Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2015 г. N 03АП-2464/15

г. Красноярск

17 июня 2015 г.

Дело N А33-13983/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "15" июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "17" июня 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бабенко А.Н,

судей: Белан Н.Н., Борисова Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой Т.Е.

при участии:

от ответчика: индивидуального предпринимателя Чебыкиной Ирины Владиславовны,

от истца: индивидуального предпринимателя Роота Олега Анатольевича Овчинников Д.С., представитель по доверенности от 14.01.2014, т.1 л.д. 11,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чебыкиной Ирины Владиславовны (ИНН 246600172589, ОГРН 305246626500065) на решение Арбитражного суда Красноярского края от "08" апреля 2015 года по делу N А33-13983/2014, принятое судьёй Рудовой Л.А.,

установил:

индивидуальный предприниматель Роот Олег Анатольевич (далее - истец, Роот О.А.) (ИНН 246500718730, ОГРН 304246505000122, г. Красноярск) обратился в Арбитражный суд Красноярского края к индивидуальному предпринимателю Чебыкиной Ирине Владиславовне (далее - ответчик, Чебыкина И.В.) (ИНН 246600172589, ОГРН 305246626500065, г. Красноярск) с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании компенсации за произведенный ремонт нежилого помещения в сумме 991 935 рублей 60 копеек

Исковое заявление принято к производству определением от 29.07.2014.

Решением от 08.04.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просил отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что суд необоснованно признал договор аренды от 16.09.2011 в отсутствии государственной регистрации заключенным; суд необоснованно признал договор б/н, б/д заключенным; истец не представил в материалы дела доказательств проведения капитального ремонта; суд неправильно истолковал положения договора, предусматривающие возмещения затрат арендатора по произведенному капитальному ремонту; поскольку истец отказался в одностороннем порядке от исполнения договора он не имел права на компенсацию каких-либо затрат.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 15.06.2015.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

16.09.2011 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения, предметом которого явилось представление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора: нежилого помещения N 67, площадью 97,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Высотная, д.1 (п. 1.1).

В соответствии с пунктом 1.1.2 арендатор использует имущество с целью организации торговли. Пунктом 2.2.3 договора предусмотрена обязанность арендатора не производить без согласия арендодателя работы капитального характера.

В соответствии с пунктом 4.2. договора арендатор вправе производить капитальный ремонт арендованных помещений. Конкретный перечень и стоимость работ определяется на основании сметы, которая должна быть согласована сторонами. Затраты арендатора по производству ремонтных работ по замене канализации, напольного покрытия, отопительных труб, радиаторов отопления, выравнивания стен, ремонта фасада, подлежат возмещению в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или досрочного расторжения договора по инициативе арендатора. Возмещение производится с учетом износа (п. 4.3).

В силу пункта 7.3. договор действует в течение десяти лет со дня государственной регистрации Государственным учреждением "Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края". Из пояснений сторон следует, что объект аренды был передан истцу во временное пользование. В ходе исполнения договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011 сторонами подписан договор аренды нежилого помещения б/н, б/д, предметом которого явилось представление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора: нежилого помещения N 67, площадью 97,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Высотная, д.1 (п. 1.1).

В пункте 4.2. договора стороны указали, что арендатор произвел капитальный ремонт арендованных помещений. Перечень и стоимость работ была согласована сторонами, определялась на основании договоров:

- договор подряда на строительство - отделочные работы с ООО "Сибстройгарант" на сумму 680 000 рублей, без учета материалов. Расходные материалы составили 222 245 рублей 60 копеек согласно чекам, предоставленных подрядчикам;

- договор N 1/17 с "ФАС МОНТАЖ" на изготовление и монтаж трех окон и откосов и подоконников к ним, на сумму 63 600 рублей;

- договор N 11-1748/11 на изготовление и монтаж натяжного потолка с ООО "Олим-Красноярск" на сумму 26 090 рублей.

В соответствии с пунктом 4.3. договора затраты арендатора по производству ремонтных работ по замене канализации, напольного покрытия, отопительных труб, радиаторов отопления, выравнивания стен, ремонта фасада, подлежат возмещению в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или досрочного расторжения договора по инициативе арендатора. Возмещение производится с учетом износа.

В соответствии с пунктом 7.2. договор вступает в силу со дня его государственной регистрации в Государственном учреждении "Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края", с которого становится обязательным для сторон, заключивших его. Договор действует в течение десяти лет со дня его государственной регистрации Государственным учреждением "Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края" (п. 7.3.). Письмом от 14.11.2013 истец обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011 по пункту 6.6, указав на необходимость рассмотрения вопроса о возмещении компенсации за проведенный ремонт помещения.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 06.12.2013 объект аренды был возвращен арендодателю. Письмом от 23.01.2014 истец обратился к ответчику с требованием о возмещении затрат арендатора на ремонт ранее арендуемого помещения. Ответа не последовало. Ссылаясь на то, что условиями договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011 предусмотрено возмещение арендатору затрат, понесенных в связи с осуществлением капитального ремонта помещения, истец обратился в суд с иском о взыскании 991 935 рублей 60 копеек компенсации.

В обоснование стоимости понесенных затрат на ремонт арендуемого помещения истец ссылается на договор аренды нежилого помещения б/н, б/д, подписанный сторонами, в пункте 4.2. которого сторонами согласована стоимость работ по проведенному ремонту и стоимость материалов.

В качестве доказательств выполнения работ по ремонту спорного помещения и приобретения необходимых для выполнения работ материалов, истцом в материалы дела представлены:

- договор на изготовление и монтаж натяжного потолка N Н-1748/11 от 30.11.2011; протокол согласования договорной цены (приложение N 1 к договору N Н-1748/11 от 30.11.2011);

- договор N 1/17 от 07.11.2011;

- договор б/н от 29.11.2011;

- акт сдачи-приемки работ от 29.11.2011;

- акт от 08.11.2011

- гарантийный талон N Н-1748/12 от 25.01.2012;

- товарные и расходные накладные N ИП-004002 от 14.11.2011, N ИП-003994 от 11.11.2011, N ИП-004059 от 17.11.2011, N 1522 от 17.11.2011, N Э2-0004434 от 14.11.2011, N ИП-003768 от 26.10.2011, N ИП-004064 от 17.11.2011, N ИП-003777 от 27.10.2011, N ИП-003738 от 25.10.2011, N ИП-003853 от 02.11.2011, N 1449 от 27.10.2011, N ИП-003833 от 31.10.2011, N 12434 от 08.11.2011, N 12408 от 08.11.2011, N 8107 от 26.10.2011, N 89879 от 07.11.2011, N 6404 от 14.11.2011, N 6379 от 11.11.2011, N КР00010810 от 08.11.2011, N 90286 от 09.12.2011, N ИП-004359 от 08.12.2011, N ИП-006992 от 25.11.2011, N ИП-004124 от 22.11.2011, N ИП-004338 от 07.12.2011, N 004204 от 28.11.2011, N ИП-004252 от 01.12.2011, N ИП-004302 от 05.12.2011, N ИП-004253 от 01.12.2011, N 377480 от 16.11.2011, N 17303 от 23.12.2011, N 421231 от 16.12.2011, N 420850 от 16.12.2011,

- квитанции от 30.11.2011, от апреля 2012 года, от 29.11.2011,

- расходные кассовые ордера N 4180 от 25.11.2011, N 4261 от 30.11.2011, N ЦБ-4052 от 05.10.2011.

- товарные чеки, копии чеков, кассовые чеки за период с октября по декабрь 2011 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Из искового заявления и материалов дела следует, что исковые требования основаны на исполнении договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011, заключенного между сторонами, отношения по которому регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания условий договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011 следует, что ответчик обязался предоставить во временное владение и пользование истцу нежилое помещение N 67, площадью 97,3 кв.м., расположенное по адресу: г.Красноярск, ул.Высотная, д.1.

Факт предоставления ответчиком истцу во временное пользование объекта аренды сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из содержания пункта 1.1.1. договора следует о принадлежности спорного объекта аренды ответчику на праве собственности.

В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Доказательства регистрации договора аренды в материалы дела не представлены.

Вместе с тем, доводы заявителя апелляционной жалобы о незаключенности договора в отсутствии государственной регистрации подлежат отклонению, как противоречащие положениям 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в котором разъяснено, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними, судам надлежит исходить из того, что если установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Исходя из изложенной позиции, отсутствие государственной регистрации договора, с учетом согласования всех существенных условий договора аренды, а также исполнения договора аренды (в части передачи и принятия имущества, оплаты арендной платы), не исключает обязанности сторон по соблюдению условий договора аренды.

При указанных обстоятельствах, довод ответчика о незаключенности договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011 был обосновано не принят судом первой инстанции.

В ходе исполнения договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011 сторонами подписан договор аренды нежилого помещения б/н, б/д, предметом которого явилось представление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора нежилого имущества: нежилого помещения N 67, площадью 97,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул.Высотная, д.1 (п. 1.1).

В пункте 4.2. договора стороны указали, что арендатор произвел капитальный ремонт арендованных помещений. Перечень и стоимость работы была согласована сторонами, определялась на основании договоров:

- договор подряда на строительство - отделочные работы с ООО "Сибстройгарант" на сумму 680 000 рублей, без учета материалов. Расходные материалы составили 222 245 рублей 60 копеек согласно чекам, предоставленных подрядчикам;

- договор N 1/17 с "ФАС МОНТАЖ" на изготовление и монтаж трех окон и откосов и подоконников к ним, на сумму 63 600 рублей;

- договор N 11-1748/11 на изготовление и монтаж натяжного потолка с ООО "Олим-Красноярск" на сумму 26 090 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что договор аренды нежилого помещения б/н, б/д был подписан сторонами в период января-февраля 2012 года, после проведения арендатором работ по капитальному ремонту спорного арендуемого помещения.

Указанный договор был подписан с целью уточнения стоимости и видов выполненных истцом работ по ремонту помещения.

Повторно оценив условия договора аренды нежилого помещения б/н, б/д и договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды нежилого помещения б/н, б/д является дополнением договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011.

Как следует из пояснений сторон, договор аренды нежилого помещения б/н, б/д был подписан сторонами в ходе исполнения договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011. В период между подписаниями указанных договоров объект аренды находился во временном пользовании истца (арендатора) и арендодателю не возвращался. Доказательства иного в материалы дела не представлены.

Все условия указанных договоров идентичны, за исключением пункта 4.2., которым стороны в договоре от 16.09.2011 согласовали возможность проведения арендатором капитального ремонта арендуемого помещения, а в договоре б/н, б/д указали на фактически проведенные арендатором ремонтные работы арендуемого помещения и согласования стоимости ремонтных работ с указанием документов, подтверждающих их проведение и стоимость.

Факт подписания договора аренды б/н, б/д до момента расторжения договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011 (требование о досрочном расторжении договора от 14.11.2013, акт возврата объекта аренды арендодателю от 06.12.2013), сторонами не оспорен.

Таким образом, является правомерным вывод суд первой инстанции о том, что договором аренды б/н, б/д стороны фактически дополнили условия договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011, указав на проведения арендатором работ по капитальному ремонту арендуемого помещения, согласовав проведение данных работ и их стоимость.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно признал договор б/н, б/д заключенным, не могут быть признаны обоснованными, поскольку отсутствие даты подписания договора не имеет правового значения, из пояснений сторон следует, что указанный договор был подписан в период действия договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011, т.е. фактического пользования истцом объектом аренды.

Таким образом, из подписанного сторонами договора аренды б/н, б/д следует о проведении истцом работ по капитальному ремонту спорного объекта.

При таких обстоятельствах, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд неправильно истолковал положения договора, предусматривающие возмещение затрат арендатора по произведенному капитальному ремонту, подлежат отклонению.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела доказательств проведения капитального ремонта противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, поскольку факт проведения истцом работ по капитальному ремонту спорного объекта подтвержден материалами дела (договоры N Н-1748/11 от 30.11.2011, N 1/17 от 07.11.2011, договор б/н от 29.11.2011, акт сдачи-приемки работ от 29.11.2011, акт от 08.11.2011, товарные и расходные накладные, квитанции, расходные кассовые ордера, товарные чеки, копии чеков, кассовые чеки за период с октября по декабрь 2011 года).

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что поскольку истец отказался в одностороннем порядке от исполнения договора, то он не имел права на компенсацию каких-либо затрат, подлежат отклонению, как не основанные на нормах права.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

На основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Пунктом 4.3. договора аренды от 16.09.2011 стороны предусмотрели, что затраты арендатора по производству ремонтных работ по замене канализации, напольного покрытия, отопительных труб, радиаторов отопления, выравнивания стен, ремонта фасада, подлежат возмещению в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Расторжение договора произошло по основаниям, предусмотренным п.6.6 договора. Арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату на 15%, что нарушило права арендатора. Повышение арендной платы произошло сразу после завершения ремонта, что свидетельствует о том, что арендатор фактически был лишен возможности пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора стороны в пункте 4.3 однозначно установили обязанность арендодателя по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений в период действия договора аренды.

Письмом от 14.11.2013 истец обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 16.09.2011, указав на необходимость рассмотрения вопроса о возмещении компенсации за проведенный ремонт помещения. По акту приема-передачи нежилого помещения от 06.12.2013 объект аренды был возвращен арендодателю.

Поскольку договор аренды нежилого помещения от 16.09.2011 сторонами фактически расторгнут, у ответчика наступила предусмотренная договором обязанность по оплате стоимости проведенного истцом капитального ремонта помещения.

Стоимость ремонтных работ согласована сторонами в пункте 4.3. договора аренды нежилого помещения б/н, б/д, и составляет 991 935 рублей 60 копеек. Ответчиком стоимость ремонтных работ не оспорена. Доказательства оплаты в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, требования истца были правомерно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку (с учетом достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, основания для отмены решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "08" апреля 2015 года по делу N А33-13983/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

Г.Н. Борисов Н.Н. Белан