Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2015 г. N 12АП-4117/15

г. Саратов

25 июня 2015 г.

Дело N А57-12683/2014

Резолютивная часть постановления объявлена "24" июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен "25" июня 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

в отсутствие участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "РЕЗОН", (ИНН 6441020731, ОГРН 1126441000146), Саратовская обл., г. Вольск,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 марта 2015 года

по делу N А57-12683/2014 (судья Л.П. Комлева)

по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Довбыш А.А., (ОГРИП 304644113400023, ИНН 644105650492), Московская обл., Ступинский район, с. Верзилово,

к Обществу с ограниченной ответственностью "РЕЗОН", (ИНН 6441020731, ОГРН 1126441000146), Саратовская обл., г. Вольск,

третье лицо: ЗАО "ТАНДЕР" (ОГРН 1022301598549 ИНН 2310031475), Краснодар,

о признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Довбыш А.А. (далее - ИП Довбыш А.А., истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 АПК РФ к обществу с ограниченной ответственностью "РЕЗОН" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.08.2012 в редакции дополнительного соглашения к нему от 06.05.2013, заключенный ИП Довбышем А.А. с ООО "Резон" предметом которого является аренда нежилого 2-этажного здания, общей площадью 1.075,7 кв. м, инв. N 63:211:001:020125410, литер АА1, расположенного по адресу: ул. Октябрьская, д. 84, г. Вольск, Саратовская область, 412906, Россия.

Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 17 марта 2015 года расторгнут договор аренды недвижимого имущества от 25.08.2012 в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2013, заключенный между ИП Довбыш А.А. и ООО "Резон", предметом которого является аренда нежилого 2-этажного здания, общей площадью 1 075,7 кв. м, инв. N 63:211:001:020125410, литер АА1, расположенного по адресу: ул. Октябрьская, д. 84, г. Вольск, Саратовская область, 412906, Россия.

С ООО "РЕЗОН" в доход федерального бюджета взысканы расходы по государственной пошлине в размере 4000,00 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "РЕЗОН" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать.

По мнению подателя жалобы, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 25 августа 2012 года между ИП Довбыш А.А., именуемый в дальнейшем Арендодатель, и ООО "Резон", именуемый в дальнейшем Арендатор, заключен договор аренды, согласно которому Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 866,4 кв. м в здании общей площадью 1075,7 (одна тысяча семьдесят пять целых семь десятых) квадратных метров, литер AA1, расположенное по адресу: Саратовская область, город Вольск, ул. Октябрьская, 84. (согласно Приложения N 2).

Согласно п. 1.2. договора объект недвижимого имущества принадлежит Арендодателю на основании договора купли-продажи от 19.02.2003.

В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Арендодателя на указанный объект недвижимого имущества сделана 16.04.2008 запись регистрации N 64-64-16/020/2008-277.

Срок аренды устанавливается на 11 месяцев, который начинает исчисляться с момента подписания сторонами акта приёма-передачи объекта (п. 7.1. договора).

По акту приёма-передачи недвижимого имущества от 25.08.2012 объект передан арендатору.

Согласно п. 4.1.- 4.2. договора Арендная плата начисляется на арендуемую площадь, указанную в п. 1.1. настоящего договора. Сумма ежемесячной (календарный месяц) арендной платы за аренду Объекта в целом составляет 259 920 (двести пятьдесят девять тысяч девятьсот двадцать) рублей без НДС. Арендная плата перечисляется Арендатором на расчётный счёт Арендодателя ежемесячно не позднее 20 (Двадцатого) числа текущего месяца аренды.

Согласно п. 4.3. договора расходы на оплату коммунальных услуг (воды, газа) оплачиваются сверх фиксированной арендной платы. Размер таких расходов определяется ежемесячно исходя из показаний счетчика за водоснабжение, соразмерно занимаемой площади - за газоснабжение (тепло). Указанные суммы расходов должны подтверждаться счетами, выставляемыми снабжающими организациями в адрес Арендодателя.

06 мая 2013 года между ИП Довбыш А.А. и ООО "Резон" заключено дополнительное соглашения к договору аренды от 25.08.2013, согласно которому Арендодатель сдаёт Арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения. Объектом аренды является нежилое 2-этажное здание общей площадью 1075,7 квадратных метров, расположенное по адресу; Саратовская область, город Вольск, ул. Октябрьская, 84.

Срок аренды установлен дополнительным соглашением с 06 мая 2013 года на срок конкурсного производства.

Истец указывая, что с момента заключения договора и по настоящее время, ответчик свои обязанности арендатора по уплате арендной платы не исполнил, чем допустил существенное нарушение условий договора в части своевременного внесения арендной платы, обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием и просил расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 25.08.2012 в редакции дополнительного соглашения к нему от 06.05.2013.

Суд первой инстанции, оценив претензию от 15.10.2013, счёл, что он содержит указание на расторжение договора в судебном порядке и определенно выражает волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений, на будущее время, и, установив, что задолженность ответчика по арендной плате подтверждена, соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, пришёл к выводу о том, что требования истца о расторжении договора подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из приведённых правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Суд апелляционной инстанции установил, что в направленной ответчику претензии N б/н, от 15.10.2013, а также в претензии от 10.04.2014, приобщенной апелляционным судом в качестве дополнительного доказательства по делу, ставился вопрос только о необходимости погасить задолженность по арендной плате и принятию мер по расторжению дополнительного соглашения б/н к договору аренды недвижимого имущества N 1/2013 от 01.12.2013, при этом, указанные письма не содержат предложения расторгнуть договор аренды.

Таким образом, доказательств, подтверждающих соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды недвижимого имущества, истцом не представлено.

Следовательно, истец не исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренную пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой оставление иска в части требований о расторжении договора без рассмотрения.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.03.2009 по делу N А12-11620/2008, от 18.08.2010 по делу N А06-7414/2009, от 17.09.2013 по делу N А55-26012/2012.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебный акт, которым оставить без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.08.2012 в редакции дополнительного соглашения к нему от 06.05.2013 заключенный ИП Довбышем А.А. с ООО "Резон" предметом которого является аренда нежилого 2-этажного здания, общей площадью 1.075,7 кв. м, инв. N 63:211:001:020125410, литер АА1, расположенного по адресу: ул. Октябрьская, д. 84, г. Вольск, Саратовская область, 412906, Россия.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 марта 2015 года по делу N А57-12683/2014 отменить. Иск оставить без рассмотрения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Довбыш А.А. в доход Федерального бюджета Российской Федерации 5000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Довбыш А.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью "РЕЗОН" 2000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина