Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2015 г. N 17АП-6041/15

г. Пермь

19 июня 2015 г.

Дело N А71-14409/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2015 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Борзенковой И.В., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Горбуновой Л.Д.,

при участии:

от истца общества с ограниченной ответственностью "СтройТорг" - Русанов В.В., паспорт, доверенность; Нистеренко А.В., паспорт, доверенность;

от ответчика индивидуального предпринимателя Смолиной Ольги Петровны - Вахрушев А.В., паспорт, доверенность; Шлыков А.В., паспорт, доверенность;

от третьих лиц Рубцова Алексея Васильевича, Царева Алексея Петровича - не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "СтройТорг" на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18 марта 2015 года по делу N А71-14409/2014, принятое судьей Коньковой Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройТорг" (ОГРН 1121828000909, ИНН 1828022894)

к индивидуальному предпринимателю Смолиной Ольге Петровне (ОГРНИП 315182800000587, ИНН 182805497791)

третьи лица: 1) Рубцов Алексей Васильевич, 2) Царев Алексей Петрович

о внесении изменений в договор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройТорг" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о признании индивидуального предпринимателя Смолиной Ольги Петровны (далее - ответчик) стороной по договору аренды с правом выкупа от 10.08.2012 N 1, внесении соответствующих изменений в названный договор (с учетом уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.03.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Взыскано с истца в пользу ответчика 25 800 рублей судебных расходов.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Из содержания апелляционной жалобы следует, вывод суда о том, что договор аренды с правом выкупа, заключенный на срок менее года, требовал государственной регистрации, основан на неверном толковании норм материального права, утверждает, что действует договор10.08.2012 года. Не требующий государственной регистрации. Заявитель жалобы отмечает, что Царев А.П. знал о действующем договоре аренды, следовательно, требования об изменении арендодателя подлежат удовлетворению.

Истец, просит решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.03.2015 отменить, принять новый судебный акт, которым требования истца удовлетворить в полном объеме.

В дополнении к апелляционной жалобе истец указал, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды с правом выкупа от 17.07.2013 является незаключенным. В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды с правом выкупа от 10.08.2012 возобновлен на неопределенный срок. Ответчик настаивает, договор аренды с правом выкупа от 10.08.2012 N 1 является заключенным.

Ответчик, просит решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.03.2015 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Царев Алексей Петрович в отзыве возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От третьих лиц в судебное заседание апелляционной инстанции представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.08.2012 между Рубцовым А.В. (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор N 1 аренды встроенного нежилого помещения общей площадью 116,9 кв.м., расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г.Воткинск, ул.Привокзальная, 1 с последующим выкупом (далее - договор аренды от 10.08.2012).

Пунктом 6.2. договора аренды от 10.08.2012 стороны предусмотрели возможность продления действия договора еще на один год, в случае неуплаты арендатором выкупной стоимости помещения в полном объеме.

По окончании срока действия договора аренды от 10.08.2012 между Рубцовым А.В. и истцом 19.07.2013 подписан договор N 1 аренды спорного нежилого помещения с последующим выкупом на срок до 19 июля 2014 года.

02.07.2014 Рубцов А.В. продал указанное помещение Цареву А.П. по договору N 028/2014-401, который, в свою очередь, продал спорное помещение ответчику по договору купли-продажи N 48/2014-492 от 21.11.2014, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись и выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 18АВ N 114000 от 01.12.2014.

Фактически владея помещением и считая, что договор аренды от 10.08.2012 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражным судом первой инстанции принято вышеприведенное решение.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению обжалуемого судебного акта в силу следующего.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 606, 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Из положений статей 550 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

19.07.2013 заключенные между истцом и Рубцовым А.В. не прошли государственную регистрацию, то они в силу закона являются незаключенными.

Согласно п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 10.08.2012 прекратил свое действие, поскольку в отношении спорного имущества заключен договор от 19.07.2013 года.

При этом с учетом формулировки п. 6.1. договора о сроке действия договора с 20 июля по 2013 по 19 июля 2014 года договор подлежит регистрации.

Однако, с учетом положений п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 заключенный, но незарегистрированный договор создает права и обязанности в отношениях между сторонами договора (в силу чего считается прекратившим свое действие договор от 10.08.2012 и действует договор от 19.07.2013), в то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам, каковыми являются новые собственники.

Таким образом, права арендатора по договору от 19 июля 2013 года в части требований к третьим лицам в судебном порядке защите не подлежат, по причине несоблюдения основополагающего принципа публичной достоверности сведений государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на котором должны основывать свои притязания участники гражданского оборота.

Истцом также не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что приобретая спорное помещение, Царев А.П. и ответчик знали или могли узнать об обременении недвижимого имущества правом аренды с последующим выкупом.

С учетом изложенного чего суд первой инстанций сделал верный вывод о необоснованности исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исследованы и отклоняются судом апелляционной инстанции в силу их несостоятельности в силу применения к возникшим правоотношениям положений п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13.

Кроме того, в отзыве Царев А.П. указывает, что не знал об обременении спорного имущества.

Ответчик в отзыве отмечает, что является добросовестным приобретателем спорного имущества.

Взыскание с истца в пользу ответчика 25 800 руб. 00 коп. судебных издержек, в апелляционной жалобе не оспаривается.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены (изменения) в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы (ст. 110 АПК РФ).

Ответчик заявил о взыскании с истца судебных расходов, понесенных рассмотрением дела в Семнадцатом арбитражном апелляционном суде, в размере 25 000 рублей.

Ответчиком представлен договор на оказание юридических услуг от 22.05.2015, заключенный с Шлыковым А.В., копия квитанции от 20.05.2015 N 012564.

Лицо, требующее возмещения расходов, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121).

При этом арбитражный суд в силу ч. 2 ст. 7 АПК РФ должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле. Следовательно, суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О указано, что правило части 2 статьи 110 АПК РФ, предоставляющее арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, призвано создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (части 3) Конституции Российской Федерации.

Следует отметить, что разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусмотрены, в каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в арбитражном процессе.

Таким образом, взыскание расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах процессуальным законодательством отнесено к компетенции суда и направлено на пресечение злоупотребления правом, а также недопущение взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ в совокупности представленные доказательства, уровень сложности дела, характер спора, время, затраченное на рассмотрение дела, результат рассмотрения дела, объем оказанных услуг, пришел к обоснованному выводу, что требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя подлежит удовлетворению частично в размере 22 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18 марта 2015 года по делу N А71-14409/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Строй Торг" (ОГРН 1121828000909, ИНН 1828022894) в пользу индивидуального предпринимателя Смолиной Ольги Петровны (ОГРНИП 315182800000587, ИНН182805497791) судебные расходы в размере 22 000 (Двадцать две тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

В.Г. Голубцов

Судьи

И.В. Борзенкова Г.Н. Гулякова