Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2015 г. N 05АП-4185/15

Требование: о расторжении договора в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Владивосток

25 июня 2015 г.

Дело N А51-13953/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 23 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей Л.А. Мокроусовой, И.С. Чижикова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-4185/2015

на решение от 25.03.2015

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-13953/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску Администрации города Владивостока (ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955, дата регистрации 12.12.2002)

к обществу с ограниченной ответственностью "Новая Волна Синема" (ИНН 2540068800, ОГРН 1032501277742, дата регистрации 24.01.2003)

о расторжении договора,

при участии:

от истца: представитель Музыченко А.А. (доверенность N 1-3/4226 от 11.12.2014, служебное удостоверение N 4577);

от ответчика: представитель Неупокоев А.И. (доверенность от 28.04.2015, паспорт);

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Владивостока обратилась в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Новая Волна Синема" (далее - Общество) о расторжении договора от 07.12.2000 N 3167 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Владивосток, Океанский пр-т, 111; об обязании ответчика передать земельный участок площадью 5696 кв.м., расположенный по адресу: г.Владивосток, Океанский пр-т, 111, по акту приема-передачи сотрудникам Администрации г.Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2015 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой указал, что земельный участок используется ответчиком не в соответствии с разрешённым использованием и не в соответствии с целевым назначением, установленным в договоре аренды, что подтверждается актом проверки от 23.10.2013 N 14. Пояснил, что не оспаривает тот факт, что спорные строения являются нежилыми помещениями в здании кинотеатра, но считает, что пристроены они были без оформления разрешительной документации. Суд первой инстанции также не дал оценки акту проверки от 23.12.2010 N 647, из которого следует, что ответчик на земельном участке осуществляет строительные работы со стороны внутриквартальной дороги. Считает, что при рассмотрении дела также не учтены пояснения представителя ФГУП "Ростехинветаризация - Федеральное БТИ", согласно которым объект общественного питания "Royal Burger" возведён после 1999 года, значится как ранее неучтённый, внесён в инвентарное дело по заявлению ответчика, при подаче заявления правоустанавливающие документы представлены не были. Указал на доказанность того обстоятельства, что спорные постройки возведены ответчиком после заключения договора аренды, что, по мнению апеллянта, свидетельствует, об использовании земельного участка не в соответствии с его назначением. В силу изложенных обстоятельств истец просит решение суда первой инстанции отменить, иск - удовлетворить.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщён судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В отзыве Общество указало на законность и обоснованность принятого по делу решения, просило оставить его без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои позиции по делу, изложенные в письменных документах.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не установил наличия оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что 14.12.1999 МУП "Кинотеатр "Москва" (Арендодатель) и ООО "Новая Волна Синема" (Арендатор) заключили Договор аренды недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель передает Арендатору в долгосрочное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 1 079,2 кв.м., расположенные по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 111, на 1 и 2 и цокольном этажах кинотеатра "Москва" для использования в целях организации и обеспечения деятельности киноконцертного и развлекательного комплекса.

В соответствии с п.1.4 договора срок его действия установлен с 14.12.1999 по 13.12.2049.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

07.12.2000 Администрация г.Владивостока (Арендодатель) и ООО "Новая Волна Синема" (Арендатор) заключили Договор аренды земельного участка N 3167 (в редакции Соглашения о внесении изменений в договор аренды земли от 29.08.2001), согласно которому Арендодатель в соответствии с земельным законодательством и Постановлением Главы Администрации г.Владивостока N 2120 от 17.11.2000 предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 5696 кв.м., расположенный по адресу: Океанский проспект, 111, под кинотеатр на долевом участии (доля 3/10, что составляет 1708,8 кв.м.) на условиях аренды сроком на 49 лет.

В силу п.1.3 договора участок предоставляется для дальнейшей эксплуатации кинотеатра. Приведенное описание целей использования участка является исчерпывающим.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

01.02.2012 ООО "Новая Волна Синема" (Принципал) и ООО "Траст Секьюрити" (Агент) заключили Агентский договор по организации и поддержанию порядка парковки автомобилей и общественного порядка на автомобильной парковке для посетителей кинотеатра и прилегающей территории, согласно которому Агент обязуется по поручению Принципала совершать от своего имени юридические и иные действия по организации и поддержанию порядка парковки автомобилей и общественного порядка на автомобильной парковке для посетителей кинотеатра, расположенного по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, д.111 и прилегающей к кинотеатру территории, а также осуществлять иные действия связанные с указанной деятельностью.

01.11.2012 ООО "Новая Волна Синема" (Арендодатель) и ИП Симонян Ю.В. (Субарендатор) заключили Договор субаренды нежилого помещения N 2, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Субарендатору за плату нежилые помещения, общей площадью 355,60 кв.м., номера на поэтажном плане 1-10, расположенные по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, 111, подвал отм.-6,25. Помещения передаются для передачи в субаренду, согласно акта приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

23.10.2013 Администрация г.Владивостока направила в адрес ООО "Новая Волна Синема" письмо N 1-3/3905, в котором сообщалось о выявленных нарушениях условий Договора аренды земельного участка N 3167 от 07.10.2000 в части использования земельного участка и оплаты арендной платы по договору.

10.01.2014 Специалистами Управления муниципальной собственности г.Владивостока проведена проверка использования муниципального земельного участка, имеющего местоположение: установлено относительно ориентира здание кинотеатра, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, проспект Океанский, д.111, в результате которой было установлено, что земельный участок не используется арендатором в соответствии с его целевым назначением: для дальнейшей эксплуатации кинотеатра, в связи с чем арендатором нарушаются требования, установленные п.1.3 Договора аренды N 3167, в части использования земельного участка по целевому назначению.

10.01.2014 Администрация г.Владивостока направила в адрес ООО "Новая Волна Синема" письмо N 1-3/14, к которому приложены для подписания Соглашения о расторжении Договора аренды земельного участка N 3167 от 07.12.2000 и Акт приема-передачи земельного участка.

11.03.2015 Специалистами УМС г.Владивостока проведена проверка использования муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, 111, в результате которой установлено, что часть нежилых помещений, где размещены объекты под названием: "NOVA MONETA", "Христофор Колумб" входят в состав помещений общей площадью 497,6 кв.м., арендуемых ООО "Стандарт Плюс". Примыкающая к ним часть нежилых помещений приблизительной площадью 310,0 кв.м., где размещен объект общественного питания "Royal Burger", является самовольно возведенной пристройкой. Права собственности Владивостокского городского округа на данный объект не зарегистрировано. На крыше данной пристройки находится автостоянка. С другой стороны здания, справа от основного входа в кинотеатр, проход в нежилые помещения подвала и антресоли, арендуемые ООО "Новая Волна Синема", оформлен отдельным входом в виде пристройки к зданию приблизительной площадью 70,0 кв.м. Непосредственно в нежилых помещениях размещен магазин "Фрекен Бок", разрешительных документов об обустройстве отдельного входа не имеется.

Полагая, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению, указанному в договоре аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Таким образом, с учётом разъяснений пункта 23 Постановления N 11 истец в порядке статьи 65 АПК РФ должен доказать, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению и допускаемое нарушение является существенным.

В то же время, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик не осуществляет эксплуатацию кинотеатра, под размещение которого по договору аренды предоставлен спорный земельный участок.

Арбитражный суд первой инстанции также обоснованно указал, что размещение на территории спорного земельного участка автопарковки не противоречит целевому использованию имущества, обозначенному в договоре.

Из представленного в материалы дела Агентского договора по организации и поддержанию порядка парковки автомобилей и общественного порядка на автомобильной парковке для посетителей кинотеатра и прилегающей территории от 01.02.2012, заключенного между ООО "Новая Волна Синема" (Принципал) и ООО "Траст Секьюрити" (Агент), следует, что согласно данному договору Агент обязуется по поручению Принципала совершать от своего имени юридические и иные действия по организации и поддержанию порядка парковки автомобилей и общественного порядка на автомобильной парковке для посетителей кинотеатра, расположенного по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, д.111, и прилегающей к кинотеатру территории, а также осуществлять иные действия связанные с указанной деятельностью.

Следовательно, как верно установил суд первой инстанции, действия ответчика по организации автопарковки на спорном земельном участке обусловлены целью поддержания порядка парковки автомобилей и общественного порядка на автомобильной парковке для посетителей кинотеатра, расположенного на спорном земельном участке по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, 111. Использование земельного участка для парковки автомобилей посетителей кинотеатра согласуется с основной целью предоставления земельного участка и не может считаться нарушением договора аренды земельного участка.

Акт проверки от 23.12.2010 N 647, на который истец ссылается в апелляционной жалобе в подтверждение довода о том, что ответчик на земельном участке осуществляет строительные работы со стороны внутриквартальной дороги, в материалах дела отсутствует.

Доводы о возведении ответчиком зданий "Royal Burger" и "Фрекен Бок" в отсутствие разрешительной документации обоснованно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.

Из представленного в материалы дела Технического обследования подвального и цокольного этажей по адресу: Океанский проспект, 111 в г.Владивостоке подвальный этаж на отметке -3,08 м номера на поэтажном плане 50,85,86; цокольный этаж помещения на поэтажном плане N 370-51, изготовленном ООО "Монолит" (заказ N 12/12-03-701) следует, что ориентировочно физический износ конструкции составляет и происходит 1 % в 1 год, в связи с чем обследуемые нежилые помещения подвального этажа, номера на поэтажном плане 50,85,86 и цокольного этажа, номера на поэтажном плане 37-51, здания по Океанскому проспекту, 111 в г.Владивостоке были обустроены в 1989 году.

Из представленных в материалы дела Технический паспортов, поэтажных планов и экспликаций на дату первичной инвентаризации объекта, расположенного по адресу: г.Владивосток, Океанский проспект, 111 следует, что на спорном земельном участке возведен один объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Океанский проспект, 111, сдаваемые ответчиком в субаренду помещения являются нежилыми помещениями в здании кинотеатра, расположенного по адресу: г.Владивосток, проспект Океанский, 111, а не самостоятельными отдельно возведенными на спорном земельном участке объектами недвижимости.

В апелляционной жалобе заявитель также указывает, что не оспаривает тот факт, что спорные строения являются нежилыми помещениями в здании кинотеатра.

Вместе с тем, истец в порядке статьи 65 АПК РФ не доказал наличия на земельном участке отдельно стоящих, самовольно возведённых ответчиком объектов.

Более того, доказательства того, что здания "Royal Burger" и "Фрекен Бок" имеют статус самовольной постройки, установленный в порядке статьи 222 ГК РФ, материалы дела не содержат.

Апелляционная коллегия также считает, что обстоятельство использования переданного по договору аренды здания по определённому назначению к правоотношениях сторон по использованию земельного участка не относится и, соответственно, не может свидетельствовать о его использовании не по целевому назначению.

В этой связи суд первой инстанции также обоснованно указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, который не приведёт к его восстановлению, с учётом также того обстоятельства, что при расторжении договора аренды земельного участка ответчик не сможет прекратить использование земельного участка в силу того, что он является обладателем права аренды на здание кинотеатра, расположенном на спорном участке, который не расторгнут и не признан недействительным в установленном порядке.

Таким образом, поскольку истец в порядке статьи 65 АПК РФ не доказал факт использования земельного участка не по целевому назначению и то, что такое нарушение является существенным, вывод суда первой инстанции об отказе в расторжении договора аренды является законным и обоснованным.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2015 по делу N А51-13953/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

Л.А. Мокроусова И.С. Чижиков