Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 г. N 15АП-7349/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 октября 2015 г. N Ф08-7039/15 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

18 июня 2015 г.

дело N А53-1605/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующей судьи Пономаревой И.В.

судей Ванина В.В., Ереминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от истца: представитель Пендюрин Н.П., паспорт, по доверенности от 08.10.2013;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18 марта 2015 года по делу N А53-1605/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк"

к ответчику Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону

об изменении договора аренды земельного участка

принятое в составе судьи Палий Ю.А.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" (далее - истец, ООО "Фрунзе парк", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - ответчик, департамент) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 путем изложения пункта 1.1. договора в следующей редакции: "1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107 (далее -Участок), для использования в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью".

В судебном заседании от 18.03.2015 истец заявил об уточнении исковых требований, в соответствии с которыми просит суд принять решение об изменении договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. путем изложения пункта 1.1. договора в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107(далее Участок), для использование в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральные планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью".

Решением суда в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО "Фрунзе Парк" в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Судом первой инстанции не дана правовая оценка противоречия п. 1.1 договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. нормативно-правовому акту, принятому после его заключения - Генеральному плану г. Ростова-на-Дону. В соответствии с генеральным планом города Ростова-на-Дону территория по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4, предназначена для застройки жилыми домами. В соответствии с принятыми на основании указанного генерального плана города Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26 апреля 2011 г.), утвержденными решением Ростовской-на-Дону Городской Думы N87 от 26.04.2011, территория земельного участка кадастровый N61:44:0030402:11 относится к зоне многофункциональной общественно-жилой застройки - ОЖ/7/05. В установленном правилами землепользования и застройки перечне видов разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне ОЖ/7/05, отсутствует указание на размещение агротехнических комплексов. Следовательно, содержание договоров аренды земельных участков должно определяться в силу положений Градостроительного кодекса РФ правилами, закрепленными в нормативно-правовых актах, в том числе в генеральном плане г. Ростова-на-Дону. Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону от 01.10.2003 N 2154, от 05.11.2004 N 1828, на основании которых изначально был заключен договор аренды земельного участка N27183 от 14.03.2005 нормативно-правовыми актами не являются. Путем издания постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.07.2013 N796 о проведении публичных слушаний по разработанному ООО "Фрунзе Парк" проекту планировки и межевания для застройки рассматриваемого земельного участка многоквартирными домами глава Администрации г. Ростова-на-Дону во исполнение генерального плана города фактически внес изменения в ранее изданные им же постановления от 01.10.2003 N 2154 и от 05.11.2004 N 1828 в части вида разрешенного использования земельного участка. Судом первой инстанции не дана оценка факту приобретения права аренды ООО "Фрунзе Парк" на торгах, не применен закон подлежащий применению - ст. 451 ГК РФ, а также применен закон, не подлежащий применению - ст.30.1 ЗК РФ.

В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 N 2154 ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 39,39 га по пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107 для проектирования и строительства агротехнического комплекса, состоящего из открытых земель для выращивания саженцев декоративных культур (площадью 25 га), газотурбинной электростанции мощностью 10 МВт, 12 Гкал (площадью 3 га), тепличного хозяйства (площадью 5 га), логистического центра (площадью 3 га), объектов инфраструктуры (площадью 3 га).

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.11.2004 N 1828 в Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 N 2154 были внесены изменения. ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 36,87 га по пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107. Площадь открытых земель для выращивания саженцев декоративных культур уменьшена с 25 га до 23 га.

На основании Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 N 2154 и Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 05.11.2004 N 1828 между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" был заключен договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005. Данный договор аренды зарегистрирован 01.06.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, регистрационная запись 61-61-01/171/2005-226.

Согласно п.1.1 договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый N 61:44:03 04 02:0011, находящийся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы 1/4 - ул. Вересаева, 107, предоставлялся ООО "ДОНАГРОЭНЕРГО" в аренду для проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.

В соответствии с соглашением о переуступке права аренды земельного участка от 29.05.2007, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью "ДОНАГРОЭНЕРГО" и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра", зарегистрированным в УФРС по РО 06.06.2007, регистрационная запись 61-61-01/302/2007-250, общество с ограниченной ответственностью "ДОНАГРОЭНЕРГО" передало все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 обществу с ограниченной ответственностью "УК "Александра" (далее - ООО "УК "Александра".

18.10.2007 между Департаментом и ООО "УК "Александра" было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 (зарегистрировано Управлением ФРС по Ростовской области 20.10.2007) об изменении размера арендной платы.

ООО "Фрунзе Парк" приобрело право аренды земельного участка на основании Протокола о результатах торгов от 28.08.2009, проводимых Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице ФГУП "Государственное предприятие по реализации военного имущества".

Данные торги были проведены в рамках сводного исполнительного производства N 61/19/6154/1/2009-СД от 21.05.2009 г. возбужденного Межрайонным отделом по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области в отношении ООО "Управляющая компания "Александра" о взыскании в пользу физических лиц суммы задолженности в размере 45 042 203,21 рублей, суммы исполнительского сбора в размере 2 733 603,64 руб.

Денежные средства в сумме 47 682 948,69 руб., в счет оплаты за имущество, переданное на реализацию 03.09.2009 в полном объеме поступили на депозитный счет Межрайонного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области.

Право аренды ООО "Фрунзе Парк" в отношении указанного земельного участка зарегистрировано в ЕГРП 09.03.2010, N регистрации 61-61-01/171/2005-226, что подтверждается выпиской из ЕГРП. Соответственно, с 09 марта 2010 года к ООО "Фрунзе Парк" перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26.04.2011), утв. решением Ростовской-на-Дону Городской Думы N 87 от 26.04.2011, территория земельного участка кадастровый N 61:44:03 04 02:0011 относится к зоне многофункциональной общественно-жилой застройки - ОЖ/7/05, что исключает возможность строительства на нем агротехнического комплекса (по причине отсутствия данного вида разрешенного использования в установленном перечне) и позволяет осуществлять на данном земельном участке строительство жилого микрорайона с необходимым комплексом объектов социальной инфраструктуры.

Письмом вх. N 01-20/22251 от 23.08.2011 ООО "Фрунзе Парк" обратилось в адрес Департамента с просьбой подготовить постановление администрации города и задание на разработку документации по планировке территории по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.02.2012 N 101 (в ред. Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.09.2012 N 769) ООО "Фрунзе Парк" разрешена разработка проекта планировки и межевания территории по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4, площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11.

ООО "Фрунзе Парк" в Департаменте архитектуры и градостроительства получено задание N 10 на разработку документации по планировке территории от 08.10.2012, предусматривающее необходимость застройки данной территории многоквартирными жилыми домами.

Письмами исх. N 121 от 25.12.2012 и исх. N 2 от 11.03.2013 заявитель предоставлял в Департамент проектную документацию в целях устранения замечаний Департамента.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 25.04.2013 N 441 ООО "Фрунзе Парк" продлен срок выполнения работ по разработке проекта планировки и межевания указанной территории.

ООО "Фрунзе Парк" получено заключение N 2 от 14.06.2013 о соответствии разработанной документации по планировке требованиям задания N 10 от 08.10.2012 и Градостроительного кодекса РФ.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.07.2013 N 796 предписано провести в установленном порядке публичные слушания по проекту планировки и межевания территории по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4.

Заключение комиссии о результатах публичных слушаний опубликовано в газете "Ростов официальный" от 16.10.2013 N 42(985) с рекомендациями главе Администрации г. Ростова-на-Дону утвердить рассмотренную документацию ООО "Фрунзе Парк".

Письмом N 12 от 18.11.2013 ООО "Фрунзе Парк" обратилось в адрес Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону с заявлением о подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4, площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11.

В ответ на письмо N 12 от 18.11.2013 письмом от 16.12.2013 N 59-34-2/22277/12031 Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону сообщил ООО "Фрунзе Парк" об отказе в выдаче градостроительного плана указанного земельного участка по причине расположения земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030402:11 в границах территории, подлежащей планировке, что исключает возможность выдачи градостроительного плана в соответствии с ч. 2 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2014 по делу N А53-4824/2014 указанный отказ Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, выраженный в письме от 16.12.2013 N 59-34-2/22277/12031, признан незаконным, на Департамент архитектуры возложена обязанность выдать ООО "Фрунзе Парк" градостроительный план земельного участка общей площадью 368718 кв. м, кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы 1/4 - ул. Вересаева, 107.

Во исполнение указанного решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.06.2014 по делу N А53-4824/2914 ООО "Фрунзе Парк" выдан градостроительный план земельного участка NRU61310000-0720140971600433 от 08.07.2014.

Не согласившись с выданным градостроительным планом, воспользовавшись правом на обжалование, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону с требованиями о признании недействительным выданного обществу с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" градостроительного плана земельного участка N RU61310000-0720140971600433 от 08.07.2014 в части раздела 2.1, в части указания в разделе 2.2 в качестве назначения объекта капитального строительства: "здания и сооружения агротехнического комплекса" и об обязании Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону внести в градостроительный план земельного участка общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, проспект 40-летия Победы 1/4 - ул. Вересаева, 107, изменения путем указания в разделе 2.1 градостроительного плана следующей информации обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка.

Заявленные требования общество мотивировало тем, что указание в градостроительном плане земельного участка от 08.07.2014 N RU61310000-0720140971600433 в нарушение прав заявителя указан только один вид разрешенного использования земельного участка, предусмотренный договором аренды от 14.03.2005 N 27183.

Решением Арбитражного суда Ростовской области 05.02.2015 по делу N А53-24052/2014 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано тем, что выданный градостроительный план земельного участка с иными параметрами существующей застройки не позволяет оформить заявителю разрешение на строительство объектов, предусмотренных генеральным планом г. Ростова-на-Дону. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2015 решение Арбитражного суда Ростовской области 05.02.2015 оставлено без изменения.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. земельный участок предоставлен для использования и последующей эксплуатации агропромышленного комплекса. В соответствии со ст. 450 ГК РФ в период действия договора его изменение осуществляется по взаимному соглашению сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон. Изменения в договор аренды N 27183 от 14.03.2005 относительно целей и вида разрешенного использования не вносились, несмотря на то, что ООО "Фрунзе Парк" в Департаменте архитектуры градостроительства получено задание N 10 на разработку документации по планировке территории от 08.10.2012, предусматривающее необходимость застройки данной территории многоквартирными жилыми домами.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.08.2014 по делу N А53-15688/2014 установлено, что в соответствии с генеральным планом г. Ростов-на-Дону территории по ул. Вересаева.107-пр.40-летия Победы.1/4 предназначена для застройки жилыми домами. Указанным решением признано незаконным бездействие Администрации города Ростова-на-Дону, выраженное в непринятии решения об утверждении разработанной ООО "Фрунзе Парк" документации по планировке территории площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11 (проект планировки и межевания) по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4, в г.Ростове-на-Дону, как не соответствующее статье 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Регламенту подготовки документации по планировке территории - проектов планировки и межевания, утвержденного постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 08.08.2007 N 800. Суд обязал Администрацию города Ростова-на-Дону устранить нарушение прав и интересов общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" путем рассмотрения разработанной ООО "Фрунзе Парк" документации по планировке территории площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11 (проект планировки и межевания) по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4, в г.Ростове-на-Дону в соответствии с Регламентом подготовки и проведения публичных слушаний по проектам планировки межевания территории, утвержденным постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону от 05.02.2007 г. N 70.

В рамках настоящего дела общество, полагая, что содержание п. 1.1 договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 противоречит положениям Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26 апреля 2011), утв. решением Ростовской-на-Дону Городской Думы N87 от 26.04.2011, обратилось с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. путем изложения пункта 1.1. договора в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107(далее Участок), для использование в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральные планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью".

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При обращении с иском о расторжении договора аренды истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно материалам дела в целях внесения изменений в договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 в части цели использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030402:11 путем указания на то, что он предоставляется "... в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания" ООО "Фрунзе Парк" обратилось в адрес ответчика с письмом N 11 от 13.11.2013 (том 1 л.д. 45- 46).

Письмом от 22.11.2013 г. N 59-30-38075/6 Департамент сообщил о невозможности внесения указанных изменений в договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. по причине нарушения данными изменениями положений пунктов 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ в части непроведения аукциона.

Полагая изложенный в письме от 22.11.2013. N 59-30-38075/6 отказ Департамента необоснованным, истец обратился в арбитражный суд с требованием о внесении изменений в договор аренды.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 41 Земельного кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, федеральным законодательством предусмотрено, что право собственника, землепользователя, землевладельца и арендатора земельного участка осуществлять строительство (реконструкцию) находящихся в его собственности объектов недвижимости ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Данный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13.

Согласно материалам дела, ООО "Фрунзе Парк" приобрело право аренды земельного участка на основании Протокола о результатах торгов от 28.08.2009 в рамках сводного исполнительного производства N 61/19/6154/1/2009-СД от 21.05.2009, возбужденного в отношении ООО "Управляющая компания "Александра", с целью проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.

В статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений отнесено установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений.

Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.

Решением Ростовской-на-Дону Городской Думы N 87 от 26.04.2011 утверждены Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26.04.2011), согласно которым территория земельного участка кадастровый N 61:44:03 04 02:0011, право аренды которого перешло к истцу 09.03.2010 (регистрационная запись в ЕГРП N 61-61-01/171/2005-226 от 09.03.2010) отнесена к зоне многофункциональной общественно-жилой застройки - ОЖ/7/05, что исключило возможность строительства на нем агротехнического комплекса (по причине отсутствия данного вида разрешенного использования в установленном перечне).

Факт внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, исключающих реализацию условия договора аренды о строительстве агротехнического комплекса в соответствии со статьей 451 ГК РФ является существенным изменением обстоятельств, из которых ООО "Фрунзе Парк" исходило, приобретая право аренды земельного участка кадастровый N 61:44:03 04 02:0011 на торгах в рамках сводного исполнительного производства N 61/19/6154/1/2009-СД от 21.05.2009 возбужденного в отношении ООО "Управляющая компания "Александра".

Апелляционная коллегия признает изменение обстоятельств существенным, поскольку указанное изменение градостроительного регламента привело к невозможности исполнения истцом условий договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005.

Согласно части 1 статьи 7, пункту 26 части 1 статьи 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

К вопросам местного значения городского округа относятся утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

Положениями статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации определены особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа.

Судом апелляционной инстанции учтено, что истцу разрешена разработка проекта планировки и межевания территории по ул. Вересаева, 107 - пр. 40-летия Победы, 1/4, площадью 368718 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0030402:11 (постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 22.02.2012 N 101 в ред. постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.09.2012 N 769).

Департамент архитектуры и градостроительства выдал обществу задание N 10 на разработку документации по планировке территории от 08.10.2012, предусматривающее необходимость застройки данной территории многоквартирными жилыми домами.

ООО "Фрунзе Парк" получено заключение N 2 от 14.06.2013 о соответствии разработанной документации по планировке требованиям задания N 10 от 08.10.2012 и Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Фрунзе Парк" приступило к освоению земельного участка в соответствии с измененным градостроительным регламентом, в частности: разработало проект планировки территории, проект межевания территории, которые прошли публичные слушания в установленном порядке и по которым получено положительное заключение.

Действия по освобождению земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренного правилами землепользования и застройки, в редакции решения Ростовской-на-Дону Городской Думы N 87 от 26.04.2011, производились с согласия уполномоченных органов - Администрации г. Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и градостроительства.

Оценивая действия Департамента архитектуры и градостроительства по выдаче обществу задания на разработку документации по планировке территории и, впоследствии заключения о соответствии разработанной документации по планировке требованиям задания N 10 от 08.10.2012 и Градостроительного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы истца о наличии оснований для внесения изменений в договор аренды для приведение его в соответствие с градостроительным регламентом являются обоснованными.

Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 01.10.2003 г. N 2154, от 05.11.2004 г. N 1828, на основании которых изначально был заключен договор аренды земельного участка N27183 от 14.03.2005 г. фактически были изменены в части вида разрешенного использования земельного участка путем издания постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 30.07.2013 г. N796 о проведении публичных слушаний по разработанному ООО "Фрунзе Парк" проекту планировки и межевания для застройки рассматриваемого земельного участка многоквартирными домами глава Администрации г.Ростова-на-Дону во исполнение генерального плана города.

Суд апелляционной инстанции признает не соответствующим нормам материального права вывод суда первой инстанции о том, что изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка на другой вид, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, недопустимо на основании следующего.

Как следует из материалов дела ДИЗО г. Ростова-на-Дону, сообщило о невозможности внесения изменений в договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 письмом от 22.11.2013 N 59-30-38075/6 со ссылкой на нарушение данными изменениями положений пунктов 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ в части не проведения аукциона.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно указанным статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован статьями 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем, ст. 30.1 ЗК РФ введена только Федеральным законом от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ. В соответствии со ст. 18 Федеральным законом от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ положения о введении ст. 30.1 ЗК РФ вступили в силу с 01.10.2005 г., то есть после заключения договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г.

Действовавшая на момент заключения договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. редакция ЗК РФ в подп. 3 п. 4 ст. 30 предусматривала, что передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Из содержания Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону от 01.10.2003 г. N 2154 прямо следует, что публикация была осуществлена в газете "Ростов официальный" от 28.05.2003 г. N 20 (444), имелась только одна заявка от ООО "Донагроэнерго".

Следовательно, действовавший порядок предоставления земельных участков для строительства (в том числе жилых домов) был соблюден при заключении договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г.

Отсутствие проведения торгов перед заключением договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. само по себе не может рассматриваться в качестве препятствия к изменению условий договора, так как наличие или отсутствие торгов не зависело от воли арендатора.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что на момент проведения торгов в рамках исполнительного производства - 28.08.2009, сведения о возможном изменении правил застройки и землепользования г. Ростова-на-Дону (в части вида использования спорного земельного участка) отсутствовали. Указанные изменения внесены решением Ростовской-на-Дону Городской Думы N 87 от 26.04.2011, то есть по истечение сроков, определенных п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При этом в градостроительный план земельного участка, выданный Департаментом архитектуры и градостроительства 08.07.2014 указанный вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с Правилами застройки и землепользования г. Ростова-на-Дону, на момент изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, арендатор был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования.

При таких обстоятельствах внесение изменений в договор аренды земельного участка является единственным способом защиты прав арендатора. Расторжение договора аренды в рассматриваемой ситуации (на основании п. 4 ст. 451 ГК РФ) повлечет для ООО "Фрунзе Парк" значительный ущерб в виде уплаченной обществом стоимости на приобретенное право аренды, уплаченных обществом с 2010 года денежных средств в виде арендных платежей, затрат на освоение земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции признает не соответствующим нормам материального права вывод суда первой инстанции о том, что изменение существующего вида разрешенного использования земельного участка на другой вид, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, недопустимо.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 2 приведенной статьи констатация злоупотребления правом со стороны истца позволяет арбитражному суду с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

В силу статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

При этом судебная защита направлена на восстановление нарушенного или оспариваемого права. Следовательно, способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и направлен на его восстановление.

Поскольку имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается направленность воли органа местного самоуправления на реализацию права истца на исполнение договора аренды с учетом измененных решением Ростовской-на-Дону Городской Думы N 87 от 26.04.2011 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону (в редакции от 26.04.2011), согласно которым территория земельного участка кадастровый N 61:44:03 04 02:0011 отнесена к зоне многофункциональной общественно-жилой застройки - ОЖ/7/05, что исключило возможность строительства на нем агротехнического комплекса, постольку суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии в действиях общества злоупотребления правом и наличием правовых оснований для внесения изменений в договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 г. путем изложения пункта 1.1. договора в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107(далее Участок), для использования в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью".

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины по иску (том 1 л.д. 104) в размере 4000 руб. и по апелляционной жалобе (том 2 л.д. 84) в размере 3000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2015 по делу N А53-1605/2014 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" удовлетворить.

Внести в договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005 изменения, изложив пункт 1.1. договора в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 368718 кв.м. кадастровый номер 61:44:0030402:11, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4 - ул. Вересаева, 107 (далее - Участок), для использования в соответствии с градостроительным регламентом, установленным генеральным планом города Ростова-на-Дону и правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью".

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" (ИНН 7730589335, ОГРН 5087746049012) 7000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

В.В. Ванин О.А. Еремина