможности проведения экспертизы и перечислил стоимость проведения экспертизы в размере 35 000 рублей на депозитный счёт апелляционного суда.

Определением от 10 апреля 2015 года Двенадцатый арбитражный апелляционный суд назначил по делу экспертизу, производство которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма ВИРГО", эксперту Кукановой Наталье Евгеньевне.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

Соответствует ли отчёт N 5/24 от 29.03.2013 об определении рыночной стоимости арендной платы по объекту недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Профсоюзная, 3 выполненный ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки, а в случае несоответствия отчёта установить какова рыночная стоимость арендной платы за месяц по объекту недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Профсоюзная, 3 по состоянию на 01.01.2014?

Согласно представленному заключению эксперта отчёт N 5/24 от 29.03.2013 не соответствует требованиям Федерального закона N 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-3) а именно нарушены требования ФЗ -135 ст. 11, п.п. 21-23; ФСО -1 п.17 ФСО - 1; ФСО - 3 п.4, п. 8д, п. 8е, п. 11.

Рыночная стоимость арендной платы за месяц по объекту недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Профсоюзная, 3 по состоянию на 01.01.2014 составляет 17 949 руб. с учётом НДС.

Статьёй 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 АПК РФ), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 АПК РФ).

Представленное экспертное заключение N 18с/05-04 от 18.05.2015 отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте, описание объекта исследования, является полным, ясным, содержит оценку результатов исследований, однозначные выводы и их обоснование.

Согласно выводам проведенной экспертизы в суде апелляционной инстанции подтверждено несоответствие отчёта N 5/24 от 29.03.2013 требованиям ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

На основании вышеизложенного судебная коллегия считает, что в нарушение положений статьи 170 АПК РФ выводы суда первой инстанции основаны на неполном выяснений обстоятельств, имеющих значение для рассматриваемого дела, не соответствуют материалам дела, судом не применены нормы права, подлежащие применению.

С учётом того, что определяя сумму задолженности по арендной плате, суд первой инстанции учёл сведения о рыночной стоимости арендной платы по объекту недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Профсоюзная, 3 согласно отчёту N 5/24 от 29.03.2013 в соответствии, с которым рыночная стоимость ежемесячной арендной платы составляет 47 000 рублей (без учёта НДС), апелляционный суд считает правильным исключить из рыночной стоимости арендной платы, определённой на основании экспертного заключения, в размере 17 949 руб. (с учётом НДС) сумму НДС (18 %).

Таким образом, рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по объекту недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Профсоюзная, 3 составит 17 949 руб. /1, 18 = 15 211, 01 руб.

С учётом произведённых ответчиком ежемесячных платежей в исковой период, а также с учётом рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, определённой на основании экспертного заключения с исключением суммы НДС, следует, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате и пене, а имеется переплата.

При вышеизложенных обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции, подлежит отмене, а в удовлетворении заявленных требований истца следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 февраля 2015 года по делу N А12-36917/2014 отменить. В иске отказать.

Взыскать с департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "Техсервис" 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, 35 000 руб. расходов по экспертизе.

Финансово - экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма ВИРГО" 35 000 руб. расходов за экспертизу.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина