Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 г. N 02АП-3975/15

г. Киров

24 июня 2015 г.

Дело N А82-13446/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Власова А.А., действующего на основании доверенности от 12.12.2014,

представителя ответчика Корнеевой Е.А., действующей на основании доверенности от 01.06.2015 N 448, Мартыновой М.В., действующей на основании доверенности от 01.06.2015 N 449,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вектор"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.03.2015 по делу N А82-13446/2014, принятое судом в составе судьи Митрофановой Г.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (ИНН 7604240329, ОГРН 1137604004152)

к открытому акционерному обществу "Ярославльтелесеть" (ИНН 7604148563, ОГРН 1087604025024)

третье лицо: муниципальное унитарное предприятие "Центральный рынок" города Ярославля

о признании незаконным требований, о досрочном расторжении договора субаренды и решение о повышении размера субарендной платы, о взыскании задолженности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - ООО "Вектор", истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к открытому акционерному обществу "Ярославльтелесеть" (далее - ОАО "Ярославльтелесеть") с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными требований об увеличении арендной платы с 10.07.2014 до 1870 руб. за 1 кв.м в месяц; а также взыскании 1 886 846 руб. 20 коп. стоимости неотделимых улучшений по договору субаренды недвижимого имущества от 28.02.2013 (далее - Договор), излишне уплаченной арендной платы в сумме 293854 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Центральный рынок" города Ярославля (далее - МУП "Центральный рынок", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.03.2015 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Вектор" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования.

По мнению заявителя, обжалуемое решение является незаконным в связи с допущенными судом процессуальными нарушениями. Указывает, что судом первой инстанции неправомерно не удовлетворено и не рассмотрено заявление истца о соединении в одно производство дел А82-13446/2014 (рассматриваемый спор) и А82-13628/2014 по иску ОАО "Ярославльтелесеть" к ООО "Вектор" о взыскании 410993,46 рублей арендной платы по Договору и расторжении договора субаренды. Считает очевидным, что требования о расторжении договора субаренды и признании незаконным требования о досрочном расторжении договора субаренды связаны между собой, поэтому должны рассматриваться в одном судебном производстве. Другое процессуальное нарушение истец видит в нерассмотрении судом требований по существу спора, а именно: о взыскании стоимости неотделимых улучшений и излишне уплаченной арендной платы, поскольку суд обосновал свое решение тем, что "требование истца по сути является требованием об изменении условий договора", тем самым перевел спор в плоскость неимущественных требований и не мотивировал разрешение вопросов имущественного характера.

Считает начисление арендной платы по договору за период с 01.03.2013 (даты начала действия Договора) по 24.12.2013 (даты государственной регистрации Договора) незаконным, обоснованным признает начисление арендной платы только с 25.12.2013, поэтому платежи, внесенные за этот период в сумме 293854 рублей, истец считает уплаченными излишне и подлежащими возврату.

ООО "Вектор" заявляет о незаконном повышении ОАО "Ярославльтелесеть" арендной платы, считая его безосновательным, поскольку одностороннее изменение арендной платы возможно либо по результатам оценки или в связи с увеличением индекса инфляции. Полагает, что ответчик, заявив о повышении арендной платы с 10.07.2014, фактически сообщил о снижении до 1870 рублей в месяц (без уточнения про НДС) в нарушение пункта 3.3. Договора, где указано, что "размер платы за субаренду не может быть пересмотрен в сторону уменьшения".

Ответчик в отзыве просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Подробно правовая позиция и фактические обстоятельства изложены письменно.

В судебном заседании представители сторон уточнили правовые позиции, дали соответствующие пояснения.

МУП "Центральный рынок", извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, заявив письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 10.03.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 28.02.2013 между ОАО "Ярославльтелесеть" (Арендатор) и ООО "Вектор" (Субарендатор) с согласия МУП "Старый город" (Арендодатель) заключен договор субаренды недвижимого имущества, согласно разделу 1 которого Арендатор сдает, а Субарендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество - благоустроенные нежилые помещения N 52-56, 59-63, 71, 72, 190 общей площадью 140,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Ярославль, ул.Свободы, д.46, лит.А, 1 этаж для их использования под торговлю, офис, либо для оказания услуг общественного питания по усмотрению Субарендатора (том 1, л.д.25-29).

Пунктом 2.2.10 предусмотрена обязанность арендатора производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений, не производить их перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендатора и арендодателя.

В разделе 3 договора стороны согласовали арендную плату и порядок расчетов по договору. В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата определяется из расчета 550 руб. за 1 кв. м. в месяц. В силу п. 3.3 арендная плата может быть пересмотрена арендатором в одностороннем порядке, арендатор письменно уведомляет субарендатора об изменении арендной платы.

Срок действия договора аренды установлен с 01.03.2013 по 24.02.2018 (пункт 6.1 договора).

01.03.2013 стороны подписали Дополнительное соглашение (том 1, л.д. 32-33), согласно которому изменена редакция пункта 3.3 Договора на следующую: "арендная плата может быть пересмотрена арендатором в одностороннем порядке в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ, либо по результатам проведенной оценки платы за пользование помещением, проведенной в соответствии с законодательством РФ, регулирующим положения об оценочной деятельности или в связи с увеличением индекса инфляции_, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы не может быть изменен в сторону уменьшения", а также Договор дополнен разделом 7 "Особые условия", а именно: субарендатор производит выполнение работ по капитальному ремонту на основании разработанной проектно-технической документации в сроки с 01.03.2013 по 31.05.2013 за счет собственных средств и сил или силами привлеченных организаций; на период проведения капитального ремонта арендатором плата по договору не взимается и устанавливается в виде возложения затрат на улучшение арендованного имущества, а по завершению работ уплачивается в согласованном договоре порядке. Если сумма затрат проведение капитального ремонта окажется больше суммы платы за субаренду, согласно п.3 договора разница субарендатору возмещению не подлежит (п.7.1-7.2 договора субаренды в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2013).

31.05.2013 Дополнительным соглашением стороны согласовали сроки проведения субарендатором капитального ремонта: с 01.03.2013 по 31.08.2013.

01.03.2013 спорные помещения переданы по акту приема-передачи.

В рамках согласованного условия Договора (пункты 7.1 - 7.2) истец выполнил работы по капитальному ремонту помещений на сумму 1701744 руб. 76 коп., о чем свидетельствует Акт выполненных работ от 25.08.2013 (том 1, л.д.44-65).

23.04.2014 и 25.06.2014 ответчик направил в адрес истца уведомления N 460 и N 718 о повышении размера арендной платы с 01.06.2014 до 1600 руб. за 1 кв.м в месяц, а с 10.07.2014 - до 1870 руб. за 1 кв.м в месяц.

18.07.2014 ООО "Вектор" направило в адрес ОАО "Ярославльтелесеть" письмо с предложением не повышать размер арендной платы за переданное в аренду имущество.

31.07.2014, 12.08.2014 и 13.08.2014 ответчик направил в адрес субарендатора предупреждения о наличии задолженности по арендной плате и требование (претензию) о досрочном расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском о признании незаконными требований о досрочном расторжении договора субаренды и решение о повышении размера субарендной платы, а также взыскании 1886846 руб. 20 коп. стоимости капитального ремонта. Уточнение иска, в частности, отказ от части требований о признании незаконными требований о досрочном расторжении договора субаренды вызвано фактическим прекращением пользованием помещением со стороны субарендатора с 01.09.2014.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон. оценив представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в силу следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия Договора субаренды недвижимого имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения о договоре и установленные гражданским законодательством нормы об аренде, поскольку к договорам субаренды применяются правила, установленные для договоров аренды (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В апелляционной жалобе истец считает начисление арендной платы по договору за период с 01.03.2013 (даты начала действия Договора) по 24.12.2013 (даты государственной регистрации Договора) незаконной, а обоснованным признает начисление арендной платы только с 25.12.2013.

Вместе с тем материалами дела (акт приема-передачи от 01.03.2013 - том 1, л.д.30-31) подтверждается и истцом не оспаривается, что ОАО "Ярославльтелесеть" свои обязательства по передаче объекта аренды ООО "Вектор" исполнило надлежащим образом.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы с момента передачи ему в аренду имущества. При этом арендная плата подлежит начислению и уплате арендатором с 01.03.2013 (даты передачи помещений по акту), вне зависимости от момента государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации.

При таких обстоятельствах платежи, внесенные Субарендатором за период с 01.03.2013 по 24.12.2013 в сумме 293854 рублей, уплачены правомерно и возврату не подлежат.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Истолковав условия договора в части порядка изменения размера арендной платы (пункт 3.3 Договора в редакции Дополнительного соглашения от 01.03.2013), суд первой инстанции правильно установил, что субарендодатель имеет право в одностороннем порядке пересмотреть арендную плату в соответствии с п.3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по результатам проведенной оценки платы за пользование помещением или в связи с увеличением индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом споре апелляционный суд полагает, что действия ОАО "Ярославльтелесеть" относительно повышения арендной платы уведомлением от 25.06.2014 до 1870 руб. за 1 кв.м в месяц не противоречат условиям договора и нормам действующего законодательства, поскольку предыдущее повышение от 23.04.2014 фактически не состоялось, оценка платы за пользование помещением проведена, отчет N 1-02/06/14-2 об определении рыночной стоимости арендной платы от 09.06.2014 прилагался к уведомлению о повышении арендной платы (том 1, л.д. 70-71, 110-111).

Довод апеллянта о нарушении ответчиком пункта 3.3. Договора, где указано, что "размер платы за субаренду не может быть пересмотрен в сторону уменьшения", уведомляя о повышении арендной платы с 10.07.2014, снижая до 1870 рублей в месяц (без уточнения про НДС), безоснователен. Достоверно установлено, что в уведомлении имеет место опечатка: вместо 1870 рублей в месяц следует читать 1870 рублей за 1 кв. м в месяц.

Исковые требования о взыскании с ответчика стоимости проведенного капитального ремонта правомерно не удовлетворены судом на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление сметной документации и отчета о вложенных финансовых средствах на капитальный ремонт Арендодателю и документальное подтверждение двухстороннего согласования проводимых работ.

Арбитражный суд оценивает представленные сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом согласно пункту 5 названной статьи никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пункт 2.2.10 Договора по настоящему делу запрещает субарендатору производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендатора и арендодателя.

Из отзыва третьего лица следует, что проведение капитального ремонта истцом согласовано с арендодателем и субарендодателем.

Также согласие на проведение капитального ремонта сторонами согласовано Дополнительным соглашением от 01.03.2013, в соответствии с которым Договор дополнен разделом 7 "Особые условия", а именно: субарендатор производит выполнение работ по капитальному ремонту на основании разработанной проектно-технической документации за счет собственных средств и сил или силами привлеченных организаций в сроки, измененные дополнительным соглашением от 31.05.2013: с 01.03.2013 по 31.08.2013.

Из буквального толкования пунктов 7.1-7.3 Договора в редакции дополнительных соглашений следует, что на период проведения капитального ремонта арендатором плата по Договору не взимается и устанавливается в виде возложения затрат на улучшение арендованного имущества, а по завершению работ уплачивается в согласованном договоре порядке. Если сумма затрат на проведение капитального ремонта окажется больше суммы платы за субаренду, согласно п.3.1 договора за период проведения капитального ремонт, разница субарендатору возмещению не подлежит.

Таким образом, сторонами согласовано, что сумма затрат на проведение капитального ремонта возмещению не подлежит, однако в период проведения ремонта арендная плата по Договору не взимается.

При таких обстоятельствах заявленное ООО "Вектор" требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений по договору субаренды удовлетворению не подлежит. Соответственно, не подлежит и удовлетворению как излишне уплаченная сумма арендной платы 239854 рублей, заявленная истцом.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не рассмотрел ходатайство об объединении настоящего дела с делом N А82-13628/2014, подлежит отклонению.

Часть 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет суду первой инстанции право объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для их совместного рассмотрения.

Статья 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации реализует принцип процессуальной экономии - одного из основополагающих принципов арбитражного процесса. Совместное рассмотрение дел в данном случае направлено на экономию времени и средств как участников процесса, так и суда.

Следовательно, вопрос объединения дел в одно производство может быть решен по усмотрению и является правом, а не обязанностью арбитражного суда, который при его решении должен руководствоваться принципом целесообразности для выполнения задач арбитражного судопроизводства, перечисленных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В данном случае суд первой инстанции признал отсутствие оснований для объединения дел в одно производство, при этом нерассмотрение заявленного истцом ходатайства об объединении дел, не повлекло принятие неправильного решения по существу, а значит, данное процессуальное нарушение суда первой инстанции не является основанием для изменения или отмены решения суда по части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что различная оценка одних и тех же фактических обстоятельств судом первой инстанции и истцом, не является правовым основанием для отмены решения суда по настоящему делу, поскольку данное решение суда соответствует фактическим обстоятельствам и требованиям действующего законодательства.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.03.2015 по делу N А82-13446/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вектор" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

Д.Ю. Бармин И.Ю. Барьяхтар