Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2015 г. N 18АП-6224/15

г. Челябинск

26 июня 2015 г.

Дело N А34-3216/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Катайского районного комитета по управлению муниципальным имуществом на решение Арбитражного суда Курганской области от 13.04.2015 по делу N А34-3216/2014 (судья Радаева О.В.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Универсам "Волгоградский" - Файзрахманова Э.Р. (доверенность от 02.10.2014);

Катайского районного комитета по управлению муниципальным имуществом - Абрамов В.Я. (доверенность от 23.06.2014), Мартынов С.В. (распоряжение главы Катайского района от 17.02.2014 N 40-р/л).

Общество с ограниченной ответственностью "Универсам "Волгоградский" (далее - ООО "Универсам "Волгоградский", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Катайскому районному комитету по управлению муниципальным имуществом (далее - Комитет, ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: здания универсама общей площадью 1068,7 кв. м, инв. N 4811, расположенное по адресу: Курганская обл., г. Катайск, ул. Ленина, д. 249, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) на основании проведенной оценки рыночной стоимости здания с учетом проведенных неотделимых улучшений; заключить договор купли-продажи N 2 в редакции ООО "Универсам "Волгоградский":

1. в преамбуле договора заменить слова: "в лице директора Качалкова Е.В." на слова: "в лице ликвидатора Качалкова Е.В.";

2. подпункт 1 раздела 2 договора - предмет договора заменить слова: "17 741 000 (семнадцать миллионов семьсот сорок одна тысяча) руб." на слова "7 032 449 руб. 69 коп. (семь миллионов тридцать две тысячи четыреста сорок девять)";

3. пункт 6 раздела 4 договора изложить в следующей редакции: "6) Покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости, за вычетом неотделимых улучшений, произведенных покупателем с согласия продавца, с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которая составляет 7 032 449 руб. 69 коп. (семь миллионов тридцать две тысячи четыреста сорок девять)";

4. Пункт 2 раздела 7 договора, заменить слова: "0,5 %" на слова: "1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации" (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 6, л. д. 103, 104).

Комитет обратился в Арбитражный суд Курганской области со встречным иском к обществу о признании ничтожным и недействующим пункта 3.1 договора аренды нежилого здания по адресу: Курганская обл., г. Катайск, ул. Ленина, 249 от 01.12.2003 в части определения арендной платы в размере 800 000 руб. за 10 лет аренды; об обязании ООО "Универсам "Волгоградский" оплатить арендную плату в бюджет Катайского района в размере 12 001 011 руб. 88 коп. за период с 01.10.2005 по 01.12.2013 за аренду здания Универсама общей площадью 1068,7 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., г. Катайск, ул. Ленина, д. 249 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 5, л. д. 127-130).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая группа "Бизнес-Стандарт" (далее также - ООО "Бизнес-Стандарт", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 13.04.2015 (резолютивная часть объявлена 08.04.2015) (с учетом дополнительного решения от 07.05.2015 (резолютивная часть объявлена 05.05.2015) и определения об исправлении опечатки от 07.05.2015) исковые требования ООО "Универсам "Волгоградский" удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Так, податель жалобы отмечает, что судом не дана надлежащая оценка явного несоответствия арендной платы 800 000 руб. за 10 лет ее реальному размеру - 12 001 011 руб. 88 коп. Также Комитет указывает на несогласие с выводами, приведенными в заключении эксперта, изготовленном по результатам проведенной по делу обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Априори" судебной экспертизы. Кроме того, податель жалобы полагает, что срок исковой давности по встречным требования следует исчислять с 26.11.2013, то есть с даты обращения истца к ответчику с письменным заявлением о предоставлении права выкупа арендуемого имущества и зачета стоимости произведенных улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества.

От истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица - ООО "Бизнес-Стандарт" не явился. С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование Катайский район Курганской области является собственником здания универсама литера А, общей площадью 1068,7 кв. м, расположенного по адресу: Курганская обл., г. Катайск, ул. Ленина, д. 249, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2006 серии 45АБ N 032924 (т. 1, л. д. 13).

Между муниципальным образованием Катайский район в лице Комитета (арендодатель) ООО "Универсам "Волгоградский" (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания от 01.12.2003 N 1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое здание, расположенное по адресу: Курганская обл., г. Катайск, ул. Ленина, д. 249, для использования в качестве торговых площадей, а также проведения культурного досуга граждан (пункт 1.1 договора) (т. 1, л. д. 14-17).

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что здание состоит из двух этажей и подвала. Общая площадь сдаваемого в аренду здания составляет 980 кв. м.

Согласно пункту 1.5 договора срок действия договора установлен с 01.12.2003 по 01.12.2013.

На основании пункту 2.4.3 договора арендатор вправе производить за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества.

После прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, при условии, если они произведены арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя (пункт 2.4.6 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор принимает указанное в пункте 1.1 настоящего договора здание в аренду на условиях оплаты арендодателю арендной платы в размере 800 000 руб. с учетом НДС, за весь период действия договора аренды, то есть десять лет.

Договор аренды 04.12.2003 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 17).

Распоряжением Комитета от 01.06.2004 N 1 ООО "Универсам "Волгоградский" разрешена реконструкция внутренних помещений и фасада здания, расположенного по адресу: Курганская обл., г. Катайск, ул. Ленина, д. 249 (т. 1, л. д. 22).

Распоряжением главы муниципального образования Катайский район от 29.09.2004 N 100-р утверждена смета расходов на проектные (изыскательские) работы по реконструкции нежилого здания по ул. Ленина, д. 249 на общую сумму 1 072 058 руб. (т. 1, л. д. 23).

Распоряжением главы муниципального образования Катайский район от 22.10.2004 N 112-р для проведения реконструкции нежилого здания по ул. Ленина, д. 249 утверждена сводная таблица смет расходов на общую сумму 8 752 469 руб. (т. 1, л. д. 26, 27).

Постановлением Администрации муниципального образования г. Катайска от 23.11.2005 N 515 утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию здания универсама после реконструкции (т. 1, л. д. 32).

После проведенной реконструкции сторонами подписано соглашение об изменении предмета договора аренды нежилого здания, в котором отражена общая площадь сдаваемого в аренду здания 1068,7 кв. м (т. 1, л. д. 21).

26 ноября 2013 года общество направило в Комитет заявление о предоставлении преимущественного права на приобретение и заключении договора купли-продажи арендуемого здания по адресу: г. Катайск, ул. Ленина, д. 249 (т. 1, л. д. 37, 38).

Предварительно общество получило справку Комитета от 22.11.2013 N 01-02-146 об отсутствии задолженности по арендной плате по договору аренды (т. 1, л. д. 36).

Письмом от 06.03.2014 N 01-02-44 Комитет направил обществу проект договора купли-продажи здания универсама (т. 1, л. д. 40).

Как следует из указанного проекта договора (т. 1, л. д. 42-46), согласно пункту 1 раздела 2 проекта продавец продает, а покупатель приобретает в собственность и оплачивает 17 741 000 руб. на условиях, изложенных в настоящем договоре, здание универсама общей площадью 1068,7 кв. м, инв. N 4811, расположенное по адресу: Курганская обл., г. Катайск, ул. Ленина, д. 249.

Согласно пункту 6 раздела 4 проекта договора покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, которая составляет 17 741 000 руб.

В соответствии с пунктом 2 раздела 7 проекта договора за просрочку внесения платежей, предусмотренных графиком платежей, прилагаемых к настоящему договору, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Кроме того, в преамбуле проекта договора в качестве лица, действующего от покупателя, указана директор Качалкова Е.В.

Сопроводительным письмом (т. 1, л. д. 51-53) общество направило в адрес Комитета проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором общество предлагало:

в преамбуле договора слова "в лице директора Качалковой Е.В." заменить на слова "в лице ликвидатора Качалковой Е.В.",

в подпункте 1 раздела 2 договора слова "17 741 000 руб." заменить на слова "7 000 000 руб.",

подпункт 6 раздела 4 договора изложить в редакции: "Покупатель приобретает имущество по цене, равной его рыночной стоимости, за вычетом неотделимых улучшений, произведенных покупателем с согласия продавца, с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, которая составляет 7 000 000 руб.",

в пункте 2 раздела 7 договора слова "0,5 %" заменить на слова "1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации".

В ходе судебного разбирательства судом принято уточнение исковых требований истца в части определения выкупной стоимости спорного здания в сумме 7 032 449 руб. 69 коп. (по результатам проведенной по делу судебной экспертизы).

Поскольку Комитетом было отказано в принятии предложенной обществом редакции договора, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Ссылаясь на то, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных обществом в арендуемом здании, фактически учитывалась ответчиком при определении размера арендной платы по договору аренды от 01.12.2003 N 1, указанный в договоре размер арендной платы является неверным, от подписания дополнительного соглашения к указанному договору в части установления надлежащего размера арендной платы общество уклонялось, Комитет обратился в суд с указанными встречными исковыми требованиями.

Общество заявило о пропуске Комитетом срока исковой давности при заявлении встречных исковых требований (т. 5, л. д. 97-102).

Удовлетворяя исковые требования общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из положений части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Комитета, суд исходил из их необоснованности и пропуска Комитетом срока исковой давности по встречным требованиям.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 названного Кодекса).

В силу пункта 2 статьи 445 названного Кодекса в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В настоящем случае между сторонами возникли разногласия по договору купли-продажи, заключаемому в порядке Закона N 159-ФЗ. Соответственно, при наличии у общества преимущественного права приобретения имущества в порядке указанного Закона для Комитета заключение договора является обязательным.

Так как стороны не достигли соглашения относительно спорных пунктов договора, возникшие разногласия правомерно были переданы истцом на рассмотрение суда.

Комитет в настоящем споре не оспаривает наличие у общества преимущественного права на выкуп занимаемого здания.

Так, Комитет выдал обществу справку от 22.11.2013 N 01-02-146 об отсутствии задолженности по арендной плате по договору аренды, на заявление общества о выкупе здания направил проект договора купли-продажи.

Предусмотренная договором аренды арендная плата в размере 800 000 руб. оплачена обществом путем перечисления денежных средств, а также путем взаимозачетов, что подтверждается соглашением о проведении взаимных расчетов от 15.12.2003, товарной накладной от 15.12.2003 N 144, платежным поручением от 15.01.2004 N 3, счетом-фактурой от 04.12.2002 N 12, платежным поручением от 10.06.2005 N 59, письмом от 31.05.2005 N 05/47, платежным поручением от 02.08.2005 N 96, письмом от 14.07.2005 N 05/80, счетом-фактурой от 15.07.2005 N 58 (т. 2, л. д. 149-158).

Из существа спора и апелляционной жалобы Комитета следует, что фактически между сторонами имеет место спор о цене выкупа занимаемого обществом здания, а именно, о возможности применения к спорному случаю нормы части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

Согласно названной норме стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что истцом доказано наличие оснований для применения к настоящему случаю указанной нормы.

Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по вопросу о применении изложенной нормы Закона N 159-ФЗ отмечено, что в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Таким образом, данная норма носит императивный характер.

Из названного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также следует, что при применении указанной нормы неверным является уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя. Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Из вышеприведенного следует, что решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату его выкупной стоимости находится в зависимости от наличия согласия собственника имущества на проведение, в частности, капитального ремонта арендуемого помещения.

Из представленных в материалы дела доказательств: распоряжения Комитета от 01.06.2004 N 1 (т. 1, л. д. 22), распоряжения Администрации муниципального образования Катайского района от 29.09.2004 N 100-р (т. 1, л. д. 23), заключения по рабочему проекту реконструкции здания кинотеатра на универсам Отдела архитектуры и строительства Администрации муниципального образования Катайского района от 11.10.2004 (т. 1, л. д. 24, 25), распоряжения Администрации муниципального образования Катайского района от 22.10.2004 N 112-р (т. 1, л. д. 26, 27), протокола заседания Архитектурно-строительного совета Катайского района от 04.11.2004 N 9 (т. 1, л. д. 28), распоряжения Комитета от 28.04.2005 N 12 (т. 1, л. д. 29), постановления Администрации муниципального образования Катайского района от 14.11.2005 N 501 (т. 1, л. д. 30) следует, что собственник согласовал проведение ООО "Универсам "Волгоградский" реконструкции спорного здания.

Приемка реконструированного объекта осуществлена приемочной комиссией, созданной по распоряжению Администрации муниципального образования Катайского района от 18.11.2005 N 250 (т. 1, л. д. 31, 32), акт приемочной комиссии утвержден постановлением Администрации муниципального образования Катайского района от 23.11.2005 N 515 (т. 1, л. д. 32).

С учетом названных доказательств следует признать обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что неотделимые улучшения произведены обществом с согласия арендодателя, в связи с чем их стоимость подлежит зачету в счет выкупной стоимости спорного здания.

Определением от 07.08.2014 арбитражным судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Априори" (далее - ООО "Априори") с привлечением в качестве эксперта Байковской Анастасии Валерьевны. На разрешение эксперта были поставлены вопрос: 1) какова рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 26.11.2013; 2) какова рыночная стоимость неотделимых улучшений в сорном здании, произведенных обществом за период 2005 года, по состоянию на 26.11.2013 с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной по определению суда от 07.08.2014 экспертом ООО "Априори" Байковской А.В., рыночная стоимость здания по состоянию на 26.11.2013 составила 11 619 614 руб. (т. 4, л. д. 3-226).

Комитет в апелляционной жалобе указывает на несогласие с выводами, приведенными в указанном заключении эксперта.

Между тем, доводы Комитета и третьего лица о несоответствии указанного заключения требованиям законодательства были верно оценены арбитражным судом первой инстанции. Для проверки данных доводов суд вызывал для дачи пояснений эксперта Байковскую А.В.

Комитетом выводы эксперта относительно рыночной стоимости здания не опровергнуты, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлялось.

Более того, учитывая, что в представленном по результатам судебной экспертизы заключении эксперта ООО "Априори" рыночная стоимость неотделимых улучшений была определена без оценки того, все ли из проведенных обществом работ по реконструкции здания привели к созданию неотделимых улучшений, определением арбитражного суда первой инстанции от 13.01.2015 по делу была назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Уральская строительная экспертиза" (далее - ООО "Уральская строительная экспертиза") с привлечением в качестве экспертов Беспамятных Леонида Агафангеловича, Кротова Сергея Валерьевича, Колимиец Елены Николаевны.

Как следует из представленного заключения судебной экспертизы, проведенной экспертами ООО "Уральская строительная экспертиза", амортизационная стоимость произведенных обществом в здании неотделимых улучшений по состоянию на 26.11.2013 составила 4 587 164 руб. 31 коп. (т. 6, л. д. 27-96).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

С учетом указанного арбитражный суд первой инстанции верно удовлетворил исковое заявление общества и определил выкупную стоимость здания в размере 7 032 449 руб. 69 коп. (из расчета: 11 619 614 руб. рыночная стоимость здания - 4 587 164 руб. 31 коп. стоимость неотделимых улучшений).

Арбитражным судом первой инстанции обоснованно не приняты доводы Комитета и верно отказано в удовлетворении встречных исковых требований.

Так, Комитет в обоснование своей правовой позиции по делу и, соответственно, встречного иска ссылается на то, что стоимость улучшений, произведенных обществом в арендуемом здании, фактически учитывалась ответчиком при определении размера арендной платы по договору аренды от 01.12.2003 N 1, установленный договором аренды размер арендной платы (800 000 руб. за 10 лет) явно не соответствует ее реальному размеру (12 001 011 руб. 88 коп. за 10 лет), от внесения в договор аренды изменений (в виде дополнительного соглашения от 01.08.2005, т. 1, л. д. 19) в целях установления реального размера арендной платы истец уклонялся.

Между тем, как отмечено ранее, Комитет выдал обществу справку от 22.11.2013 N 01-02-146 об отсутствии задолженности по арендной плате по договору аренды.

Дополнительное соглашение к договору аренды в части увеличения размера арендной платы стороны не подписали.

При расчете подлежащей взысканию с общества дополнительно арендной платы по встречному иску Комитет исходил из установленных методик исчисления арендной платы за муниципальное имущество.

Между тем, в договоре аренды от 01.12.2003 N 1 стороны не установили, что размер арендной платы определяется на основании указанных методик.

Также согласно пункту 2.4.3 договора аренды арендатор вправе производить неотделимые улучшения арендуемого имущества с согласия арендодателя за счет собственных средств.

В силу пункта 2.4.6 договора после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

Таким образом, из договора аренды не следовало, что стороны предусмотрели зачет стоимости произведенных истцом улучшений занимаемого имущества в арендные платежи.

Также в материалах дела имеется письмо общества главе Катайского района от 15.02.2010 (т. 1, л. д. 35), в котором общество предлагало предусмотреть в бюджете района денежные средства на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений со ссылкой на пункт 2.4.6 договора аренды от 01.12.2003 N 1.

Также, как отмечено ранее, общество заявило о пропуске Комитетом срока исковой давности по встречным исковым требованиям.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 названного Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании пункта 1 статьи 200 названного Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 1 статьи 181 названного Кодекса срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно статье 650 названного Кодекса по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Применительно к указанному моментом исполнения договора аренды от 01.12.2003 N 1 является дата передачи арендатору спорного здания.

Представленный в материалы дела акт приема-передачи здания от 01.12.2003, являющийся приложением к договору аренды от 01.12.2003 N 1, со стороны арендатора не подписан (т. 1, л. д. 18).

Между тем, арбитражный суд первой инстанции верно указал, что, учитывая начало работ по подготовке реконструкции здания в 2004 году, здание было фактически передано обществу не позднее указанного периода.

Комитет обратился с встречным исковым заявлением в арбитражный суд 13.11.2014 (т. 5, л. д. 27).

Таким образом, трехлетний срок исковой давности по встречному исковому требованию о признании ничтожным и недействующим пункта 3.1 договора аренды от 01.12.2003 N 1 в части определения арендной платы в размере 800 000 руб. за 10 лет аренды истек, что является основанием для отказа Комитету в удовлетворении указанного требования.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Между тем, в договоре аренды от 01.12.2003 N 1 арендная плата определена в твердой сумме. В договоре стороны не установили порядок оплаты арендной платы. Подписанное сторонами приложение N 3 к договору (пункт 3.2 договора) в материалах дела отсутствует.

Из указанного ранее следует, что ООО "Универсам "Волгоградский" оплатило установленную договором арендую плату в полном размере еще в 2005 году. Оплата принята арендодателем. Иное Комитетом не доказано.

Соответственно, применительно к встречному исковому требованию Комитета об обязании ООО "Универсам "Волгоградский" оплатить арендную плату в бюджет Катайского района в размере 12 001 011 руб. 88 коп. за период с 01.10.2005 по 01.12.2013 арбитражный суд первой инстанции также сделал верный вывод о пропуске Комитетом срока исковой давности.

Соответственно, довод подателя жалобы о том, что срок исковой давности по встречным требования следует исчислять с 26.11.2013, то есть с даты обращения истца к ответчику с письменным заявлением о предоставлении права выкупа арендуемого имущества и зачета стоимости произведенных улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества, не принимается по указанным основаниям.

Также следует отметить, что содержание нормы части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ должно было быть известно ответчику и до 26.11.2013.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

В силу изложенного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 13.04.2015 по делу N А34-3216/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Катайского районного комитета по управлению муниципальным имуществом - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина