Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2015 г. N 20АП-3231/15

г. Тула

25 июня 2015 г.

Дело N А23-3123/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.06.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии истца - Ребенко А.А. (доверенность от 20.05.2015), от ответчика - Белла Н.Ю. (доверенность от 10.11.2014 N 01/186-14-д), в отсутствие представителей третьих лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 16.04.2015 по делу N А23-3123/2014 (судья Акимова М.М.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Теорема-Мед" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области к Городской Управе города Калуги (далее - ответчик) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора о преимущественном выкупе помещения женской консультации общей площадью 362,6 кв. м на первом этаже кирпичного жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. М. Жукова, д. 20.

Определением суда от 29.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Юкон-Ассистанс", эксперт-оценщик общества с ограниченной ответственностью "Юкон-Ассистанс" Чуйкина А.Е., общество с ограниченной ответственностью "Результат", эксперт-оценщик общества с ограниченной ответственностью "Результат" Гуляева Л.А., оценщик индивидуальный предприниматель Астафьева О.И.

Определением от 05.03.2015 судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение истцом исковых требований, изложенное в заявлении от 11.02.2015.

Решением арбитражного суда урегулированы разногласия, возникшие между Городской Управой города Калуги и обществом с ограниченной ответственностью "Теорема-Мед" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - помещения женской консультации общей площадью 362,6 кв. м на первом этаже кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Маршала Жукова, д. 20, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции:

"2.1 Цена приобретаемого Покупателем Помещения составляет 12 309 322 (двенадцать миллионов триста девять тысяч триста двадцать два) рубля 03 копейки (без учета НДС) - основная сумма платежа в соответствии с отчетом о рыночной стоимости. На сумму основного долга, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения об условиях приватизации.",

Приложение N 1 к договору - График платежей изложено в следующей редакции:

График платежей

Дата погашения*	Сумма нарастающим итогом		Ежемесячный платеж		Сумма основного долга		Проценты		Сумма к оплате
10.04.2015	341 925,62		341 925,62		12 309 322,09		27 822.44		369 748.06
10.05.2015	683 851,24		341 925.62		11 967 396,47		27 951,25		369 876,87
10.06.2015	1 025 776,86		341 925,62		11 625 470,85		26 276,75		368 202,37
10.07.2015	1 367 702,48		341 925,62		11 283 545,23		26 354,03		368 279,65
10.08.2015	1 709 628,10		341 925,62		10 941 619,61		25 555,43		367 481,05
10.09.2015	2 051 553,72		341 925,62		10 599 693,99		23 958,21		365 883,83
10.10.2015	2 393 479,34		341 925,62		10 257 768,37		23 958.21		365 883,83
10.11.2015	2 735 404,96		341 925,62		9 915 842,75		22 412,52		364 338,14
10.12.2015	3 077 330,58		341 925.62		9 573 917,13		22 361,00		364 286,62
10.01.2016	3 419 256,20		341 925.62		9 231 991.51		21 562,39		363 488,01
10.02.2016	3 761 181,82		341 925,62		8 890 065.89		19 424,19		361349,81
10.03.2016	4 103 107,44		341 925,62		8 548 140.27		19 965.18		361890,80
10.04.2016	4 445 033,06		341 925,62		8 206 214,65		18 548.29		360 473,91
10.05.2016	4 786 958,68		341 925,61		7 864 289,03		18 367,96		360 293,57
10.06.2016	5 128 884,29		341 925,61		7 522 363,41		17 002.60		358 928,21
10.07.2016	5 470 809,90		341 925,61		7 180 437,80		16 770,75		358 696,36
10.08.2016	5 812 735,51		341 925,61		6 838 512,19		15 972.14		357 897,75
10.09.2016	6 154 661,12		341 925,61		6 496 586,58		14 684,07		356 609,68
10.10.2016	6 496 586,73		341 925,61		6 154 660,97		14 374,93		356 300.54
10.11.2016		6 838 512,34		341 925,61		5 812 735,36		13 138,37		355 063.98
10.12.2016		7 180 437,95		341 925,61		5 470 809,75		12 777,71		354 70,32
10.01.2017		7 522 363,56		341 925,61		5 128 884,14		11 979,11		353 904,72
10.02.2017		7 864 289,17		341 925,61		4 786 958,53		10 098.52		352 024,13
10.03.2017		8 206 214,78		341 925,61		4 445 032.92		10 381,89		352 307,50
10.04.2017		8 548 140,39		341 925,61 41 925,61		4 103 107,31		9 274.15		351 199.76
10 05.2017		8 890 066,00		341 925.61		3 761 181.70		8 784.68		350 710.29
10.06.2017		9 231 991,61		341 925.61		3 419 256.09		7 728.46		349 654,07
10.07.2017		9 573 917,22		341 925.61		3 077 330.48		7 187,46		349 113.07
10.08.2017		9 915 842,83		341 925,61		2 735 404,87		6 388.86		348 314,47
10.09.2017		10 257 768,44		341 925.61		2 393 479.26		5 409,92		347 335.53
10.10.2017		10 599 694,05		341 925,61		2 051 553,65		4 791,64		346 717,25
10.11.2017		10 941 619,66		341 925,61		1 709 628,04		3 864,23		345 789,84
10.12.2017		11 283 545,27		341 925,61		1 367 702,43		3 194.43		345 120,04
10.01.2018		11 625 470,88		341 925,61		1 025 776.82		2 395,82		344 321,43
10.02.2018		11 967 396,49		341 925,61		683 851.21		1 442,65		343 368.26
10.03.2018		12 309 322,03		341 925.60		341 925,60		798,61		342 724,15

*Точная дата погашения платежа может быть скорректирована дополнительным соглашением.".

В апелляционной жалобе Городская Управа города Калуги просит решение суда отменить, назначить по делу повторную экспертизу. Возражает против выводов проведенной по делу экспертизы. В обоснование доводов жалобы поясняет как, по его мнению, необходимо производить расчет капитализации разницы между рыночной и контрактной стоимостью арендной платы, приводит доводы в обоснование необходимости неприменения уменьшающего коэффициента в связи с нахождением объекта оценки в аренде, поясняет, что эксперт в судебном заседании не смог указать источник формулы, используемый им для проведения экспертизы, отмечает, что эксперт не показывал, как он посчитал то или иное число и указывает на отсутствие чисел в формулах.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 362,6 кв. м на первом этаже кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Маршала Жукова, д. 20 по договору аренды от 19.10.2007 N 44 (т. 1, л. д. 7-16) с учетом дополнительного соглашения от 11.09.2012 (т. 1, л. д. 18-19).

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого им имущества.

Постановлением от 04.04.2014 N 3812-пи утверждено решение об условиях приватизации указанного муниципального имущества (т. 1, л. д. 20-21).

В процессе заключения договора купли-продажи указанного выше муниципального имущества у сторон возникли разногласия по его цене.

Ответчик предложил установить цену выкупаемого имущества в размере 24 000 000 руб., определенную в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 74-О-14, выполненным ООО "Результат" (т. 1, л. д. 81-178).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, истец направил ответчику протокол разногласий (т. 1, л. д. 29-31), предложив установить стоимость выкупаемого имущества в сумме 15 005 300 руб. (без учета НДС), сославшись на отчет об оценке N 12773-04.2014 рыночной стоимости указанного нежилого помещения, выполненный ООО "Юкон-Ассистанс" (т. 1, л. д. 33-79).

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Истец является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Наличие у истца права выкупа спорного помещения лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Ответчик направил в адрес истца письмо от 10.04.2014 N 780/05-14, которым предложил заключить договор купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора (т. 1, л. д. 28).

Вместе с тем, соглашение о выкупной цене спорного имущества сторонами не достигнуто.

Согласно абзацу четвертому п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно выполненному ООО "Результат" по заказу ответчика отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 74-О-14, рыночная стоимость недвижимого имущества составила 24 000 000 руб.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки истец представил отчет об оценке N 12773-04.2014 рыночной стоимости указанного нежилого помещения, выполненный ООО "Юкон-Ассистанс", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 15 005 300 руб.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 названного закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Учитывая, что сторонами было представлено два отчета об оценке спорного имущества, в которых стоимость имущества существенно отличается, по ходатайству сторон по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза плюс" Земских Никите Викторовичу.

На разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость помещения женской консультации общей площадью 362,6 кв. м на первом этаже кирпичного жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. М. Жукова, д. 20 по состоянию на 20.01.2014?

Согласно экспертному заключению от 25.11.2014 по определению рыночной стоимости нежилого помещения (т. 3, л. д. 42-107), рыночная стоимость помещения женской консультации общей площадью 362,6 кв. м на первом этаже кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Маршала Жукова, д. 20 по состоянию на 20.01.2014 составляет 14 525 000 руб. (с учетом НДС), 12 309 322 руб. (без учета НДС).

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом, в силу ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, а в силу ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав заключение эксперта Земских Н.В., суд приходит к выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Из представленного экспертного заключения усматривается, что экспертом проведено полное исследование представленного ему для обследования объекта.

Заключение эксперта отвечает требованиям закона, полноты и объективности. Экспертом исследованы сходные объекты недвижимости и рынок продаж аналогичных объектов, а также учитывая, что необходимость применения конкретного способа, характеристик и коэффициентов при расчете рыночной стоимости недвижимого имущества, рассматриваемого в рамках настоящего дела, обоснована экспертом в заключении, несоответствий действующему законодательству которого не выявлено.

На основании изложенного апелляционным судом отклоняются возражения заявителя жалобы относительно выводов проведенной по делу экспертизы со ссылкой на неверный расчет капитализации разницы между рыночной и контрактной стоимостью арендной платы, на необходимость неприменения уменьшающего коэффициента в связи с нахождением объекта оценки в аренде, на то, что эксперт в судебном заседании не смог указать источник формулы, используемый им для проведения экспертизы, что эксперт не разъяснил свои расчеты.

Также в силу изложенного апелляционный суд оставляет без удовлетворения заявление ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из анализа указанных положений следует, что необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, которые могут возникнуть при наличии противоречивых выводов эксперта, отсутствии ответов на поставленные вопросы (неполные ответы).

По смыслу процессуального законодательства повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

При наличии сомнений у суда и неопределенности в ответах, проведением повторной экспертизы, могут быть устранены выявленные противоречия, в ином же случае, при получении противоположного вывода повторной экспертизы у суда отсутствуют процессуальные основания для исключения первой, либо повторной экспертизы по делу из числа доказательств.

Несостоятельны доводы апеллянта в обоснование необходимости неприменения уменьшающего коэффициента в связи с нахождением объекта оценки в аренде, так как по результатам экспертизы он применен, источник формулы, используемый им для проведения экспертизы, приведен самим заявителем жалобы.

Изложенные в жалобе доводы ответчика относительно экспертного заключения основаны не на правовых нормах, а сводятся к несогласию с использованными экспертом методами оценки и расчетами, а также с величиной, полученной на их основании, стоимости нежилого помещения.

Ответчик фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Учитывая указанные в заключении эксперта от 25.11.2014 данные о рыночной стоимости спорного имущества, суд, оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, на основании выводов данной экспертизы и утвердить п. 2.1 договора и Приложение N 1 к договору купли-продажи спорного помещения в предложенной истцом редакции.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 16.04.2015 по делу N А23-3123/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова