Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2015 г. N 06АП-1802/15

г. Хабаровск

23 июня 2015 г.

А73-17140/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Михайловой А.И.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Континент": Бражников М.Ю., представитель по доверенности от 10.10.2014 б/н.;

от индивидуального предпринимателя Хегай Натальи Валентиновны: Титов А.В., представитель по доверенности от 05.03.2015 б/н;

рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции

дело N А73-17140/2014

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Континент"

к индивидуальному предпринимателю Хегай Наталье Валентиновне

о расторжении договоров субаренды и освобождении помещений

и по встречному иску индивидуального предпринимателя Хегай Натальи Валентиновны

к обществу с ограниченной ответственностью "Континент"

о взыскании задолженности за произведенный капитальный ремонт в сумме 1 711 093 руб.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ООО "Континент") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Хегай Наталье Валентиновне о расторжении договоров субаренды объектов нежилого фонда N 13/04/02 от 01.02.2013 и N 14/04/03 от 01.01.2014 и освобождении переданных в субаренду помещений.

Решением суда от 02.03.2015 иск удовлетворен частично: ответчик обязана освободить арендуемые по договору субаренды объекты нежилого фонда N 13/04/02 от 01.02.2013 часть функционального помещения 1 (1-47) в виде комнат N 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, расположенных на первом этаже, общей площадью 338, 1 кв.м. с учетом мест общего пользования 60,2 кв.м, в Краснофлотском районе г. Хабаровска по адресу: ул. Тихоокеанская, д. 172 а, и передать их ООО "Континент" по акту приема-передачи в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Ответчик обязана освободить арендуемую по договору субаренды объектов нежилого фонда N 14/04/03 от 01.01.2014 часть функционального помещения 1 (1-41) в виде комнат N 10, 42, расположенных на первом этаже, площадью 131,4 кв.м. и места общего пользования 47,8 кв.м. (от комнат N 1, 5, 8, 9, 11, 15-20, 23), общей площадью 179, 2 кв.м, расположенных на первом этаже, в Краснофлотском районе г. Хабаровска по адресу: ул. Тихоокеанская, д. 172 а, и передать ООО "Континент" по акту приема-передачи в течение 10-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В части требования о расторжении договоров в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, индивидуальный предприниматель Хегай Наталья Валентиновна обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить.

Определением от 22.04.2015 апелляционный суд, установив нарушение порядка извещения ответчика о месте и времени рассмотрения дела, на основании части 4 статьи 270, части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

При рассмотрении дела по правилам первой инстанции индивидуальный предприниматель Хегай Наталья Валентиновна заявила встречный иск о взыскании с ООО "Континент" 1 711 093 руб., который принят судом к производству определением от 01.06.2015.

В ходе рассмотрения дела ООО "Континент" отказалось от своего иска к индивидуальному предпринимателю Хегай Наталье Валентиновне о расторжении договоров субаренды объектов нежилого фонда N 13/04/02 от 01.02.2013 и N 14/04/03 от 01.01.2014 и освобождении помещений.

Отказ от иска принят судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ, как не противоречащий закону и не нарушающий права третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца - индивидуального предпринимателя Хегай Натальи Валентиновны доводы, заявленные в иске, поддержал. Представитель ООО "Континент" в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 09.06.2015 до 16.06.2015.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

Между ОАО "Центр Инновационных технологий города Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда N 314/09 от 15.06.2009.

Между ООО "Континент" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хегай Натальей Валентиновной (арендатор), с согласия арендодателя, 01.02.2013 заключен договор субаренды объектов нежилого фонда N 13/04/02, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование, а арендатор принимает объект нежилого фонда: часть функционального помещения 1 (1-47) в виде комнат N 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, расположенных на первом этаже, общей площадью 338, 1 кв.м. с учетом мест общего пользования 60,2 кв.м в Краснофлотском районе г. Хабаровска по адресу: ул. Тихоокеанская, д. 172 а, для использования под торговый центр.

Срок действия договора согласно пункту 1.2, составляет с 01.02.2013 по 31.05.2014. Договор прошел государственную регистрацию, о чем свидетельствует соответствующий штамп на документе.

Также между ООО "Континент" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Хегай Натальей Валентиновной (арендатор) 01.01.2014 заключен договор субаренды объектов нежилого фонда N 14/04/03, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное пользование, а арендатор принимает объект нежилого фонда: часть функционального помещения 1 (1-41) в виде комнат N 10, 42, расположенных на первом этаже, площадью 131,4 кв.м. и места общего пользования 47,8 кв.м. (от комнат N 1, 5, 8, 9, 11, 15-20, 23), общая площадь 179,2 кв.м, расположенных на первом этаже, в Краснофлотском районе г. Хабаровска по адресу: ул. Тихоокеанская, д. 172 а, для использования под торговый центр.

Срок действия договора согласно пункту 1.2, составляет с 01.01.2014 по 31.05.2014.

Факт передачи помещений в пользование подтверждается передаточными актами от 01.02.2013 по договору N 13/04/02 и от 01.01.2014 по договору N 14/04/03.

По окончании срока действия договоров субаренды индивидуальный предприниматель Хегай Наталья Валентиновна, при отсутствии возражений арендодателя, продолжила использовать указанное выше недвижимое имущество в соответствии.

Поскольку арендатор несвоевременно вносила арендную плату по договорам, допустив просрочку более 6-и месяцев, арендодатель 13.10.2014 вручил ей требование о расторжении договоров с 15.11.2014 и освобождении переданных в субаренду помещений.

Индивидуальный предприниматель Хегай Наталья Валентиновна, в свою очередь, ссылаясь на получение спорных помещений в запущенном состоянии, указывает на то, что ею понесены затраты на капитальный ремонт в сумме 1 711 093 руб., которые просит возложить на арендодателя.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд не нашел оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статьей 616 ГК РФ предусмотрены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Так, к обязанностям арендодателя относятся обязанности по проведению за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как видно из материалов дела, при приемке-передаче арендуемых помещений, индивидуальным предпринимателем Хегай Натальей Валентиновной каких-либо замечаний в отношении состояния принимаемых в аренду объектов не высказывалось. В связи с этим, суд не может принять во внимание ее доводы о наличии таковых, что повлекло необходимость прежде, чем начать использовать помещения, вложить деньги в его капитальный ремонт, как недоказанные.

Также истцом не представлено доказательств обращения к арендодателю впоследствии с указанием на наличие неисправностей в помещении и просьбой произвести капитальный ремонт.

Доводы истца о наличии устных переговоров о проведении ремонта не могут быть приняты судом во внимание.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Статьей 68 АПК РФ установлено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Учитывая требования указанных норм, а также возражение ООО "Континент" о наличии у сдаваемых в аренду помещений каких-либо недостатков, при отсутствии письменных доказательств в подтверждение приведенных истцом доводов, они отклоняются судом.

Рассмотрев представленные истцом документы о фактически понесенных ею расходах на ремонт арендованных помещений, суд приходит к следующему.

Согласно договору подряда от 12.05.2013 индивидуальный предприниматель Хегай Наталья Валентиновна поручила индивидуальному предпринимателю Самбатян Аршалуйс Маисовичу выполнить ремонтно-строительные работы на объекте по адресу г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 172А.

Срок выполнения работ установлен с 12.05.2014 по 09.09.2014.

Между тем, договор не позволяет установить, в каких именно помещениях производился ремонт, и какое они имеют отношение к арендованным истцом по договору от 01.02.2013 N 13/04/02, площадям. При этом, срок действия договора подряда превышает срок действия договора аренды помещений, что ставит под сомнение необходимость заключения подобного договора, учитывая риск предпринимательской деятельности.

Из локального сметного расчета от 12.05.2013 и акта выполненных работ от 09.09.2014 усматривается, что подрядчиком производились работы по ремонту кровли (разборка покрытий кровель из рулонных материалов, разборка выравнивающих стяжек, устройство кровель плоских из наплавляемых материалов, устройство выравнивающих стяжек, огрунтовка оснований из бетона), а также работы по покраске стен (очистка поверхностей стен, покрытие грунтовкой, выравнивание внутренних поверхностей (однослойное оштукатуривание, окраска водно-дисперсионными акриловыми красками), ремонту потолков (разборка и устройство подвесных потолков типа "Армстронг"), электромонтажные работы (демонтаж и монтаж кабеля, светильников, в том числе в потолках).

Согласно справке от 09.09.2014 стоимость выполненных работ составила 673 086 руб. 16 коп.

Согласно акта о приемке выполненных работ от 09.09.2014, указанные работы осуществлялись подрядчиком на протяжении полутора лет и закончились после окончания срока действия договора. При этом, характер осуществляемых ремонтных работ не позволяет соотнести их выполнение с одновременным осуществлением в данных площадях предпринимательской деятельности торгового центра.

Далее, истцом представлен договор подряда от 18.04.2014, с тем же подрядчиком, на выполнение ремонтно-строительных на том же объекте. Пунктом 2.1 договора установлено, что подрядчик обязуется выполнить дополнительные работы, не предусмотренные договором и (или) сметной документацией, необходимость проведения которых возникла в ходе выполнения работ и согласована сторонами. Согласование должно быть оформлено в виде дополнительного соглашения к настоящему договору.

Толкование предмета указанного договора не позволяет прийти к однозначному выводу о том, о выполнении каких именно работ договорились стороны.

Начало работ установлено 18.04.2014, окончание - 21.06.2014.

Из локального сметного расчета от 18.04.2014 и акта о приемке выполненных работ от 21.06.2014 усматривается выполнение тех же работ, которые оговорены в договоре подряда от 12.05.2014 по ремонту кровли и потолков (разборка покрытий кровель из рулонных материалов, разборка выравнивающих стяжек, устройство кровель плоских из наплавляемых материалов, устройство выравнивающих стяжек, огрунтовка оснований из бетона, разборка и устройство подвесных потолков типа "Армстронг").

Кроме того, данными документами оговорено выполнение таких работ, как устройство желобов, мелких покрытий (брандмауэры, парапеты, свесы), обделок на фасадах (наружные подоконники, пояски, балконы), звенья водосточных труб, отливы.

При этом, указанные работы выполнялись внутри периода, оговоренного договором подряда от 12.05.2013 в том же здании по ул. Тихоокеанской, 174А и, в основном, дублируют указанные в нем работы.

Согласно справке от 21.06.2014 стоимость работ составила 613 627 руб. 14 коп.

Рассмотрев представленные доказательства в совокупности, и оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, по своему внутреннему убеждению, суд приходит к выводу о том, что индивидуальный предприниматель Хегай Наталья Валентиновна не доказала необходимость проведения указанных ремонтных работ, а также их связь со спорными арендованными помещениями.

Суд также учитывает, что такие работы, как покраска стен, монтаж подвесных потолков, устройство светильников не могут быть отнесены к капитальному ремонту, производимому за счет арендодателя. Необходимость же проведения капитальных работ, связанных с ремонтом кровли, не доказана истцом, их проведение с арендодателем не согласовано, об этих работах он в известность не ставился.

Также суд учитывает условия договоров аренды от 01.02.2013 N 13/04/02 и от 01.01.2014 N 14/04/03 (пункты 3.2.3), согласно которым арендатор обязуется поддерживать объект в надлежащем техническим и санитарном состоянии, производить за свой счет текущий (не реже 1 раза в год) и капитальный (вызванный неотложной необходимостью) ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Доказательств того, что необходимость проведенного капитального ремонта выступает за рамки неотложной необходимости, истцом не представлено.

Согласно справкам о стоимости выполненных работ, их стоимость составила 1 286 413 руб. 30 коп. Доказательств несения расходов на остальную сумму в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отклонении заявленного иска.

Согласно пункту 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд, согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску ООО "Континент" подлежат возвращению ему из федерального бюджета в связи с принятием судом отказа от иска.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе и иску индивидуального предпринимателя Хегай Натальи Валентиновны, относятся на нее, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, как на проигравшую стороны. Излишне уплаченная пошлина подлежит возврату из бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 02.03.2015 по делу N А73-17140/2014 отменить.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Континент" от исковых требований к индивидуальному предпринимателю Хегай Наталье Валентиновне о расторжении договоров субаренды объектов нежилого фонда от 01.02.2013 N 13/04/02 и от 01.01.2014 N 14/04/03 и освобождении переданных в субаренду помещений.

Производство по данному иску прекратить.

В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя Хегай Натальи Валентиновны к обществу с ограниченной ответственностью "Континент" о взыскании задолженности за произведенный капитальный ремонт в сумме 1 711 093 руб. отказать.

Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью "Континент" государственную пошлину по иску в сумме 4 000 руб., уплаченную по платежному поручению N 981 от 23.12.2014 и в сумме 12 000 руб., уплаченную по платежному поручению N 8 от 12.01.2015.

Возвратить из федерального бюджета индивидуальному предпринимателю Хегай Наталье Валентиновне излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 1000 руб., перечисленную по чеку-ордеру от 25.03.2015 операция 237.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.И. Михайлова

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев