Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2015 г. N 15АП-791/15

город Ростов-на-Дону

30 июня 2015 г.

дело N А32-10832/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июня 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.,

при участии:

от истца: представитель Сафразьян И.Г. (доверенность от 12.02.2014),

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены,

рассмотрев открытом судебном заседании апелляционную жалобу

товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 01.12.2014 по делу N А32-10832/2013

по иску товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" (ОГРН 1112311000097 ИНН 2311131112)

к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" (ОГРН 1032307158575 ИНН 2312088903)

при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Строительное управление Краснодарстрой", Управления Росреестра по Краснодарскому краю

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" (далее - истец, ТСЖ ЖК "Солнечный") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" (далее - ответчик, ООО "Жилстройсервис") об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. имени Архитектора Ишунина, дом 4; оборудования котельной, расположенного в нежилом помещении 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. имени Архитектора Ишунина, дом 4.

В качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены: ЗАО "Строительное управление "Краснодарстрой" (далее - управление), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра по КК).

Исковые требования мотивированы тем, что ЗАО "СУ Краснодарстрой", являясь застройщиком здания, в котором расположены спорные помещения, незаконно зарегистрировало на указанные помещения свое право собственности и в последующем заключило договор купли-продажи данных помещений с ООО "Жилстройсервис". Между тем, указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и были возведены за счет дольщиков. Сделка купли-продажи данных объектов является ничтожной.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и закрытое акционерное общество "Строительное управление "Краснодарстрой" (далее - ЗАО "СУ Краснодарстрой").

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в иске, суд первой инстанции сослался на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, который может быть защищен путем подачи иска о признании права общедолевой собственности на спорный объект недвижимого имущества.

ТСЖ ЖК "Солнечный" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит оспариваемое решение отметить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы истец ссылается на то, что спорные помещения и оборудование котельной является общим долевым имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку строительство указанных помещений оплачено дольщиками. Считает, что сделка по продаже имущества, лицом, не являющимся собственником ничтожна в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, договор купли-продажи спорных помещений, заключенный между ЗАО "Строительное управление "Краснодарстрой" и ООО "Жилстройсервис", ничтожен. Не согласен с выводом суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Ответчик в направленном в суд письменном отзыве возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и настаивал на ее удовлетворении.

Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечил, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

22.06.2015 в апелляционный суд от ответчика поступило заявление о признании иска в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. им. Архитектора Ишунина, д. 4. являлось ЗАО "СУ Краснодарстрой". Согласно свидетельства о регистрации права серии 23-АА N 583201, выданного 29.12.2005 нежилые помещения 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул.им. Архитектора Ишунина, д. 4. зарегистрированы за управлением (том 1, лист дела 22)

Как следует из материалов дела, ООО "Жилстройсервис" по договору аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 02.07.2007 N 32-178 приобрело у ЗАО "СУ Краснодарстрой", принадлежащие ему на праве собственности спорные нежилые помещения.

09.11.2010 на основании указанного договора купли-продажи право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за ООО "Жилстройсервис" (свидетельство о государственной регистрации права от 23-АИ 289657 от 09.11.2010 - том 1,лист дела 21 )

Полагая, что указанные объекты являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, право собственности на них было незаконно зарегистрировано за ЗАО "СУ Краснодарстрой" и сделка купли-продажи указанных помещений является ничтожной, ТСЖ ЖК "Солнечный" обратилось в суд с настоящим иском.

Как следует из положений пункта 1 статьи 135, статьи 137, пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья в силу своей правовой природы выступает в качестве представителя домовладельцев, в том числе, может являться стороной в арбитражном процессе и представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В материалах дела имеется протокол N 6 от 20.09.2014 (том 3, л.д. 158-163), согласно которому общее собрание собственников многоквартирного жилого дома N 4 по ул.им. Архитектора Ишунина в г.Краснодаре одобрило действия ТСЖ на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности домовладельцев на нежилые помещения 7-9 здания литер над/А. При этом, в протоколе отражено, что иск заявлен во исполнение решения общего собрания от 14.11.2011. Решение собрания, оформленные протоколом N 6 от 20.09.2014 г. не оспорено.

Учитывая вышеизложенное, ТСЖ ЖК "Солнечный" является надлежащим истцом в настоящем деле, выступающим в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При рассмотрении таких требований подлежат доказыванию следующие обстоятельства: наличие у истца права на истребуемую вещь, обладающую индивидуально-определенными признаками, сохранившуюся в натуре, утрату истцом фактического владения вещью, а также нахождение ее в незаконном владении ответчика.

Представители сторон подтвердили в судебном заседании, что спорные помещения в настоящее время находятся в пользовании у ООО "Жилстройсервис", считающего себя законным собственником.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Товарищество настаивает на своей позиции о строительстве спорных помещений за счет дольщиков и незаконной регистрации права собственности застройщиком (управлением)за собой.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Отказывая в иске товариществу, суд первой инстанции указал, что из договоров долевого участия в строительстве следует, что дольщики оплачивали только приобретенные ими помещения (квартиры), для возведения нежилых помещений 7-9 здания литер над/А застройщик средства дольщиков не привлекал.

Однако, в ходе рассмотрения дела, до своей ликвидации, ЗАО "СУ Краснодарстрой" иных доказательств, подтверждающих вложение собственных денежных средств в строительство многоквартирного дома, не представил.

Как видно из свидетельства о регистрации права, основанием к регистрации права собственности за ЗАО "СУ Краснодарстрой" явился акт приемки законченного строительством объекта от 22.09.2004. Однако, указанный акт подтверждает окончание строительства всего дома, а не только нежилых помещений 7-9 здания литер над/А дома 4 по ул. им.Архитектора Ишунина, в г.Краснодаре.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 19.08.2014 ЗАО "СУ Краснодарстрой" прекратило свою деятельность 31.10.2013, в связи с ликвидацией на основании определения суда о завершении конкурсного производства, в связи с чем, истребование у общества в ходе рассмотрения жалобы дополнительных доказательств, невозможно.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В рамках рассмотрения дела N А32-11304/2013 с участием тех же лиц, что и в рассматриваемом деле, были установлены следующие обстоятельства.

По расчету товарищества участниками строительства оплачена стоимость квартир и нежилых помещений в сумме 91 363 310 руб., жилых квартир 82 508 545 руб. Согласно акта приемки законченного строительством объекта (форма КС-11) от 22 сентября 2004 стоимость принимаемых основных фондов составила 80 067 940 руб., в том числе стоимость строительно-монтажных работ 73 199 084 руб., стоимость оборудования, инструмента и инвентаря 3 210 747 руб. Товарищество считает, что участниками долевого строительства внесено в строительство дома N 4 по ул. им.Архитектора Ишунина в г. Краснодаре на 11 295 370 руб. 33 коп. больше, чем фактически затрачено на строительство дома. Приведенные расчеты товарищества ООО "Жилстройсервис" не опровергнуты.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. В силу выраженной в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 26 ноября 2010 года по делу N А32-44782/2009 правовой позиции преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Учитывая отсутствие в деле доказательств, подтверждающих возведение спорных помещений застройщиком за счет собственных средств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорные помещения, были построены за счет средств дольщиков дома 4 по ул. им.Архитектора Ишунина в г. Краснодаре и относятся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, право собственности на которые, было незаконно зарегистрировано застройщиком- ЗАО "СУ Краснодарстрой" за собой.

При таких обстоятельствах, иск товарищества об истребовании спорных помещений 7-9 здания литер над/А многоквартирного жилого дома лит. под/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Архитектора Ишунина, д. 4 надлежит удовлетворить.

Апелляционный суд приходит к выводу, что тот факт, что право собственности ЗАО "СУ Краснодарстрой" на спорные помещения было зарегистрировано в ЕГРП, не означает, что право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникшее в силу закона, прекратилось. В пункте 3 постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. (Указанная правовая позиция поддержана в Постановлении ВАС РФ N 16030/13 от 25.02.2014 )

Поскольку ЗАО "СУ Краснодарстрой" не приобрело права собственности на спорные помещения, оно в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе было распоряжаться этим имуществом путем заключения 30.04.2010 договора купли-продажи недвижимого имущества с ООО "Жилстройсервис".

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции с учетом положений пунктов 3, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и положениями определения Конституционного Суда Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О, приходит к выводу о том, что находящаяся на крыше жилого дома, котельная с оборудованием, необходимая для эксплуатации жилого дома и предназначенная для обслуживания всех его помещений, относится к общему имуществу указанного выше многоквартирного дома право общей долевой собственности на которое принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и удовлетворили заявленное требование.

Указанная позиция суда соответствует сложившейся судебной практике (Определение ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-15686/13 по делу N А41-43410/12 постановление ФАС Московского округа от 15.10.2013 по делу N А41-57654/12)

Учитывая, что указанный договор купли-продажи заключен со стороны продавца лицом, не являющимся собственником этого имущества, данная сделка, не соответствует статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, является недействительной с момента ее совершения и не влечет правовых последствий положениям пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 167 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения сделки), в связи с чем, оплата спорного имущества путем проведения зачета правового значения не имеет.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 предусмотрено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ( в редакции, введенной Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ) лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Кроме вышеуказанного, апелляционный суд при принятии настоящего постановления учитывает следующее.

Как было указано выше, ответчиком в суд апелляционной инстанции было направлено письменное заявление о признании иска в полном объеме в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 той же статьи).

Заявление о признании требования истца подписано руководителем ответчика.

Правовым последствием такого признания, в частности, является освобождение стороны от необходимости доказывания обстоятельств, признанных другой стороной (часть 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном указанной статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу (часть 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Признание исковых требований является основанием для удовлетворения иска без выяснения мотивации ответчика.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2014 по делу N А32-10832/2014 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об удовлетворении требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и за обращение с апелляционной жалобой относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации,

При подаче иска и апелляционной жалобы ТСЖ "Солнечный" оплатило в федеральный бюджет 10 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2014 по делу N А32-10832/2014 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Истребовать у общества с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" в пользу товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" из незаконного владения ответчика нежилое помещение 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. имени Архитектора Ишунина, дом 4; оборудование котельной, расположенное в нежилом помещении 7-9 здания литер над/А, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. имени Архитектора Ишунина, дом 4.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилстройсервис" (ОГРН 1032307158575 ИНН 2312088903) в пользу товарищества собственников жилья жилищного комплекса "Солнечный" расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 10 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

М.Г. Величко Н.В. Ковалева