Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2015 г. N 18АП-5970/15

г. Челябинск

21 июня 2015 г.

Дело N А07-9311/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2015 по делу N А07-9311/2014 (судья Вальшина М.Х.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Асеева Александра Никитовича - Сатаев Р.М. (доверенность от 08.05.2015), Зайнетдинов Р.И. (доверенность от 22.08.2013);

общества с ограниченной ответственностью "Уфа-АВТОВАЗ" - Зайнетдинов Р.И. (доверенность от 10.06.2015 N 37).

Индивидуальный предприниматель Асеев Александр Никитович (далее - ИП Асеев, предприниматель, истец) и общество с ограниченной ответственностью "Уфа-АВТОВАЗ" (далее - ООО "Уфа-АВТОВАЗ", общество, истец) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, ответчик-1), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик-2) об обязании Администрации заключить с ИП Асеевым договор купли-продажи о передаче в собственность доли 2384/25371 земельного участка с кадастровым номером 02:55:030226:56, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Вологодская, д. 60, по цене 4 405 480 руб. 90 коп., приняв формулу расчета в следующей редакции: 2384/25371*46 884 000 руб. = 4 405 480 руб. 90 коп. (где 2384/25371 - доля земельного участка, 46 884 000 руб. - кадастровая стоимость земельного участка); заключить с ООО "Уфа-АВТОВАЗ" договор купли-продажи о передаче в собственность доли 22987/25371 земельного участка с кадастровым номером 02:55:030226:56, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Вологодская, д. 60, по цене 1 061 962 руб. 98 коп., приняв формулу расчета в следующей редакции: 22987/25371*46 884 000 руб. *2,5 % = 1 061 962 руб. 98 коп. (где 22987/25371 - доля земельного участка, 46 884 000 руб. - кадастровая стоимость земельного участка, 2,5 % - от кадастровой стоимости земельного участка согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ)) (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 36-38).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.03.2015 (резолютивная часть объявлена 31.03.2015) исковые требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неверное применение судом норм материального права. Так, Администрация указывает, что обращение одного из собственников объекта недвижимости о предоставлении земельного участка не влечет правых оснований для предоставления земельного участка в общую долевую собственность. Получив заявление о выкупе земельного участка только от ООО "Уфа-АВТОВАЗ", Министерство должно было отказать в выкупе земельного участка по льготной цене, так как с заявлением о выкупе обратились не все собственники объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке. Выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованными лицами заявления с приложением к нему необходимых документов в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть после 01.07.2012. Также, по мнению подателя жалобы, определение выкупной стоимости земельного участка нужно производить с учетом кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на момент обращения заинтересованных лиц с заявлением о выкупе.

От ИП Асеева и ООО "Уфа-АВТОВАЗ" поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых истцы просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывают на его законность и обоснованность.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков не явились. С учетом мнения представителей истцов и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков.

В судебном заседании представители истцов возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзывах.

Также в судебном заседании представитель предпринимателя заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии заявления о выкупе земельного участка ИП Асеева от 31.08.2012 N 21151, адресованного Министерству.

В соответствии с абзацем 2 части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

На основании изложенной нормы указанный документ приобщен арбитражным судом апелляционной инстанции к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ИП Асееву и ООО "Уфа-АВТОВАЗ" на праве собственности принадлежат различные объекты недвижимости, расположенные по единому адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Вологодская, д. 60, составляющие производственно-торговую базу (т. 1, л. д. 33-38, 50).

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030226:56, площадью 25 371 кв. м, местоположение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Вологодская, д. 60, участок поставлен на кадастровый учет 10.10.2008, разрешенное использование участка - для эксплуатации производственно-торговой базы, что подтверждается кадастровым паспортом участка от 16.05.2014 N 02/14/1-316577 (т. 1, л. д. 25-28).

Земельный участок находится у предпринимателя и общества в пользовании на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 09.12.2009 N м143-09, дополнительного соглашения от 10.06.2010 N 1 к указанному договору и соглашения от 30.12.2009 N СП1/М143-09 о присоединении к указанному договору (т. 1, л. д. 29-32, обстоятельства, установленные в судебных актах по делу N А07-15809/2013). Указанное подтверждается также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.06.2014 N 01/019/2014-5262 (т. 1, л. д. 100, 101).

Из договора аренды следует, что условная доля в пользовании земельным участком с целью исчисления арендной платы для общества определена в размере 22987/25371, соответственно, для предпринимателя она составляет 2384/25371.

26 июня 2012 года ООО "Уфа-АВТОВАЗ" обратилось в Министерство с заявлением о намерении выкупить земельный участок с кадастровым номером 02:55:030226:56 на условиях и в соответствии со статьей 2 Закона N 137-ФЗ (т. 1, л. д. 39).

31 августа 2012 года ИП Асеев также направил в адрес Министерства письмо вх. N 21151 с просьбой разрешить ему совместно с ООО "Уфа-АВТОВАЗ" выкупить спорный земельный участок.

12 июля 2013 года Министерством вынесен приказ N 1404 о приватизации находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности ИП Асееву и ООО "Уфа-АВТОВАЗ" (т. 1, л. д. 50, 51). Пунктом 2 вышеуказанного приказа Министерства расчет цены выкупа земельного участка для ИП Асеева произведен из общей кадастровой стоимости в размере 19 778 808 руб. 32 коп., для ООО "Уфа-АВТОВАЗ" расчет цены выкупа произведен в пределах 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка (согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ) в размере 4 767 779 руб. 64 коп.

Вопрос о наличии у ИП Асеева права на выкуп земельного участка по льготной стоимости (в пределах 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ) был предметом исследования в рамках дела N А07-15809/2013. В судебных актах суды пришли к выводу об отсутствии у предпринимателя указанного права ввиду подачи им заявления о выкупе только 31.08.2012, то есть после 01.07.2012.

16 августа 2013 года истцы направили в адрес Министерства заявление, где подтвердили свое намерение приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером 02:55:030226:56, но с представленным расчетом цены продажи земельного участка были не согласны и предложили приостановить процесс выкупа до установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с размером его рыночной стоимости (т. 1, л. д. 48, 49).

24 февраля 2014 года Арбитражным судом Республики Башкортостан было вынесено решение по делу N А07-12670/2013 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:55:030226:56 равной его рыночной стоимости в размере 46 884 000 руб. по состоянию на 01.01.2011. Решение вступило в законную силу 24.03.2014 (т. 1, л. д. 41-46).

21 апреля 2014 года ООО "Уфа-АВТОВАЗ" и ИП Асеев в связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.02.2014 обратились в Министерство с проектом договора по продаже земельного участка с кадастровым номером 02:55:030226:56, исходя из установленной рыночной стоимости земельного участка согласно расчету: для ООО "Уфа-АВТОВАЗ" - 22987/25371*46 884 000 руб.*2,5 % = 1 061 962 руб. 98 коп., для ИП Асеева - 2384/25371*46 884 000 руб. = 4 405 480 руб. 90 коп. (с учетом выводов судов по делу N А07-15809/2013 (т. 1, л. д. 21-28, 40).

Министерство письмом от 06.05.2014 N ИШ-14/994-Г уведомило заявителей о том, что право распоряжения испрашиваемым участком в соответствии с Законом Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з передано Администрации (т. 1, л. д. 99) и рекомендовало по вопросу предоставления земельного участка в собственность обратиться в Администрацию.

01 сентября 2014 года истцы обращались с соответствующим заявлением о выкупе земельного участка в Администрацию, в ответ на что Администрацией вынесено постановление от 22.12.2014 N 5587, согласно которому предписано предоставить истцам в общую долевую собственность за плату испрашиваемый ими земельный участок (без указания стоимости выкупа), заключить с ними договор купли-продажи участка (т. 2, л. д. 5).

Между тем, договор купли-продажи в адрес истцов направлен не был.

В связи с неурегулированием спора заявители обратились в суд в рамках настоящего дела.

Также истцы 20.02.2015 и 20.03.2015 направляли в Администрацию заявления (т. 2, л. д. 27) с предложением направить в их адрес проект договора купли-продажи земельного участка на указанных условиях (т. 2, л. д. 41-43).

Из правовой позиции Администрации по настоящему делу следует, что между сторонами имеет место спор относительно цены выкупа земельного участка.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что общество имеет право на выкуп земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ. Также суд учел, что на момент урегулирования разногласий сторон кадастровая стоимость спорного земельного участка определена решением суда в размере рыночной, соответственно, именно она подлежит применению при определении цены выкупа участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав объяснения представителей истцов, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по условию договора купли-продажи земельного участка, приобретаемого истцами в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), относительно цены выкупа земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, в данном случае нежилые строения, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Согласно пункту 3 указанной статьи в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В соответствии с пунктом 5 указанной статьи для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Согласно пункту 6 указанной статьи в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В настоящем случае с заявлением о выкупе в долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030226:56 общество обратилось 26.06.2012 (то есть до 01.07.2012), а предприниматель - 31.08.2012 (то есть после 01.07.2012), что не оспаривается лицами, участвующими в деле.

То обстоятельство, что принадлежащие ООО "Уфа-АВТОВАЗ" объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, ранее были переданы из публичной собственности, лица, участвующие в деле, также не оспаривают. Указанное подтверждается также приказом Министерства от 12.07.2013 N 1404, которым цена выкупа земельного участка для общества определена исходя из ставки 2,5 % от кадастровой стоимости.

В апелляционной жалобе Администрация указывает на то, что в настоящем случае обращение за выкупом земельного участка в долевую собственность только одного общества с заявлением о предоставлении земельного участка не повлекло правых оснований для предоставления земельного участка в общую долевую собственность без заявления предпринимателя, поданного после 01.07.2012. Соответственно, по мнению подателя жалобы, выкупная цена земельного участка применительно как к предпринимателю, так и к обществу подлежит определению на момент подачи соответствующих заявлений обоими истцами.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным доводом ввиду следующего.

Действительно, в настоящем случае из двух потенциальных приобретателей земельного участка только один (общество) подал заявление о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

Между тем, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 05.03.2004 N 82-О применительно к нормам пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации среди прочего отметил, что положения указанного пункта устанавливают особый организационно-правовой порядок обращения указанных в данной статье граждан и юридических лиц по поводу приобретения прав на находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения. Особенности данного порядка (необходимость совместного обращения потенциальных собственников земельного участка за его выкупом) связаны исключительно с природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Такой порядок направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.

Таким образом, нормы пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеют исключительно организационный характер.

В настоящем случае волеизъявление на выкуп земельного участка с кадастровым номером 02:55:030226:56 в долевую собственность выражено обоими потенциальными приобретателями.

Соответственно, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, так как нормы пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской, с одной стороны, и пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, с другой стороны, регулируют различные правоотношения, то факт подачи ИП Асеевым заявления о выкупе земельного участка в долевую с ООО "Уфа-АВТОВАЗ" собственность после обращения общества с таким заявлением не может нарушать право общества на выкуп земельного участка (в соответствующей пропорции) по льготной цене.

Также Администрация в апелляционной жалобы указывает на то, что определение выкупной стоимости земельного участка нужно производить с учетом кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на момент обращения заинтересованных лиц с заявлением о выкупе.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости и договор купли-продажи земельного участка после обращения истцов за выкупом земельного участка не был заключен, соответственно, при урегулировании разногласий по договору относительно цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом.

Ранее определенная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышала его рыночную стоимость, что подтверждено судебным актом. При этом величина новой кадастровой стоимости земельного участка определена судом по состоянию на 01.01.2011, то есть по состоянию на дату обращения истцов с заявлением о выкупе земельного участка.

Применение ранее определенной кадастровой стоимости при определении судом кадастровой стоимости в размере рыночной на момент заключения договора купли-продажи нарушит права и законные интересы истцов как лиц, имевших намерение приобрести в собственность спорный земельный участок, и, следовательно, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы во внимание приняты быть не могут.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.03.2015 по делу N А07-9311/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева