Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 г. N 13АП-3561/15

г. Санкт-Петербург

24 июня 2015 г.

Дело N А56-46560/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Веселовой М.А.

при участии:

от истца: Радченко Е.М., доверенность от 10.07.2014, Холод А.А., доверенность от 10.07.2014,

от ответчика: Худолеев С.П., доверенность от 21.06.2014,

от 3-го лица: не явился, извещён,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3561/2015) ООО "Ризотто" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07 декабря 2014 года по делу N А56-46560/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "Запад"

к обществу с ограниченной ответственностью "Ризотто"

третье лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Запад" (адрес: Россия 197183, Санкт-Петербург, пр-т Приморский, д.9, лит. А, ОГРН: 1027807578424; далее - ООО "Запад") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ризотто" (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, пер. Апраксин, д.6, лит. А, пом. 1 Н, ОГРН: 1107847379122; далее - ООО "Ризотто"), с учётом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, о взыскании задолженности по договору аренды от 01.09.2013 в размере 1 228 322, 73 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 29 901, 65 руб.; расходов на коммунальные услуги в размере 97 267 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременную оплату расходов за коммунальные услуги в сумме 802, 97 руб., а также 35 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Определением от 21.10.2014 настоящее дело объединено с делом N А56-61644/2014, находящимся в производстве Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в рамках которого ООО "Ризотто" просило обязать ООО "Запад" предоставить ему правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт, необходимые для государственной регистрации договора аренды, уменьшить размер арендной платы до 81 888, 18 руб. (80%) по договору аренды от 01.10.2014 на период с 24.07 до окончания работ по ремонту фасада здания, а также обязать ООО "Запад" не чинить препятствий в пользовании арендуемым помещением.

Определением от 26.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу. Объединенному делу присвоен N А56-46560/2014.

Решением суда от 07.12.2014 с ООО "Ризотто" в пользу ООО "Запад" взыскано 1 325 589, 73 руб. задолженности, 30 704, 62 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 26 562, 94 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении заявления ООО "Запад" о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб. отказано. В удовлетворении требований ООО "Ризотто" отказать.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, ООО "Ризотто" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы её податель ссылается на исполнение сторонами долгосрочного договора аренды, что подтверждается актом приема-передачи, распиской в приеме документов на регистрацию. Также податель жалобы указывает, что им не было получено уведомление об отказе арендодателя от долгосрочного договора аренды. Кроме того, податель жалобы считает, что судом не рассмотрены требования по иску ООО "Ризотто" о нечинении препятствий в пользовании имуществом, находящимся в арендованном помещении.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Ризотто" поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Запад" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, по сведениям ЕГРП ООО "Запад" принадлежит доля размером 78/100 в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 78:1056К:3002:19 по адресу: Санкт-Петербург, Апраксин пер., д. 6, лит. А. Сособственником здания является ООО "Ладога".

Соглашением от 29.11.2010 участниками общей долевой собственности определен порядок пользования зданием, в соответствии с которым ООО "Запад" предоставлено помещение 6-Н площадью 320,5 кв.м, расположенное на первом этаже.

01.09.2013 между ООО "Запад" (арендодатель) и ООО "Ризотто" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения 6-Н сроком на 11 месяцев (до 31.07.2014). Помещение передано арендатору по акту от 01.09.2013.

Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы установлен в фиксированной сумме 409 440, 91 руб. в месяц, а также переменной сумме - коммунальные платежи по приборам учета.

В соответствии с п. 4.2.1 договора арендатор вносит арендную плату не позднее 10 числа оплачиваемого месяца в ее фиксированной части и в течение 10 дней по итогам расчетного месяца в переменной части.

В соответствии с пунктом 11 арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора при неоднократной несвоевременной уплате арендатором арендной платы в течение двух месяцев.

01.10.2013 сторонами подписан договор долгосрочной аренды помещения (до 30.09.2023), содержащий условия, идентичные условиям договора от 01.09.2013.

Договор от 01.10.2013 передан сторонами на государственную регистрацию. По заявлению представителя ООО "Ризотто" регистрационные действия приостановлены, сообщением от 29.04.2014 в государственной регистрации договора отказано в связи с тем, что по сведениям СПб ГУП "ГУИОН" первичный объект недвижимости с кадастровым номером 78:1056К:3002:19 разделен на три вторичных объекта, один из которых включает помещение 6-Н, заявления о прекращении прав на первичный объект и регистрации на вторичные объекты не представлены, также не представлен кадастровый паспорт на арендуемую ООО "Ризотто" часть помещения.

Письмом от 02.06.2014 ООО "Запад" уведомило ответчика о прекращении арендных отношений по причине нарушения последним обязательств по внесению арендной платы и просило погасить задолженность.

Письмом от 01.08.2014 ООО "Запад" уведомило ответчика о расторжении всех договорных отношений по поводу помещения 6-Н, включая договоры от 01.09.2013 и от 01.10.2013, повторно просило погасить задолженность.

Не получив от ООО "Ризотто" платы за пользование помещением, ООО "Запад" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

ООО "Ризотто", в свою очередь, указывая на наличие между сторонами договора аренды от 01.10.2013, обратилось в суд с требованиями об обязании ООО "Запад" предоставить ему правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт, необходимые для государственной регистрации договора аренды от 01.10.2013, об уменьшении размера арендной платы до 81 888, 18 руб. (80%) по договору аренды от 01.10.2013 на период с 24.07 до окончания работ по ремонту фасада здания, а также об обязании ООО "Запад" не чинить препятствий в пользовании арендуемым помещением.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Запад", отказав в удовлетворении исковых требований ООО "Ризотто".

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Доказательства внесения арендной платы в размере, установленном договором аренды от 01.09.2013, ответчиком не представлены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Сторонами не заключалось соглашение об изменении размера арендной платы.

Как правильно указал суд первой инстанции, требования ООО "Ризотто" об уменьшении размера арендной платы до 81 888, 18 руб. (80%) по договору аренды от 01.10.2014 являются необоснованными.

Во-первых, из материалов дела следует, что сторонами продолжал исполняться договор аренды от 01.09.2013. Данное обстоятельство подтверждается платежными поручениями, где в назначении платежа указан договор аренды от 01.09.2013.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, отсутствуют правовые основания для снижения размера арендной платы.

Согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как установлено пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

ООО "Ризотто" не представлено доказательств наличия существенных недостатков арендованного имущества. Ссылки ООО "Ризотто" не имеют надлежащего документального подтверждения, документы, позволяющие установить влияние проводимых ремонтных работ на невозможность пользования помещением, не представлены. Из документов, приложенных ООО "Запад" к возражениям, следует, что ремонтные работы велись непродолжительный период, вход в помещение при этом не ограничивался, арендатор имел возможность пользования арендованным имуществом.

Таким образом, исковое требование ООО "Ризотто" об уменьшении размера арендной платы правомерно оставлено судом без удовлетворения.

Ввиду того, что ООО "Ризотто" не представлено доказательств исполнения обязательств по внесению арендной платы, произведенный ООО "Запад" расчет не оспорен, требования ООО "Запад" о взыскании 1 325 589, 73 руб. долга по арендной плате и компенсации расходов на коммунальные услуги, а также 26 562, 94 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с мая 2014 года по июль 2014 правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

В апелляционной жалобе ООО "Ризотто" не оспаривает размер исковых требований.

Касательно исковых требований ООО "Ризотто" об обязании предоставить документы для государственной регистрации договора аренды.

Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки установлены в статье 165 ГК РФ, согласно пункту 2 которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

С требованием о государственной регистрации договора аренды ООО "Ризотто" не обращалось.

При этом, как правильно указал суд первой инстанции, из материалов дела не следует, что арендодатель недобросовестно уклонялся от государственной регистрации договора. Какие-либо доказательства, свидетельствующие об обратном ООО "Ризотто" не представлены.

Кроме того, письмами от 02.06.2014 и от 01.08.2014 а также повторными уведомлениями от 13.08.2014, от 06.10.2014 ООО "Запад" уведомляло ООО "Ризотто" о прекращении любых договорных отношений между сторонами по аренде помещения N 6-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Апраксин пер., д.6, лит. А.

ООО "Запад" представлены в материалы дела доказательства отправки всех указанных писем в адрес ООО "Ризотто".

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Пунктом 5.3 Договора от 01.09.2013 предусмотрено, что в случае систематических нарушений (2 и более раз в течение года) арендатором условий договора, арендодатель вправе расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке данный договора со сроком уведомления за 1 месяц до предстоящего расторжения.

Наличие систематических нарушений со стороны арендатора по внесению арендной платы подтверждается материалами дела.

Как указывалось выше, требование пункта 5.3 Договора о направлении письменного уведомления арендатору арендодателем соблюдено.

Таким образом, ООО "Запад" воспользовалось предоставленным ему правом расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку на момент рассмотрения спора судом первой инстанции договора аренды расторгнут в одностороннем порядке, основания для удовлетворения требования ООО "Ризотто" о нечинении препятствий в пользовании арендованным помещением отсутствуют. Требование ООО "Ризотто" о нечинении препятствие в пользовании имуществом, находящимся в арендованном помещении также правомерно оставлено без удовлетворения, поскольку ООО "Ризотто" не указано, какое именно имущество удерживается ООО "Запад", при этом не представлены доказательства неправомерного удержания Обществом "Запад" какого-либо имущества, принадлежащего ООО "Ризотто".

При таких обстоятельствах, исковые требований ООО "Ризотто" правомерно оставлены судом без удовлетворения.

В части отказа во взыскании с ООО "Ризотто" расходов на оплату услуг представителя решение суда не обжалуется.

Как указал суд первой инстанции, в подтверждение факта оплаты услуг представителя ООО "Запад" каких-либо доказательств в материалы не представлено. Таким образом, требование о взыскании 35 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, судебная коллегия полагает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2014 по делу N А56-46560/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина