Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 г. N 09АП-20308/15

город Москва

24 июня 2015 г.

Дело N А40-121454/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.

судей: Александровой Г.С., Барановской Е.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2015, по делу N А40-121454/14(133-762), принятое судьей Михайловой Е.В., по иску ООО "Маргарита и К" (ИНН 7715022333, ОГРН 1037700194289) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Сидельников Д.А. по дов. от 18.08.2014;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Маргарита и К" (далее- истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее- ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: нежилого помещения общей площадью 443,6 кв.м, (этаж 1, пом.1, комн.1-12, 12а, 13, 14, 14а, 146, 14в, 15, 15а, 16, 16а, 166, 17-21), расположенного по адресу: г.Москва, ул.Стрелецкая, дом 8, изложив пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 33 449 000 (тридцать три миллиона четыреста сорок девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее двух месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 5 (пятого) числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 929 138 (девятьсот двадцать девять тысяч сто тридцать восемь) рублей 88 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Иск заявлен на основании норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений. Вместе с тем, ответчик протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости не подписал, от урегулирования спора уклонился.

Решением Арбитражного суда города Москвы Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2015, по делу N А40-121454/2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что истец утратил право на приобретение объекта недвижимости в собственность, поскольку в 30-ти дневный срок истец не подписал договор купли-продажи; величину рыночной стоимости выкупаемых помещений истец не оспорил; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение законным и обоснованным, принятым на основании правильного применения норм материального и процессуального права.

Ответчик в судебное заседание апелляционного суда не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, истец, на основании договора N 03-00236/08 от 03.04.2008 года заключенного с Департаментом, является арендатором нежилого помещения общей площадью 443,6 кв.м., (этаж 1, пом.1, комн.1-12, 12а, 13, 14, 14а, 146, 14в, 15, 15а, 16, 16а, 166, 17-21), расположенного по адресу: г.Москва, ул.Стрелецкая, д.8.

ООО "Маргарита и К" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

19.09.2013 истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого имущества (регистрационный номер 33-5-26725/13-(0)-0).

В ответ на заявление истца, письмом от 01.10.2013 N 33-5-2672/13- (1)-0 ответчик сообщил о приостановке предоставления государственной услуги сроком на 30 дней для подготовки документов технического учета объекта недвижимости.

Письмом от 16.01.2014 года N 33-5-2672/13-(3)-0 ответчик сообщил о приостановке предоставления государственной услуги сроком на 30 дней для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

Письмом от 13.05.2014 года N 33-5-2672/13-(6)-0 ответчиком заявителю был направлен подписанный со стороны ответчика проект договора купли-продажи нежилого объекта, в котором:

Пункт 3.1. Проекта договора, изложен в следующей редакции: цена объекта составляет 58 565 254 (пятьдесят восемь миллионов пятьсот шестьдесят пять тысяч двести пятьдесят четыре) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 18 февраля 2014 года N 201-Д68, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования" и положительным экспертным заключением от 21 марта 2014 г. N 188/68-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Проекта договора, содержит условие о ежемесячной оплате в виде ежемесячных платежей не менее 1 626 812 (один миллион шестьсот двадцать шесть тысяч восемьсот двенадцать) руб. 62 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Истец в ответ на предложение ответчика направил не подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов Договора соотносящейся с той, которая изложена истцом, в просительной части текста искового заявления.

Поскольку в установленный п. 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ срок, ответчик не известил истца о принятии условий договора в редакции истца, а также не отклонил предложенный протокол разногласий, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.10.2013 суд назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой было поручено эксперту ООО "ППО-КОНСАЛТ".

Согласно заключению эксперта ООО "ППО-КОНСАЛТ" N С14112 от 15.12.2014, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 19.09.2013 г. составила 33 449 000 рублей, без учета НДС.

Поскольку по обращению истца, поданному на основании части 2 статьи 9 Закона 29.07.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации муниципального имущества, не совершил юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 указанного Закона, суд первой инстанции при правильном применении норм материального права пришел к выводу об обоснованности исковых требований истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что цена объекта определена в нарушение действующего законодательства, подлежат отклонению, поскольку для определения цены договора купли-продажи спорных помещений, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение указанной экспертизы было поручено эксперту ООО "ППО-КОНСАЛТ" Исаеву Е.О., и согласно выполненному заключению эксперта по настоящему делу рыночная стоимость нежилого помещения день обращения истца за выкупом составила 33 449 000 рублей, без учета НДС.

Указанное доказательство было принято судом как надлежащее и достоверное, оснований не доверять Заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Доводы заявителя жалобы о том, что истцом утрачено преимущественное право на выкуп арендованного имущества, подлежит отклонению, поскольку пункт 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предусматривающий условия утраты субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендованного имущества, содержит исключение, при наличии которого тридцатидневный срок, в течение которого не подписание субъектом малого или среднего предпринимательства направленного ему проекта договора купли-продажи влечет утрату преимущественного права на выкуп, не применяется: приостановление течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 названного Закона.

Согласно части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение 30-дневного срока, отведенного на подписание проекта договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Исходя из совокупности положений части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки как одного из условий договора, обязательного к заключению для стороны, направившей проект договора (ответчика), возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке; более того, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным в силу закона.

Пункт 2 статьи 445 Кодекса не содержит положений об обязательности подписания проекта договора, при наличии разногласий, с указанием на наличие протокола разногласий, равно как и не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, не содержит ограничений по сроку предъявления иска в целях разрешения спора в судебном порядке.

Истец в ответ на предложение ответчика направил не подписанный договор с протоколом разногласий, предложив собственную редакцию спорных пунктов Договора соотносящейся с той, которая изложена истцом, в просительной части текста искового заявления.

Таким образом, истец оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, что в силу части 4.1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является основанием к приостановлению течения 30-дневного срока, установленного для подписания проекта договора.

Следовательно, тридцатидневный срок, на истечение которого сослался заявитель жалобы, не считается истекшим до дня вступления в законную силу решения суда.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 1 ст. 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2015, по делу N А40-121454/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Панкратова Н.И.

Судьи

Барановская Е.Н. Александрова Г.С.