Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2015 г. N 18АП-6462/15

г. Челябинск

25 июня 2015 г.

Дело N А07-512/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Судоремонтно-судостроительный завод" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2015 по делу N А07-512/2015 (судья Файрузова Р.М.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Фонд жилищного строительства - Недвижимость" - Баженова О.К. (приказ о вступлении в должность директора от 30.04.2015, лист записи Единого государственного реестра юридических лиц от 08.05.2015).

Общество с ограниченной ответственностью "Фонд жилищного строительства - Недвижимость" (далее - ООО "ФЖС-Недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Судоремонтно-судостроительный завод" (далее - ООО "Судоремонтно-судостроительный завод", ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.03.2014 N КП-1-0314; о взыскании суммы уплаченного аванса в размере 10 000 000 руб.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.04.2015 (резолютивная часть объявлена 20.04.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Судоремонтно-судостроительный завод" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что, несмотря на отсутствие полной оплаты, действуя добросовестно и разумно в интересах сторон, продавец передал по акту приема-передачи от 07.03.2014 объекты недвижимости согласно спорному договору. Начиная с 07.03.2014, истец владел и пользовался переданным имуществом и возражений относительно его недостатков, неоговоренных в договоре и передаточном акте, не заявлял. Ссылаясь на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик отмечает, что сам по себе факт наличия нарушения договора не может служить основанием для расторжения договора; ссылающаяся на существенные нарушения договора сторона должна представить суду доказательства именно таких (существенных) нарушений: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Податель жалобы также указывает, что статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает иные последствия отсутствия государственной регистрации перехода права собственности нежели расторжение договора и прекращение договорных отношений.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился. От ответчика поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Пояснил, что длительное неполучение титула собственника имущества, указанного в спорном договоре, ввиду уклонения ответчика от совершения необходимых действий для государственной регистрации перехода права существенно нарушает права истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.03.2014 между ООО "ФЖС-Недвижимость" (покупатель) и ООО "Судоремонтно-судостроительный завод" (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N КП-1-0314, по условиям которого продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателю объекты недвижимости: административно бытовой корпус, гараж, склад, растворный узел, находящиеся по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, д. 207 (пункт 1.1 договора) (л. д. 13-16).

Продавец обязан передать покупателю объекты по акту в течение одного календарного дня после полной оплаты (пункт 2.1.2 договора).

Продавец обязан предоставить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объекты в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (пункт 2.1.3 договора).

Покупатель обязан принять от продавца объекты, указанные в пункте 1.1 договора, по акту приема-передачи в течение одного календарного дня после полной оплаты по договору (пункт 2.2.3 договора).

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора стоимость передаваемого имущества составляет 25 000 000 руб. и уплачивается в следующем порядке: 5 000 000 руб. оплачивается покупателем в течение одного банковского дня после подписания договора; 5 000 000 руб. оплачивается покупателем в течение одного банковского дня после подачи документов на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан; 15 000 000 руб. в течение трех банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности.

Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации (пункт 6.2 договора).

Обязательство продавца передать объекты считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи и государственной регистрации перехода права собственности на объекты в установленном порядке (пункт 8.3 договора).

07 марта 2014 года сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (л. д. 17).

Истец платежными поручениями от 07.03.2014 N 19 и от 17.03.2014 в счет исполнения договорных обязательств перечислил на счет ответчика 10 000 000 руб. (л. д. 9, 10).

Однако, как указывает истец, ответчик не осуществил необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю.

26 августа 2014 года истец направил ответчику претензию с требованием в срок до 15.09.2014 обратиться с заявлением о государственной регистрации спорного договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (л. д. 18).

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по совершению действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, истец 14.11.2014 и 25.12.2014 предложил расторгнуть спорный договор и направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора (л. д. 19, 20).

Ответчиком претензии оставлены без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с указанными выше исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статей 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 450 названного Кодекса установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 указанной статьи).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).

