Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2015 г. N 20АП-1525/15

г. Тула

29 июня 2015 г.

Дело N А54-2562/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.06.2015.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мордасова Е.В., судей Стахановой В.Г. и Федина К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Глухаревой Е.А., при участии в судебном заседании представителя администрации города Рязани - Морозовой Ю.В. (доверенность от 31.12.2014 N 03/1/1-38-150), в отсутствие других участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.01.2015 по делу N А54-2562/2014, принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Чернышевой Натальи Михайловны (г. Рязань, ОГРН 304623419800149) к управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620) о признании незаконным отказа управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани в реализации индивидуальному предпринимателю Чернышевой Н.М. преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения Н4 лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 111,6 кв. м (этаж-подвал), расположенного по адресу: г. Рязань. Первомайский проспект, д. 39/2, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Чернышева Наталья Михайловна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к управлению земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (далее - управление) о признании незаконным отказа в преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения Н4 лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 111,6 кв. м (этаж-подвал), расположенного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 39/2.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.01.2015 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, закон не содержит положений, устанавливающих для субъектов малого и среднего предпринимательства каких-либо ограничений или запретов по количеству обращений с заявлением о выкупе одного и того же арендуемого имущества.

Не согласившись с принятым решением, управление обратилось с жалобой в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт. Мотивируя позицию, заявитель указывает, что поскольку предпринимателем пропущен тридцатидневный срок со дня получения проекта договора, то им утрачено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, а законодательство не предусматривает возможности повторного обращения за выкупом в аналогичном режиме.

Представитель администрации в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Предприниматель отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Дело рассмотрено в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 Кодекса в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Кодекса, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, Рязанской городской думой 23.09.2010 принято решение N 449-I об условиях приватизации нежилого помещения Н4 лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 111,6 кв. м (подвал), расположенного по адресу: г. Рязань. Первомайский проспект, д. 39/2. Способ приватизации - выкуп предпринимателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. Цена продажи - 5 256 850 руб. 37 коп. определена на основании отчета об определении рыночной стоимости.

Письмом от 01.10.2010 N N 01-69/1379 управление направило предпринимателю проект договора купли-продажи и упомянутое выше решение. Данное письмо получено предпринимателем 04.10.2010.

Предприниматель в письме 28.10.2010 уведомил управление о невозможности заключения договора по причине чрезмерности стоимости имущества. Обратился с просьбой о пересмотре его стоимости. Данное письмо получено управлением 28.10.2010.

01.11.2010 управление в письме N 01-68/5239 указало предпринимателю, что поскольку цена выкупа определена на основании отчета о рыночной стоимости, то основания для изменения ее размера отсутствуют. Письмо получено предпринимателем 02.11.2010.

03.11.2010 предприниматель предоставил управлению протокол разногласий, в котором указал стоимость имущества в размере 2 648 135 руб.

23.11.2010 управление письмом N 19-1409 указало предпринимателю, что заключение договора на предложенных им условиях не возможно и направило последнему проект договора купли-продажи с ценой, определенной на основании отчета оценщика. Данное письмо получено предпринимателем 25.11.2010.

31.01.2011 предпринимателем был подан иск в Арбитражный суд Рязанской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

01.02.2011 судом вынесено определение о принятии к производству искового заявления предпринимателя и возбуждено дело N А54-290/2011.

Определением суда от 08.08.2011 производство по делу N А54-290/2011 было прекращено в связи с отказом предпринимателя от исковых требований.

04.04.2014 предприниматель обратился в управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения Н4 лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 111,6 кв.м. (подвал), расположенного по адресу: г. Рязань. Первомайский проспект, д. 39/2 и занимаемого ею на основании договора аренды N 1452004 от 25.04.2004 г.

Письмом от 16.04.2014 N 02/4-13-2176исх управление отказало индивидуальному предпринимателю Чернышевой Н.М. в реализации преимущественного права выкупа указанного нежилого помещения. Отказ в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения мотивирован тем, предпринимателем утрачено такое право в силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159). Данное письмо получено предпринимателем 25.10.2010.

Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд апелляционной инстанции полагает, что требования общества судом первой инстанции удовлетворены неправомерно, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно с части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 и части 3 статьи 201 Кодекса, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного части 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьи 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 4 Закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения ими предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как указывалось выше, Рязанской городской думой 23.09.2010 принято решение N 449-I об условиях приватизации спорного имущества. Цена продажи в размере 5 256 850 руб. 37 руб. определена на основании отчета об определении рыночной стоимости.

Письмом от 01.10.2010 N N 01-69/1379 управление направило предпринимателю проект договора купли-продажи и упомянутое выше решение. Данное письмо получено предпринимателем 04.10.2010.

Предприниматель в письме 28.10.2010 уведомил управление о невозможности заключения договора по причине чрезмерности стоимости имущества. Обратился с просьбой о пересмотре его стоимости. Данное письмо получено администрацией 28.10.2010.

01.11.2010 управление в письме N 01-68/5239 указало предпринимателю, что поскольку цена выкупа определена на основании отчета о рыночной стоимости, то основания для изменения ее размера отсутствуют. Письмо получено предпринимателем 02.11.2010.

03.11.2010 предприниматель предоставил управлению протокол разногласий, в котором указал стоимость имущества в размере 2 648 135 руб.

23.11.2010 администрация письмом N 19-1409 указало предпринимателю, что заключение договора на предложенных им условиях не возможно и направило предпринимателю проект договора купли-продажи с ценой, определенной на основании отчета оценщика. Данное письмо получено предпринимателем 25.11.2010.

Согласно положениям частей 4, 4.1, пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение вышеуказанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Таким образом, предприниматель должен был в срок до 27.12.2010 (25.12.2010 приходилось на выходной день) либо подписать предложенный управлением проект договора, либо направить на разрешение суда заявление об оспаривании величины рыночной стоимости спорного объекта.

Вместе с тем, иск об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества был направлен в суд только 31.01.2011, то есть за пределами срока установленного пунктами 4.1, пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.

Пропуск указанного срока в силу части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ влечет утрату преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом изложенного отказ управления в реализации предпринимателем преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженный в письме от 16.04.2014 N 02/4-13-2176исх является правомерным, поскольку предпринимателем такое право утрачено в 2010 году.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что ссылки суда первой инстанции на судебную практику не обоснованы, поскольку в рассматриваемых спорах были иные фактические обстоятельства, а именно заключались новые договоры аренды, что влекло возникновение новых прав и обязанностей для его сторон.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что количество обращений в целях выкупа арендуемого имущества не ограничено законом. Вместе с тем, отсутствие ограничения не означает, что предприниматель с периодичностью раз в два года (для формального соблюдения требования о сроке аренды) вправе обращаться с заявлениями о выкупе арендуемого имущества. Право на приватизацию имущества является по своей сути однократным, и призвано не только гарантировать права арендаторов, но также направлено на обеспечение определённости в деятельности публичного арендодателя. Каждое обращение порождает для арендодателя установленные законом обязанности по проведению оценки рыночной стоимости, а также совершения ряда иных действий и бюджетных трат.

Единожды утратив право на приватизацию в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, предприниматель лишается возможности повторно обратиться за выкупом того же имущества в рамках одного и того же договора аренды. Иной вывод, сделанный, в частности, судом первой инстанции, противоречит смыслу указанного закона и, по сути, выхолащивает положения норм закона, устанавливающих случаи утраты преимущественного права.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.01.2015 по делу N А54-2562/2014 отменить.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Чернышевой Натальи Михайловны отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба на постановление суда подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Мордасов

Судьи

В.Н. Стаханова К.А. Федин