Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2015 г. N 09АП-20451/15

г. Москва

19 июня 2015 г.

дело N А40-129986/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19.06.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Александровой Г.С., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДгиМ

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04-17.03.2015 г.,

принятое судьей Яниной Е.Н.

по делу N А40-129986/2014

по иску ООО "МБМ-1" (ОГРН 1027739357920, ИНН 7714099140, 125252, г. Москва, ул. Зорге, д. 10, стр. 1)

к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20),

с участием третьего лица Управления Росреестра по Москве,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,

при участии в судебном заседании:

от истца: Алимов А.В. по дов. от 25.03.2015 г.;

от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 30.12.2015 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "МБМ-1" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 133,7кв.м. (подвал: пом. II, комн. 1-9) в здании по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 19, корп. 3, приняв условия в редакции протокола разногласий Истца.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04-17.03.2015 г. (т. 3 л.д. 62-66) иск удовлетворен.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 3 л.д. 72-77).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что Истец, арендующий у города Москвы по Договору аренды от 17.01.2008 г. N 02-00021/08 нежилые помещения общей площадью 133,7кв.м. (подвал: пом. II, комн. 1-9) в здании по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 19, корп. 3, обратился к Ответчику 27.06.2013 г. с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании ч. 2.1. ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

Ответчик по получении заявления Истца обеспечил, как того требует п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Привлеченным Ответчиком оценщиком выполнен Отчет об оценке (т. 2 л.д. 62-108), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 23 297 000 руб. с НДС или 19 743 220 руб. без НДС (т. 2 л.д. 63, 100).

На основании данного Отчета Ответчик подготовил проект договора купли-продажи на условиях продажи испрашиваемых помещений по цене, определенной на основании заключения оценщика, т.е. равной 19 743 220 руб. (т. 1 л.д. 58-63), и направил его Истцу (проект получении Истцом нарочно 20.06.2014 г.).

Истец, в свою очередь, также привлек оценщика для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества; привлеченным Истцом оценщиком выполнен Отчет об оценке (т. 1 л.д. 65-116), в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 9 200 000 руб. с НДС или 7 796 610,20 руб. без НДС (т. 1 л.д. 97).

Истец полученный от Ответчика проект Договора купли-продажи подписал, а также составил к нему и подписал протокол разногласий (т. 1 л.д. 64), в котором указал, что выкупная цена подлежит установлению равной 7 796 610 руб. (НДС не начисляется) и подлежит уплате с рассрочкой в 3 года, по 216 572,51 руб. ежемесячно, после чего направил их Ответчику.

Ответчик указывает, что Истец не подписал полученный от Ответчика проект Договора купли-продажи, и возвратил ему неподписанный проект Договора, а подписал только протокол разногласий, вследствие чего утратил преимущественное право на приобретение арендовавшихся помещений в силу нормы ч. 9 ст. 4 ФЗ N 159-ФЗ, предусматривающей, что арендатор, не подписавший направленный ему проект договора купли-продажи в течение 30 дней, утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемых помещений.

Однако Ответчик данный довод не доказал.

В свою очередь Истец представил в дело копии полученного от Ответчика проекта Договора купли-продажи, на котором выполнена подпись гендиректора Истца, скрепленная его печатью, с одновременным указанием на подписание с учетом протокола разногласий по п. 3.1. и 3.4. Договора (т. 1 л.д. 62).

Таким образом, оснований полагать, что Истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемых помещений, нет; соответственно, Истец правомерно передал на рассмотрения суда разногласия, возникшие при заключении договора.

Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой определено (т. 3 л.д. 3-38), что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату, когда Истец обратился к Ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 27.06.2013 г., составляет 10 216 327 руб. с НДС или 8 657 904 руб. без НДС.

Ответчик представлял письменные объяснения о наличии в указанном заключении недостатков (т. 3 л.д. 44-53).

Действительно, определенные фактические обстоятельства, позволяющие судить о том, насколько характеристики, влияющие на цену, схожи или отличаются у оцениваемого объекта и объектов-аналогов, экспертом или 1) не выяснены (но корректировки необоснованно применены), или 2) выяснены, но не учтены (корректировки необоснованно не применены).

Так, один из выбранных экспертом аналогов N 2 - помещения площадью 1 300 кв.м. (1 этаж и подвал) на Очаковском ш. в 20 мин. транспортной езды от ближайшей ст. метро "Кунцевская" (т. 3 л.д. 10, 11), сведения о которых взяты из рекламного объявления (т. 3 л.д. 31).

В объявлении не указано и эксперт не выяснил, сколько собственно составляет площадь подвала, а сколько - 1-го этажа.

Но при этом эксперт снизил цену аналога на поправку на расположение помещений в здании на 15%, т.е. посчитал, что по данному критерию характеристики у объекта оценки хуже, чем у аналога N 2.

Очаковское ш. расположено близко от МКАД и далеко от ТТК, в отличие от ул. Куусинена, на которой расположен оцениваемый объект, которая, напротив, расположена близко от ТТК.

Но при этом эксперт не повысил цену аналога на поправку на местоположение (применил коэффициент 0%), т.е. посчитал, что по данному критерию характеристики у объекта оценки и у аналога N 2 идентичны.

Очаковское ш., по одной полосе для движения в каждом направлении, является мало оживленным, находится в промышленной зоне, потенциальных посетителей магазина в такой местности намного меньше, в отличие от ул. Куусинена, с широкой проезжей частью (по три полосы в каждом направлении), в большим количеством расположенных вдоль нее жилых домов и, соответственно, проходимостью населения.

Однако эксперт не повысил цену аналога на поправку на привлекательность для использования под торговые цели, т.е. посчитал, что по данному критерию характеристики у объекта оценки и у аналога N 2 идентичны.

Другой из выбранных экспертом аналогов N 3 - помещения площадью 970кв.м. около ст. метро "Сокол", сведения о которых взяты из рекламного объявления (т. 3 л.д. 10, 11).

В объявлении не указано и эксперт не выяснил, адрес (название улицы), где располагается здание.

Но если сравнивать по ст. метро, то "Полежаевская" расположена к ТТК ближе, чем ст. метро "Сокол", однако эксперт не повысил цену аналога на поправку на местоположение (применил коэффициент 0%).

Однако, несмотря на обоснованные возражения Ответчика по отчету по результатам судебной оценочной экспертизы, Ответчик о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ не заявил, в т.ч. в суде апелляционной инстанции.

Следовательно, судом подлежит принятию имеющееся экспертное заключение, учитывая, что количество неосновательно не учтенных отличий объекта оценки и аналогов, по которым не произведены корректировки, а также количество неподтвержденных отличий объекта оценки и аналогов, по которым произведены корректировки, не столь значительно, чтобы можно было бы с очевидностью констатировать несоответствие итогового вывода о цене обстоятельствам дела, а на наличие иных нарушений, которые можно было бы квалифицировать как существенные, Ответчик не ссылается.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об определении условий договора в части покупной цены на основании заключения судебной оценочной экспертизы подлежит признанию обоснованным.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04-17.03.2015 г. по делу N А40-129986/2014 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Кузнецова Е.Е.

Судьи

Александрова Г.С. Барановская Е.Н.