Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 г. N 18АП-6064/15

г. Челябинск

18 июня 2015 г.

Дело N А07-11136/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие "Тамин" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2015 по делу N А07-11136/2014 (судья Файрузова Р.М.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Тамин" - Гайнильзянов М.В. (доверенность от 02.04.2014 N 2/04-14).

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческое предприятие "Тамин" (далее - ООО ПКП "Тамин", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об 1) обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи объекта нежилого фонда, предусматривающий обязательства Управления как продавца передать в собственность ООО ПКП "Тамин" как покупателю нежилые помещения первого и цокольного этажей двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Интернациональная, д. 171, общей площадью 263 кв. м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 161,8 кв. м (номера помещений 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9), нежилые помещения цокольного этажа площадью 101,2 кв. м (номера помещений 1, 2, 2а, 3, 4, 5); 2) определении условий пунктов 2.1, 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.4, 5.1, 6.3, 8.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, направленного в адрес истца письмом от 12.02.2014 N УС552, в следующей редакции:

пункт 2.1. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 5 796 610 руб. 17 коп. (налог на добавленную стоимость не предусмотрен);

пункт 3.1. Оплата объекта осуществляется покупателем в рассрочку;

пункт 3.1.1. Покупатель производит оплату цены объекта в рублях ежемесячными платежами, которые включают платеж в оплату цены объекта, а также проценты, начисленные на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка согласно пункту 3.2 настоящего договора;

пункт 3.1.2. Платежи в оплату цены объекта, а также процентов, предусмотренных пунктом 3.2 настоящего договора, перечисляются покупателем ежемесячно в течение 7 лет. Оплата производится в рублях путем перечисления денежных средств по реквизитам продавца, указанным в разделе 12 настоящего договора;

пункт 3.4. Покупатель вправе в любое время произвести досрочное исполнение обязательств по оплате;

пункт 5.1. Продавец обязан передать, а покупатель принять объект по акту приема-передачи в срок не позднее 15 календарных дней после заключения настоящего договора;

пункт 6.3. Государственная регистрация перехода права собственности на объект производится в срок не позднее чем через 30 дней после подписания уполномоченными представителями сторон и заверения печатями продавца и покупателя акта приема-передачи объекта;

пункт 8.3. Исключить (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом, т. 3, л. д. 27, 28).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз "Суд-Информ" (далее также - ООО ЦНЭ "Суд-Информ", третье лицо)

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.04.2015 (резолютивная часть объявлена 02.04.2015) исковые требования удовлетворены частично. Арбитражный суд первой инстанции принял пункты 2.1, 3.1.1, 3.1.2 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 12.02.2014, заключаемого Управлением с ООО ПКП "Тамин" в отношении нежилых помещений первого и цокольного этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский р-н, ул. Интернациональная, д. 171, общей площадью 263 кв. м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 161,8 кв. м (номера помещений: 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9); нежилые помещения цокольного этажа площадью 101,2 кв. м (номера помещений: 1, 2, 2а, 3, 4, 5) в следующей редакции:

пункт 2.1. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 5 796 610 руб. 17 коп. (без учета НДС).

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается заключением эксперта от 10.11.2014 N 14/14, составленным обществом с ограниченной ответственностью "Информ-Эксперт";

пункт 3.1.1. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 579 661 руб., в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца;

пункт 3.1.2. Последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение семи лет равными взносами согласно графику платежей. Оплата производится в рублях;

в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО ПКП "Тамин" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части принятия пункта 3.1.1 договора купли-продажи муниципального нежилого фонда от 12.02.2014 в редакции: "3.1.1. Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 579 661 руб., в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца", принять пункт 3.1.1 договора купли продажи в следующей редакции: "3.1.1. Покупатель производит оплату цены объекта в рублях ежемесячными платежами, которые включают платеж в оплату цены объекта, а также проценты, начисленные на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка согласно пункту 3.2 настоящего договора".

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, по мнению подателя жалобы, суд необоснованно не учел, что в настоящее время финансовое состояние истца таково, что для него будет затруднительно единовременно уплатить сумму первоначального платежа в размере 579 661 руб., что подтверждено представленными в материалы дела документами бухгалтерской отчетности. В связи с невозможностью уплаты первоначального взноса в размере 579 661 руб. без ущерба для своей хозяйственной деятельности истец, по сути, лишается возможности реализовать предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественное право на приобретение арендуемого объекта.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лицо не явились. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой истцом части.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 13.09.2012 N 3833.3 ООО ПКП "Тамин" является арендатором помещений муниципального нежилого фонда, расположенных на первом этаже, площадью 161,8 кв. м: N N 1-4, 6-9, цокольном этаже, площадью 101,2 кв. м: N N 1, 2, 2, 2а, 3, 4, 5, по адресу: Калининский р-н городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Интернациональная, д. 171, литера А, общей площадью 263 кв. м, для использования под торговлю (т. 1, л. д. 9-13).

В целях реализации права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, 29.07.2013 истец обратился в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой включить объект муниципального нежилого фонда в прогнозный план приватизации (л. д. 15).

На основании обращения истца Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление от 03.02.2014 N 245 об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого и цокольного этажей двухэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, ул. Интернациональная, 171, а также утверждены условия приватизации данного объекта (приложение к постановлению от 03.02.2014 N 245) (л. д. 16-20).

Письмом от 12.02.2014 N УС552 ответчик направил истцу данное постановление, а также экземпляр проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 12.02.2014 (т. 1, л. д. 21-28).

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора покупатель оплачивает продавцу стоимость объекта в размере 7 550 000 руб. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается отчётом от 10.01.2014 N 632/11-2013, выполненным ООО ЦНЗ "Суд-Информ".

В силу пункта 3.1 проекта договора оплата объекта осуществляется в рассрочку на основании письменного заявления покупателя.

Согласно пункту 3.1.1 проекта договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 %, что составляет 755 500 руб., перечисляемый на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днём исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счёт продавца.

В соответствии с пунктом 3.1.2 проекта договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение трех лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к договору).

Истец в 30-дневный срок после получения письма ответчика от 12.02.2014 N УС552 подписал проект договора купли-продажи с пометкой "с протоколом разногласий от 11.03.2014" и сопроводительным письмом от 11.03.2014 направил подписанный со своей стороны и скрепленный печатью договор с приложением протокола разногласий ответчику. В протоколе разногласий истец предложил ответчику изменить и принять в редакции истца условия пунктов 2.1, 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.4, 5.1, 6.3, 8.3 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, а также принять приложение к договору (график платежей) в редакции приложения к протоколу разногласий (л. д. 29-34).

Учитывая, что между сторонами возник спор относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражный суд первой инстанции по ходатайству истца назначил проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемых обществом помещений.

По результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках данного дела, экспертом общества с ограниченной ответственностью "Информ-Эксперт" в материалы дела представлено заключение от 10.11.2014 N 14/14 и сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилых помещений первого и цокольного этажей двухэтажного жилого здания, общей площадью 263 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Интернациональная, д. 171, составила 6 840 000 руб., в том числе НДС 1 043 389 руб. 83 коп. (т. 2, л. д. 124-262).

Наличие между сторонами разногласий по условиям заключаемого договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда послужило основанием для обращения истца в суд с указанными выше требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части, касающейся определения порядка рассрочки внесения платежей за выкупаемое имущество в редакции истца, арбитражный суд первой инстанции указал, что из статьи 5 Закона N 159-ФЗ не следует запрет на установление единовременного первоначального платежа за выкупаемое имущество в размере 10 % от выкупной стоимости имущества. Суд отметил, что условие о размере первоначального платежа в 10 % от стоимости имущества, который подлежит перечислению покупателем в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора, включено в договор Управлением на основании типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа, утвержденной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.12.2008 N 11/21, что исключает оценку таких действий в качестве злоупотребления правом. Доказательства того, что в результате включения такого условия истец поставлен в худшее по сравнению с другими субъектами положение либо лишен возможности реализации права на приватизацию нежилого помещения, истцом не представлены. При таких обстоятельствах условие пункта 3.1.1 в редакции ответчика соответствует балансу интересов сторон.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Наличие у общества преимущественного права на выкуп поименованного в договоре арендуемого имущества сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Ввиду наличия у истца преимущественного права выкупа указанного помещения для направившего оферту Управления заключение договора в силу статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ является обязательным.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Как установлено материалами дела, наряду с иными разногласиями истец просит принять пункт 3.1.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "3.1.1. Покупатель производит оплату цены объекта в рублях ежемесячными платежами, которые включают платеж в оплату цены объекта, а также проценты, начисленные на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка согласно пункту 3.2 настоящего договора".

Таким образом, по сути, истец не согласен с включением в договор условия, согласно которому покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 %, перечисляемый в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Основания для удовлетворения исковых требований общества в данной части отсутствуют в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

В силу части 2 указанной статьи право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2468/10 сформирована правовая позиция по вопросу о порядке внесения платежей за выкупаемое имущество. Как разъяснено в указанном постановлении, поскольку части 1, 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, в этом случае подлежат применению пункты 3, 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 131-О-О, при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, муниципальные образования, выступающие в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с другими участниками гражданского оборота (пункт 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации), вправе действовать своей волей в своем интересе, поскольку это право не ограничено основанным на Конституции Российской Федерации федеральным законом. Вместе с тем, определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

За разрешением возникающих в таких случаях разногласий (в том числе относительно размера первоначального платежа - если предполагается оплата в рассрочку) стороны вправе обратиться в арбитражный суд, который давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, арбитражный суд на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в частности - исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 N 25-П), - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

В настоящем случае условие о размере первоначального платежа в 10 % от стоимости имущества включено в договор Управлением на основании типовой формы договора купли-продажи с рассрочкой платежа, утвержденной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 25.12.2008 N 11/21, на что верно обратил внимание арбитражный суд первой инстанции.

Соответственно, в результате включения такого условия в спорный договор купли-продажи истец не поставлен в худшее по сравнению с другими субъектами положение.

Указанное исключает оценку действий ответчика как злоупотребление правом.

Податель жалобы ссылается на то, что включением в договор указанного условия о размере первоначального платежа в 10 % от стоимости имущества он фактически будет лишен возможности реализации права на приватизацию нежилого помещения, так как размер первоначального платежа (в настоящем случае 579 661 руб.) сопоставим с размером среднемесячного дохода общества в 2013, 2014 годах, что истец подтверждает представленными в материалы дела документами бухгалтерской отчетности за названный период и справками банков (т. 2, л. д. 1-9, т. 3, л. д. 16-26), из которых следует размер среднемесячного дохода ООО ПКП "Тамин" 650 000 руб. - 700 000 руб.

Между тем, указанное само по себе не свидетельствует о невозможности выкупа истцом арендуемого имущества, привлечения истцом на эти цели иных денежных средств.

Также установленный ответчиком размер первоначального платежа в 10 % от стоимости имущества не является чрезмерным. Так, из дела N А05-18651/2009, по результатам рассмотрения которого вынесено указанное ранее постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2468/10, следует, что в исследованном в данном деле нормативном акте субъекта Российской Федерации первоначальный взнос составил 30 % от суммы, подлежащей оплате.

Условие о повышенном первоначальном платеже призвано, в том числе, установить гарантию для продавца надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате выкупаемого имущества.

При таких обстоятельствах анализируемое условие пункта 3.1.1, предложенное ответчиком, в части определения первоначального платежа в 10 % от стоимости имущества соответствует балансу интересов сторон.

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО ПКП "Тамин".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.04.2015 по делу N А07-11136/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие "Тамин" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева