Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2015 г. N 09АП-20774/15

г. Москва

29 июня 2015 г.

Дело N А40-3102/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23.06.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 29.06.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.

судей: Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Меликсетяном А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "МИР ИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2015, по делу N А40-3102/15(53-24), принятое судьей Козловым В.Ф.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "МИР ИНВЕСТ" (ОГРН 1087746768064 ИНН 7722651491) о взыскании 62 148 852 руб. 43 коп., расторжении договора, выселении,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Егорова А.Б. по дов. от 30.12.2014;

от ответчика: Яковлева А.В. по дов. от 02.10.2014;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МИР ИНВЕСТ" о взыскании 62 148 852 руб. 43 коп., составляющих 58 424 467,85 руб. долга, 3 724 384,58 руб. неустойки, расторжении договора аренды, выселении ответчика из нежилого здания "Кинотеатр "Слава" общей площадью 2 748,00 кв.м, по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 58.

Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 330, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 16.08.2013 N 00-00066/13, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения и выселения ответчика из занимаемого помещения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2015 г. исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворены в полном объеме.

При этом суд исходил из того, что материалами дела подтверждена задолженность ответчика по договору аренды, что является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение и выселение ответчика из занимаемых помещений.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "МИР ИНВЕСТ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 10.03.2015 г., принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на неправильный расчет истцом арендной платы, поскольку истцом не зачтен обеспечительный взнос в размере 13 892 259 руб.81 коп., а также на ненадлежащее извещение судом ответчика о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение от 10.03.2015 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение от 10.03.2015 г. следует изменить в части взыскания долга по арендной плате и госпошлины по иску, в остальной части решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком заключен договор аренды от 16.08.2013 N 00-00066/13, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи передано здание кинотеатра "Слава" общей площадью 2 748,00 кв.м, по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 58 для административных, образовательных, культурно-просветительских целей, размещения гостиницы и организации общественного питания, на срок с 12 июля 2013 г. по 12 июля 2062 г.

Истец свои обязательства по передаче в пользование нежилого помещения исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи (л.д. 87).

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

За пользование имуществом арендатор обязался до 5 числа расчетного месяца перечислять арендную плату в размере 1/12 от годовой арендной платы 55 569 039,24 руб. (п. 5.2, 5.4), что составляет 3 924 367,18 руб. в месяц без НДС.

Удовлетворяя исковые требования истца в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, суд первой инстанции указал, что за период с октября 2013 г. по декабрь 2014 г. долг по арендным платежам составил в размере 58 424 467,85 руб., который и был взыскан судом с ответчика как обоснованный.

Вместе с тем, исследовав расчет истца, выслушав доводы ответчика, судебная коллегия установила, что платежным поручением N 32 от 16.07.2013 г. ответчиком было перечислено 13 892 259 руб. 81 коп. в счет обеспечения исполнения договора аренды на основании пункта 10.8 договора аренды.

Вместе с тем, признавая требования истца о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд не зачел сумму обеспечительного платежа в указанном размере в счет неисполненных обязательств ответчика.

Возражая против указанного довода ответчика, истец ссылается на п. 10.9 договора, согласно которому в случае нарушения условий и требований документации об аукционе, договора аренды и охранного обязательства пользователя объекта культурного наследия, обеспечение исполнения договора аренды арендатору не возвращается и направляется в бюджет города Москвы.

Вместе с тем, судебная коллегия не соглашается с указанным доводом истца в связи со следующим.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, предусмотренный спорным договором аренды (пункт 10.8) обеспечительный платеж является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды. В случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения арендатором взятых обязательств, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд путем вычета (удержания) сумм долга и иных сумм, необходимых для восстановления нарушенного права арендодателя.

Самостоятельное удержание из суммы обеспечительного платежа задолженности по арендной плате является способом самозащиты нарушенного права.

Исходя из толкования условий спорного договора аренды, судебная коллегия приходит к выводу, что правоотношения сторон в части правовой природы обеспечительного платежа, перечисленного истцом ответчику в соответствии с п. 10.8 договора, следует квалифицировать как способ обеспечения исполнения обязательства, и, в связи с прекращением обеспеченного им основного обязательства, следует признать и прекращение акцессорного обязательства.

Вместе с тем, судебной коллегией установлено, что на дату прекращения договора аренды у ответчика имелись неисполненные обязательства перед арендодателем, следовательно, арендодатель имел правовые основания для зачета обеспечительного платежа в счет неисполненного обязательства по арендной плате, однако, данного зачета на сумму 13 892 259 руб.81 коп. не произвел, что судебной коллегией признается незаконным, поскольку влечет неосновательное обогащение арендодателя за счет арендатора, что является недопустимым.

Доводы арендодателя о том, что пункт 10.9. договора исключает возврат обеспечительного взноса, подлежит отклонению как необоснованный, поскольку в связи с нарушением ответчиком своих обязательств по договору он несет ответственность в виде неустойки за просрочку внесения арендных платежей, а также в виде расторжения договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений. Таким образом, указанные обстоятельства исключают применение к ответчику меры ответственности в виде удержания суммы обеспечительного взноса и зачисление его в бюджет города Москвы.

Учитывая указанные выше обстоятельства, исходя из требований истца и его расчета, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности исковых требований истца за указанный в иске период только в размере 44 532 208 руб.04 коп. основного долга, в остальной части во взыскании основного долга следует отказать.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, законом или договором может быть предусмотрена денежная сумма - неустойка (пеня, штраф), которую должник обязан уплатить кредитору (ст. 330, 331 Гражданского кодекса).

В соответствии с п. 7.3 договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету, сумма неустойки по состоянию на 31 декабря 2012 г. составила 3 724 384,58 руб., который был проверен судом первой инстанции и признан правильным.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, требования истца о взыскании неустойки правомерно удовлетворены судом в полном объеме на основании статей 307- 310, 330, 614 Гражданского кодекса.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, судебная коллегия признает выводы в указанной части правомерными в связи со следующим.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В порядке досудебного урегулирования спора (ст. 450, 452 Гражданского кодекса), истец направил ответчику претензию от 29.10.2014 N 33-6-26171/14-(0)-1, N 33-6-26171/14-(0)-2 с предложением погасить задолженность, расторгнуть договор и освободить помещение.

Поскольку ответчик в разумный срок не устранил нарушения и не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении указанного договора на основании 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Поскольку законные основания пользования ответчиком нежилым помещением прекращены, то дальнейшее удержание им указанного имущества является незаконным, а удовлетворение судом первой инстанции исковых требований о выселении ответчика из занимаемых помещений является обоснованным.

Доводы заявителя жалобы о ненадлежащем извещении судом ответчика о месте и времени судебного разбирательства подлежат отклонению, поскольку определение о принятии искового заявления к производству было направлено по юридическому адресу ответчика (г.Москва, ул.Новая Басманная, д.10. стр.1, возвращено с отметкой Почты России "истек срок хранения", в связи с чем в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик считается извещенным о месте и времени судебного разбирательства.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине по иску следует отнести на ответчика в сумме 162 000 руб., по апелляционной жалобе - на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 2 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2015 по делу N А40-3102/15 изменить в части взыскания с ответчика основного долга и госпошлины по иску.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "МИР ИНВЕСТ" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 44 532 208 руб.04 коп. основного долга, в остальной части во взыскании долга - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "МИР ИНВЕСТ" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 162 000 руб.00 коп.

В оставшейся части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МИР ИНВЕСТ" 3 000 руб.00 коп. в возмещение расходов по госпошлине за подачу апелляционной жалобы.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Е.Н. Барановская Е.Е. Кузнецова