Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 г. N 15АП-9280/15

город Ростов-на-Дону

24 июня 2015 г.

дело N А32-22348/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Елена-И" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2015 по делу N А32-22348/2014

по иску ООО "Елена-И"

к ответчику - ТСЖ "Голос"

при третьего лица - администрации муниципального образования г. Новороссийск

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

принятое в составе судьи Корейво Е.В.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Елена-И" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к товариществу собственников жилья "Голос" о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2116019 рублей.

Определением от 29.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация муниципального образования г. Новороссийск.

Решением от 15.04.2015 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что доказательства проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме и доказательств принятия соответствующего решения по вопросу перепланировки и выполнения истцом ремонтных работ в помещениях цокольного этажа с последующим возмещением их стоимости, в материалы дела не представлены. Основания возникновения у истца права на возмещение стоимости произведенных улучшений, отсутствуют.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что сторонами к договору аренды нежилых помещений от 06.01.1999 заключено дополнительное соглашение от 11.01.1999, в соответствии с которым арендатор может производить неотделимые улучшения, связанные с возможностью размещения в арендуемом помещении магазина розничной торговли и общественного питания. ТСЖ "Голос" обязалось компенсировать стоимость отделимых и неотделимых улучшений. Стоимость неотделимых улучшений определяется соглашением сторон или экспертным путем. Необходимость неотделимых улучшений определяется арендатором самостоятельно. Улучшения произведены на основании проекта ОАО "Новоросгражданпроект", распоряжением администрации г. Новороссийска N 770-р от 31.03.1999 перепланировка разрешена. На основании технических условий N 1999-157 от 14.04.1999, выданных МУП "Новороссийск-электросеть", выполнены работы по прокладке кабельной линии КЛ-9,4 В в подземном исполнении и подключении его к вводному щиту магазина. Согласно заключению экспертизы стоимость неотделимых улучшений составляет 2116019 рублей, которые подлежат взысканию с арендодателя.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Елена-И" не явился. Общество о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

Представитель ТСЖ "Голос" в заседание не явился. Товариществом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Как следует из отзыва, ответчик доводы жалобы не признает, просит решение оставить без изменения.

Представитель администрации муниципального образования г. Новороссийск в заседание не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.

Изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 06.01.1999 между ТСЖ "Голос" (арендодатель) и ООО "Елена-И" (арендатор) заключен договор (т. 1 л.д. 16-17), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 129,2 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по пр. Ленина, 75, для размещения магазина розничной торговли и общественного питания сроком на 15 лет с 1 марта 1999 года.

В соответствии с пунктом 1.2 договора договор заключен на основании решения правления ТСЖ "Голос" - протокол N 1 от 03.01.1999.

Согласно пункту 3.9 договора арендатор во время аренды помещения производит текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения самостоятельно, за свой счет.

В пункте 5.1 договора определено, что договор действует до 2014 года. После окончания срока действия договора стороны могут продлить договор по обоюдной договоренности.

Помещение передано арендатору по акту (т. 1 л.д. 18).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Между сторонами подписано соглашение от 11.01.1999 (т. 1 л.д. 19), согласно которому ООО "Елена-И" подлежат возврату в денежном выражении неотделимые улучшения, произведенные обществом для благоустройства, содержания и эксплуатации арендуемого помещения по пр. Ленина, 75. Стоимость произведенных улучшений определяется соглашением сторон, либо экспертным путем. Необходимость таких улучшений определяется ООО "Елена-И" самостоятельно.

Полагая, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных в отношении арендуемых помещений, подлежит возврату, ООО "Елена-И" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Распоряжением администрации города Новороссийска Краснодарского края от 31.03.1999 N 770-р (т. 1 л.д. 27) на основании протокола городской межведомственной комиссии по вопросам переустройства, перепланировок и изменения категории жилых и нежилых помещений N 99-6 от 18.02.1999 (т. 1 л.д. 25-26) ТСЖ "Голос" разрешена перепланировка цокольного этажа жилого дома N 75 по пр. Ленина в соответствии с проектом, согласованным с техническими службами и Управлением архитектуры и градостроительства.

В период действия договора аренды арендатор произвел перепланировку арендуемого имущества, выполнил ремонтно-строительные, санитарно-технические и электромонтажные работы в помещениях, а также работы по благоустройству прилегающей территории.

Согласно экспертному заключению ЗАО "Новоросгражданпроект" от 24.03.2009 (т. 1 л.д. 28-29), перепланировка помещений цокольного этажа не снижает безопасность эксплуатации жилого дома в целом и соответствует требованиям СНиП, не создает угрозу жизни и здоровью людей, проживающих на первом этаже, а также не нарушает их права и законные интересы.

Согласно выводам ООО "СИНТЕЗ", изложенным в экспертном заключении N 36 от 21.03.2004 (т. 1 л.д. 35-63), стоимость ремонтно-строительных, санитарно-технических и электромонтажных работ в нежилом помещении цокольного этажа, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, пр. Ленина, 75, составила 2110619 рублей.

В связи с прекращением 01.03.2014 срока действия договора аренды от 06.01.1999, арендатором по акту приема-передачи от 05.03.2014 (т. 1 л.д. 21-24) нежилое помещение возвращено арендодателю.

В пункте 3.9 договора предусмотрено, что арендатор во время аренды помещения производит текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения самостоятельно, за свой счет.

Таким образом, стоимость неотделимых улучшений не подлежит взысканию в соответствии с условиями заключенного сторонами договора.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на дополнительное соглашение от 11.01.1999, заключенное сторонами к договору аренды нежилых помещений от 06.01.1999.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Из положения пункта 3.1 статьи 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации вытекает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

Из содержания данных правовых норм следует, что распоряжение общим имуществом многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников квартир и уполномоченный орган, действует на условиях, определенных решением общего собрания.

В данном случае, договор от 06.01.1999 заключен на основании решения правления ТСЖ "Голос" - протокол N 1 от 03.01.1999 (протокол - т. 1 л.д. 176-177).

Соглашение от 11.01.1999 подписано председателем правления ТСЖ "Голос" Кравченко А.В.

В материалы дела представлен устав ТСЖ "Голос", утвержденный на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений протоколом N 12 от 31.10.1998 (в редакции, действующей на день подписания соглашения от 11.01.1999).

Согласно пунктам 8.11.3 и 8.11.4 устава к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относятся принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьи лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме; принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об одобрении соглашения от 11.01.1999 на собрании членов товарищества.

В силу статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Доказательств согласования производства неотделимых улучшений с последующим возмещением товариществом их стоимости в установленном порядке, в дело не представлено.

Как отмечено выше, соглашение от 11.01.1999 изменяет условия договора аренды в части пункта 3.9 об обязанности арендатора проводить текущий и капитальный ремонт за свой счет.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что суд не может на основании пункта 1 статьи 183 ГК РФ признать представителя стороной по соглашению, заключенному во изменение или дополнение основного договора. Такое соглашение признается ничтожным (статья 168 ГК РФ), поскольку по своей природе является неотъемлемой частью упомянутого договора и не может существовать и исполняться отдельно от него.

При таких условиях, основания для возложения на ТСЖ "Голос" обязанности по возмещению расходов на перепланировку помещений и иные ремонтные работы не имеется, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2015 по делу N А32-22348/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Ковалева Н.В. Чотчаев Б.Т.