Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2015 г. N 19АП-1957/15

город Воронеж

19 июня 2015 г.

Дело N А64-7100/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Семенюта Е.А.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Синицыной Е.Г.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от индивидуального предпринимателя Главы КФХ Полякова Николая Петровича: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полякова Николая Петровича на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.02.2015 по делу N А64-7100/2014 (судья Парфенова Л.И.) по заявлению индивидуального предпринимателя Полякова Николая Петровича (ОГРН 304680707600069) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320) о признании незаконным отказа N 19/007/2014-184 от 03.10.2014,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Поляков Николай Петрович (далее - ИП Поляков Н.П., Предприниматель) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа N 19/007/2014-184 от 03.10.2014.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Принимая указанное решение, суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Не согласившись с решением суда, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

Ссылается на то, что невозможность представления второго подлинного экземпляра договора продажи обусловлена ликвидацией СПК "Победа".

Полагает, что у сторон договора не имелось заблуждений относительно отчуждаемого имущества. Договор продажи имущества никем не оспорен и исполнен сторонами. Вместе с договором ему переданы межевое дело на земельный участок, находящийся под зданием и технический паспорт на передаваемый объект, что также подтверждает отсутствие разногласий относительно предмета договора и его местонахождения на земельном участке.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

ИП Поляков Н.П. в рамках процедуры банкротства СПК "Победа" приобрел по договору купли-продажи от 09.07.2007 (заключенному между ним и СПК "Победа" в лице конкурсного управляющего Степунина Р.В.) здание телятника, расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с. Рахманино, ул. Колхозная, д.34.

ИП Поляков Н.П. 18.08.2014 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание телятника площадью 1063,4 кв. м., расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с. Рахманино, ул. Колхозная, д.34.

ИП Поляковым Н.П. в регистрирующий орган представлены вместе с заявлением: договор купли-продажи от 09.07.2007; кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства N 6800/201/2014 -73867 от 01.04.2014.

Регистрирующим органом проведена правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию права документов. Права продавца - СПК "Победа" на здание телятника площадью 1063,4 кв.м, расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с.Рахманино, ул. Колхозная, д.34 не зарегистрированы ЕГРП; договор купли продажи представлен в одном экземпляре; - договор купли-продажи не содержит информации о характеристике передаваемого имущества, а именно о площади объекта.

В договоре не указаны данные, определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке.

Для устранения, препятствующих проведению государственной регистрации, Управлением было предложено представить дополнительные документы: подтверждающие ранее возникшее право продавца на объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора купли-продажи; подтверждающие изменения условий договора купли-продажи в части описания предмета договора и описания земельного участка, на котором он расположен; 2 экземпляра договор купли продажи.

Заявитель дополнительные документы в регистрирующий орган не представил.

Управление 03.10.2014 отказало (отказ N 19/007/2014-184) ИП Полякову Н.П. в государственной регистрации права собственности на здание телятника площадью 1063,4 кв.м, расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с. Рахманино, ул. Колхозная, д.34 по следующим основаниям:

- в нарушение пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации права продавца СПК "Победа" на указанный объект недвижимости в ЕГРПН не зарегистрированы;

- представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не содержит информации о характеристике передаваемого имущества, а именно. о площади объекта, что противоречит пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации; в договоре не указаны данные, определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке;

- договор купли-продажи от 09.07.2007 представлен на государственную регистрацию в одном экземпляре.

Поляков Н.П. не согласился с отказом Управления и обратился в суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон о государственной регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Как видно из материалов дела, ИП Поляков Н.П. приобрел здание телятника в рамках процедуры банкротства СПК "Победа". Данный объект недвижимости был включен в конкурсную массу.

Данное имущество было реализовано, как имущество должника.

Правопритязаний иных лиц на здание телятника не установлено.

ИП Поляков Н.П. в настоящем случае является добросовестным приобретателем.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ СПК "Победа" ликвидировано по решению суда.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность договора, как основания возникновения соответствующего обязательства, а следовательно, не препятствует регистрации перехода права.

В ситуации ликвидации продавца на момент обращения за государственной регистрацией перехода прав, - названное обстоятельство препятствием переходу прав служить не может.

Принятые сторонами по договору купли-продажи имущества обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены.

В связи с указанным обстоятельством, ИП Поляков Н.П. вправе был обратиться с заявлением о государственной регистрации права.

Аналогичная правовая позиция признана правильной Верховным судом РФ по делу N А14-11951/2013.

Из условий договора следует, что объектом купли-продажи являлось здание телятника в целом.

Кадастровый паспорт оформлен на все здание телятника в целом площадью 1063,4 кв.м., а не на отдельные его части.

Из имеющихся в деле документов, а именно: кадастрового паспорта, технического паспорта здания телятника, плана границ земельного участка, не усматривается наличие какого-либо иного здания телятника на земельном участке, помимо того, о регистрации права на который обратился заявитель.

Инвентарные номера, литеры в указанных документах совпадают.

Таким образом, в документах, представленных заявителем, не имеется противоречий.

Идентифицировать здание телятника, зарегистрировать право на которое, просит заявитель, по мнению суда, было возможно.

Правопритязаний иных лиц на здание телятника не имеется.

В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно пункту 5 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" необходимые для государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Договор купли-продажи имущества СПК "Победа" от 09.07.2007 представлен на государственную регистрацию в одном экземпляре. Данный факт заявителем не оспаривается.

Как видно из материалов дела, невозможность представления второго подлинного экземпляра договора продажи обусловлена ликвидацией СПК "Победа".

Таким образом, оснований для отказа заявителю в регистрации права на здание телятника у регистрирующего органа не имелось.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленное требование - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Излишне уплаченная чеком-ордером от 19.03.2015 госпошлина в сумме 2850 рублей подлежит возвращению Предпринимателю.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.02.2015 по делу N А64-7100/2014 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области N 19/007/2014-184 от 03.10.2014 в государственной регистрации перехода права собственности на здание телятника, кадастровый номер 68:13:1101002:262, площадью 1063,4 кв.м., предыдущие кадастровые (условные) номера 401/112, А, А/, инвентарный номер 401, реестровый номер 68:13:112/098/0016/34, назначение нежилое, расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с. Рахманиново, ул. Колхозная, д. 34.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области зарегистрировать за индивидуальным предпринимателем Поляковым Николаем Петровичем право собственности на здание телятника, кадастровый номер 68:13:1101002:262, площадью 1063,4 кв.м., предыдущие кадастровые (условные) номера 401/112, А, А/, инвентарный номер 401, реестровый номер 68:13:112/098/0016/34, назначение нежилое, расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с. Рахманиново, ул. Колхозная, д. 34.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

Е.А. Семенюта П.В. Донцов