Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2015 г. N 10АП-17197/14

Требование: о признании недействительным договора, о признании незаконными действий по договору долевого строительства в отношении жилья, в отношении земельного участка

Вывод суда: исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

24 июня 2015 г.

Дело N А41-60326/14

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Сергиенко К.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью УК "Уралсиб Эссет Менеджмент": Покутний В.А., представитель по доверенности от 09.09.2014,

от общества с ограниченной ответственностью "ГАИС": Фирсов В.Ю., представитель по доверенности N 19/02 от 19.02.2015,

от Управления Росреестра по МО: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Уралсиб - развитие регионов" на решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2014 года по делу N А41-60326/14, принятое судьей Бондаревым М.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ Недвижимости "Уралсиб - развитие регионов" к обществу с ограниченной ответственностью "ГАИС", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Московской области о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора, признании недействительными действий,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" (далее - ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГАИС" (далее - ООО "ГАИС"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по МО) о признании незаконным одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир N 14,15,21-23,28-31,44,46-51,75, 76,80,81,83-86,91-94,96,99-102,104,107,108,110 в доме N 2, квартир N 20-25, 27,84-91 в доме N 2 А по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, права на которые получены по договору N 4153-М от 10.09.2012 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005, а также признании незаконными действия Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Московской области по исключению из ЕГРП сведений о правах участника долевого строительства ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" на указанные квартиры, а также его прав залогодержателя на объект долевого строительства, обязании Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Московской области восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" на указанные квартиры, и указать в сведениях об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041615:187 (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления - л.д. 3-7, т.1, 1-9 т.3).

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.12.2014 по делу N А41-60326/14 исковые требования ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" оставлены без удовлетворения (л.д. 74-76 т.3).

Не согласившись с указанным решением суда, ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ООО "ГАИС" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Управления Росреестра по МО в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 06.07.2005 между ООО "Инвест Партнер" (инвестор) и ООО "ГАИС" (застройщик) был заключен договор об участии в долевом строительстве N СИ-1, в соответствии с условиями которого ООО "ГАИС" обязалось в предусмотренный договором срок своими и/или привлеченными силами построить три жилых, отдельно стоящих 16-ти этажных кирпично-монолитных зданий на участках по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, дом 2, дом 2А и дом 2Б, и после ввода зданий в эксплуатацию передать ООО "Инвест Партнер" жилые помещения в согласованном сторонами количестве (л.д. 21-29 т.3).

В период действия указанного договора об участии в долевом строительстве, в отношении вышеуказанного имущества был заключен договор N 4152-м от 26.04.2012 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, заключенного между ООО "Русстройинвест", ООО "ГАИС" и ООО "Аквамарин", согласно которому у ООО "Аквамарин" появилось право требования в части получения в собственность 52 квартир общей площадью 4 152,92 кв. м. (дом N 2, квартиры - 14, 15, 21-23, 28-31, 44, 46-51, 75, 76, 80, 81, 83-86, 91-94, 96, 99, 102, 104, 107, 108, 110; дом N 2А, квартиры - 20-25,27,84-91).

В последующем, между истцом - ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" (цессионарий), ООО "ГАИС" (застройщик) и ООО "Аквамарин" (цедент) был заключен договор уступки прав требования N 4153-М от 10.09.2012, на основании которого, как указал истец, цессионарий приобрел права на указанное выше имущество (л.д. 30-33 т.1).

В дальнейшем, 21.05.2014 в группу компаний истца было направлено предупреждение исх. N 21/05 о необходимости погашения задолженности в размере 14 650 726, 34 руб., полученное последним 21.05.2014.

Ссылаясь на то, что указанное требование исполнено не было, ООО "ГАИС" 23.06.2014 направило в группу компаний уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005, после чего застройщик обратился в Управление Росреестра по МО с заявлением о регистрации одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, в обоснование чего представило предупреждение от 21.05.2014 и уведомление от 23.06.2014 об одностороннем отказе в связи с неоплатой инвестиций.

Управление Росреестра по МО исключило из ЕГРП сведения о правах истца на спорные квартиры.

Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" указало, что денежные средства по указанным договорам оплачены в полном объеме, в связи с чем, у ответчика отсутствовали основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

Оставляя заявленные в рамках настоящего дела исковые требования без удовлетворения, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела неисполнения истцом принятых на себя по спорным договорам обязательств в части оплаты денежных средств, согласованных в договоре об участии в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005.

Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" указало на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ссылаясь на исполнение обществом принятых на себя обязательств по оплате согласованных в договоре об участии в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 денежных средств в полном объеме.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Исходя из того, что спорные правоотношения сторон возникли в связи с привлечением денежных средств юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства прав собственности на объекты долевого строительства и прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах, такие правоотношения подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328) и специальными нормами, содержащимися в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об участии в долевом строительстве).

Частью 1 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч.1 ст. 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 4 ст. 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае, если в соответствии с договором, уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, в силу положений п.4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Как усматривается из материалов дела, права ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" на спорные квартиры возникли из договора уступки прав требования N 4153-М от 10.09.2012. Указанные права были переуступлены истцу предыдущим участником спорного договора участия в долевом строительстве - ООО "Аквамарин".

Из положений указанного договора уступки усматривается, что застройщик - ООО "ГАИС" - подтверждает, что права требования, являющие предметом договора, принадлежат ООО "Аквамарин" и оплачены в полном объеме. Оплата переданных истцу прав также оплачена цеденту - ООО "Аквамарин".

При этом, исходя из системного анализа положений указанного договора уступки, с учетом правил толкования условий договора, установленных статьей 431 ГК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцу какие-либо долги цедента переданы не были.

Кроме того, представленными в материалы дела платежными банковскими документами подтверждается обстоятельство исполнения ООО "Инвест Партнер", как первоначального инвестора по спорному договору долевого участия в строительстве, принятых на себя обязательств по оплате согласованных с ООО "ГАИС" в договоре инвестиций.

Договор уступки прав требования N 4153-М от 10.09.2012 подписан всеми сторонами, в том числе со стороны ООО "ГАИС", оспорен до вынесения судом первой инстанции решения по делу в установленном законом порядке не был, ввиду чего арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что ООО "ГАИС", согласовывая и подписывая указанный договор, выразило свое согласие с тем, что в отношении спорных квартир обязательства по перечислению денежных средств, обусловленных договором об участии в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005, исполнены надлежащим образом и в полном объеме.

При указанных обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждено обстоятельство надлежащего исполнения ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" принятых на себя по спорным договору уступки прав требования N 4153-М от 10.09.2012 обязательств в части оплаты за спорные квартиры денежных средств, согласованных в договоре об участии в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005, ввиду чего основания для одностороннего отказа ООО "ГАИС" от исполнения договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 в отношении спорных квартир, предусмотренные положениями статьи 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве, отсутствовали, в силу чего такой отказ является незаконным.

Поскольку указанный отказ является незаконным, у Управления Росреестра по Московской области отсутствовали основания для исключения из ЕГРП сведений о правах истца на спорные квартиры.

В силу указанных обстоятельств, исковые требования в части признания незаконными действий Управления Росреестра по МО по исключению из ЕГРП сведений о правах участника долевого строительства ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" на указанные квартиры, а также его прав залогодержателя на объект долевого строительства, обязании Управления Росреестра по МО восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" на указанные квартиры, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Между тем, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в части обязания Управления Росреестра по МО указать в сведениях об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041615:187, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства того, что такие сведения содержались в ЕГРП на момент незаконного отказа ООО "ГАИС" от спорного договора.

Учитывая изложенное, заявленные ООО УК "Уралсиб Эссет Менеджмент" в рамках настоящего дела исковые требования подлежат удовлетворению только в указанной выше части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2014 года по делу N А41-60326/14 отменить.

Исковые требования ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Строительные инвестиции" удовлетворить.

Признать незаконным односторонний отказ ООО "ГАИС" от исполнения договора участия в долевом строительстве N СИ-1 от 06.07.2005 г. объекта недвижимости в отношении квартир: N 14, 15, 21-23, 28-31, 44, 46-51, 75, 76, 80, 81, 83-86, 91, 94, 96, 99-102, 104, 107, 108, 110 в доме 2; квартир: N 20-25, 27, 84-91 в доме N 2А по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, права на которые получены по договору N 4153-М от 10.09.2012 г. уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве N СИ- 1 от 06.07.2005 г.

Признать незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из ЕГРП сведений о правах участника долевого строительства - ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Строительные инвестиции" на квартиры N 14, 15, 21-23, 28-31, 44, 46-51, 75, 76, 80, 81, 83-86, 91-94, 96, 99-102, 104, 107, 108, 110 в доме N 2, квартир: N 20-25, 27, 84-91 в доме N 2А по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на объект долевого строительства.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО Управляющая компания "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ - Строительные инвестиции" на квартиры N 14, 15, 21-23, 28-31, 44, 46-51, 75, 76, 80, 81, 83-86, 91-94, 96, 99-102, 104, 107, 108, 110 в доме N 2, квартир N 20-25, 27, 84-91 в доме N 2А по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10.

В остальной части иска отказать.

Председательствующий

Е.В. Черникова

Судьи

Л.Н. Иванова С.К. Ханашевич