В настоящем случае истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора путем направления в адрес ответчика указанных ранее претензий, полученных ООО "Судоремонтно-судостроительный завод".

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в целях расторжения договора существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, существенным нарушением договора согласно указанной норме признается допущенное одной из сторон нарушение, которое влечет для другой стороны весомый ущерб. Весомость ущерба должна быть подтверждена тем, что соответствующая сторона договора в результате исполнения договора другой стороной в значительной степени лишается того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда о том, что в настоящем случае ответчиком допущено существенное для истца нарушение условий спорного договора.

Так, в силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьей 551 названного Кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как отмечено ранее, в пункте 2.1.3 спорного договора стороны установили, что продавец обязан предоставить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объекты в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

В соответствии с пунктом 3.2 договора второй платеж в размере 5 000 000 руб. оплачивается покупателем в течение одного банковского дня после подачи документов на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, третий платеж в размере 15 000 000 руб. - в течение трех банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 8.3 договора обязательство продавца передать объекты считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи и государственной регистрации перехода права собственности на объекты в установленном порядке.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что из изложенных пунктов спорного договора, в частности, следует, что стороны исходили из необходимости государственной регистрации перехода права собственности на имущество, переданное по договору, сразу после заключения договора. В договоре отсутствует условие о том, что документы на государственную регистрацию подаются через какой-либо период времени после заключения договора или после полной оплаты истцом стоимости имущества.

Также стороны в договоре условились, что обязательство продавца передать объекты покупателю считается исполненным только после государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты.

Таким образом, ООО "ФЖС-Недвижимость" обоснованно рассчитывало получить титул собственника приобретаемого имущества через незначительное время после согласования сторонами условий договора.

Между тем, ООО "Судоремонтно-судостроительный завод" уклоняется от совершения необходимых действий для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к истцу.

Из апелляционной жалобы ответчика не следует, что у него имеется намерение восстановить права истца и представить необходимые документы на государственную регистрацию.

Таким образом, с учетом изложенных условий спорного договора, ответчик, по сути, отказывается исполнить свое обязательство передать объекты покупателю (что стороны связали не только с фактической передаче объектов, но и с государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю на имущество).

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное неисполнение ответчиком своих обязательств по договору имеет длительный характер (договор подписан сторонами 07.03.2014 то есть более чем за год до вынесения судом обжалуемого решения).

Также арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что указанное нарушение со стороны ООО "Судоремонтно-судостроительный завод" несет существенные негативные последствия для ООО "ФЖС-Недвижимость", так как последнее, не будучи собственником имущества, указанного в договоре, значительно ущемлено в своих правах, в частности, по распоряжению имуществом.

Так, в силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации именно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Законный владелец имущества по сравнению с собственником имеет значительно ограниченный объем правомочий в отношении имущества.

Соответственно, не может быть принят довод подателя жалобы о том, что имущество передано истцу по акту приема-передачи от 07.03.2014, истец владеет и пользуется переданным имуществом.

Податель жалобы в обоснование своей правовой позиции также указывает, что статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает иные последствия отсутствия государственной регистрации перехода права собственности нежели расторжение договора и прекращение договорных отношений.

Между тем, наличие у истца права на обращение к ответчику с иском о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности не свидетельствует о невозможности избрания истцом иного способа защиты нарушенного права.

Таким образом, требование истца о расторжении договора купли-продажи от 07.03.2014 N КП-1-0314 является правомерным и подлежит удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии со статьей 1102 названного Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку договор купли-продажи от 07.03.2014 N КП-1-0314 арбитражным судом первой инстанции расторгнут, то основания для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных в счет предварительной оплаты по договору, отсутствуют.

Представленные в материалы дела доказательства подтверждают, что истцом были перечислены ответчику денежные средства в размере 10 000 000 руб. Данный факт ответчиком не оспорен, доказательства возврата денежных средств в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

В силу изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ООО "ФЖС-Недвижимость".

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2015 по делу N А07-512/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Судоремонтно-судостроительный завод" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина