Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2015 г. N 03АП-2690/15

г. Красноярск

02 июля 2015 г.

Дело N А33-23407/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 2 июля 2015 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Бутиной И.Н., Морозовой Н.А.,

секретаря судебного заседания Егоровой Е.В.,

при участии:

от истца (закрытого акционерного общества "Инженерный центр "Северлифтсервис"): Пешкова В.С., представителя по доверенности от 28.10.2014 N 07,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества Администрации города Норильска" (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276 г. Норильск Красноярского края)

на решение Арбитражного суда Красноярского края от 8 апреля 2015 года по делу N А33-23407/2014, принятое судьёй Альтергот М.А.,

установил:

закрытое акционерное общество "Инженерный центр "Северлифтсервис" (ИНН 2457046544, ОГРН 1022401624541, г. Норильск Красноярского края) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска", просит суд:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения 9, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210, 5 кв. м. и нежилого помещения 10, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206, 7 кв. м., изложив спорные положения договора купли-продажи в редакции истца.

Истцом, на основании заключения эксперта, уточнен предмет исковых требований, истец просит суд принять пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей, новой редакции: "2.1. Общая рыночная стоимость объектов составляет 7 966 101 руб. 69 коп. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), в том числе:

- рыночная стоимость нежилого помещения 9, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210, 5 кв. м., составляет 4 019 491 руб. 52 коп. без учета НДС;

- рыночная стоимость нежилого помещения 10, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206, 7 кв. м., составляет 3 946 610 руб. 17 коп. без учета НДС".

График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 7 966 101 руб. 69 коп. без учета НДС".

Решением Арбитражного суда Красноярского края иск удовлетворен - спорные положения договора купли-продажи изложены судом первой инстанции в редакции истца:

"2.1. Общая рыночная стоимость объектов составляет 7 966 101 руб. 69 коп. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), в том числе:

- График платежей к договору купли-продажи изменен в части размера сумм выплат и установлен судом первой инстанции исходя из общей цены объектов равной 7 966 101 руб. 69 коп. без учета НДС.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.

Ответчик полагает, что истец должен был предъявить иск к оценщику до момента принятия решения об условиях приватизации.

Ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о несоответствии отчетов N Н-33/14 и N Н-32/14 не соответствуют требованиям законодательства об оценке, содержат внутренние противоречия, что привело к искажению итогового результата, выразившегося в завышении стоимости объекта оценки, выполнение нормативно-методической экспертизы отчётов N Н-33/14 и N Н-32/14 Лукиным А.А.

Суд не указал, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствуют данные отчеты, не дал правовой оценки отчетам на основании положений Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 4, 5 на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверке соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам, отражения в отчете исчерпывающих технических характеристик приватизируемых помещений, которые позволяли бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость Объектов, подробной информации об объектах-аналогах по количеству и по качественным характеристикам, источниках информации об объектах-аналогах; не установил, какой из имеющихся в деле отчетов наиболее отвечает принципам достоверности, достаточности представленной информации.

Ответчик считает некорректным применение обществом "Траст-Аудит" в качестве аналогов объектов, расположенных в г. Красноярске.

Отсутствие надлежащего анализа норильского рынка нежилой недвижимости повлекло за собой искажение рыночной стоимости объектов оценки.

Средняя стоимость 1 кв. м. муниципального имущества составила в 2013 году 33 500 рублей, в 2014 году 31 750 рублей. Согласно реестру договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества за 2014 год, все объекты по ул. Талнахской (второй по значению в городе Норильске, после пр. Ленинский), были реализованы по цене не ниже 40 000 рублей за 1 кв. м. Согласно отчёту N 28-2015 стоимость квадратного метра оценена в размере 22532,07 рублей и 22530,24 рублей соответственно. Что противоречит фактической сложившейся стоимости недвижимого имущества на рынке в 2014 году и необъективности, недостоверности оценки спорного имущества осуществленного ООО "Траст-Аудит".

Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы жалобы, считая решение законным и обоснованным.

От муниципального учреждения "Управление имущества Администрации города Норильска" поступило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

По результатам рассмотрения данного ходатайства, суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства ввиду отсутствия процессуальных оснований для его удовлетворения, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доводы ответчика о недостоверности отчета N 28-2015 от 24.02.2015 основаны на сравнении стоимости квадратного метра, установленной экспертом Лукиным А.А. со сделками, совершенными муниципальным образованием в 2014 году. Данный довод отклонен в мотивировочной части постановления, отчет N 28-2015 содержит непротиворечивое обоснование, конкретных противоречий со ссылкой на стандарты оценки ответчик не указал.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Управление имущества администрации города Норильска (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Инженерный центр "Северлифтсервис" (арендатор) заключили договор аренды от 25.12.2009 N 4415-А, согласно п. 1.1 которого, на основании распоряжения администрации г. Норильска N 4865 от 17.12.2009, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект недвижимого имущества по адресу: г. Норильск, Центральный район, ул. Талнахская, д. 20 (часть 2-го, 3-го этажей), общей площадью 437,90 кв.м, для использования в целях размещения офиса и технических служб предприятия. Срок действия договора - с 19.01.2009 по 01.07.2015 (п. 1.2 договора). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 25.12.2009 (договор аренды от 25.12.2009 N 4415-А в редакции соглашения от 10.10.2012).

Заявлениями от 05.03.2014 N 150/1604, N 150/1603 ЗАО "Инженерный центр "Северлифтсервис" обратилось в управление имущества Администрации города Норильска о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным ФЗ от 22.07.2007 N 209-ФЗ.

Распоряжением администрации города Норильска N 150/А-58 от 15.04.2014 за ЗАО "ИЦ "Северлифтсервис" признано право на приватизацию нежилых помещений, находящихся на втором и третьем этажах отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д.20, пом. 9,10 (согласно кадастрового паспорта от 05.05.2011 с кадастровым номером 24:55:0000000:0:10537/1 на по. 9, площадью 210, 50 кв.м. и кадастрового паспорта от

12.05.2011 с кадастровым номером 24:55:0000000:0:10537/2 на пом. 10, площадью 206,10 кв.м.) общей площадью 417, 20 кв.м.

Постановлением администрации г. Норильска от 23.09.2014 N 529 принято решение приватизировать объекты муниципального недвижимого имущества, в том числе:

нежилое помещение 9, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210,5 кв. м.;

нежилое помещение 10, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206,7 кв. м.

Письмом от 02.10.2014 N 4825/153 управление имущества администрации г. Норильска направило закрытому акционерному обществу "Инженерный центр "Северлифтсервис" подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи нежилых помещений N 9,10 по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 417,20 кв.м. Согласно отметке на документе, письмо получено представителем истца 12.11.2014.

Согласно данному проекту пункт 2.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 16 466 000 руб. (шестнадцать миллионов четыреста шестьдесят шесть тысяч рублей)". График платежей к договору купли-продажи изложен исходя из общей цены объектов равной 16 466 000 руб.

Как следует из представленного в дело отчета от 15.08.2014 N Н/32-14, выполненного ЗАО "Сибирская консалтинговая компания" на основании муниципального контракта N0319300016014000013 от 24.07.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул.Талнахская, д. 20, помещение 9, общей площадью 210,5 кв.м, рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.03.2014 составляет 8 308 000 руб.

Как следует из представленного в дело отчета от 15.08.2014 N Н/33-14, выполненного ЗАО "Сибирская консалтинговая компания" на основании муниципального контракта N0319300016014000013 от 24.07.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, помещение 10, общей площадью 206,7 кв.м, рыночная стоимость помещения по состоянию на 05.03.2014 составляет 8 158 000 руб.

Закрытое акционерное общество "Инженерный центр "Северлифтсервис" в заявлении от 12.11.2014 сообщило о своем согласии на использование преимущественного права на приобретение в собственность по рыночной стоимости арендуемого муниципального имущества (часть второго и третьего этажей) общей площадью 437,90 кв.м, по адресу: г.Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, в рассрочку на 5 лет. Заявление получено Управлением имущества администрации г. Норильска 05.03.2014 вх. N 150/1604.

Вместе с тем, истец, не согласившись с рядом условий (пункт 2.1, графиком платежей к договору купли-продажи), изложенных в проекте договора купли-продажи, письмом от 28.10.2014 N 28-10/2014 направил в адрес ответчика подписанный протокол разногласий, согласно которому предложил изложить спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:

Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей новой редакции: "2.1. Общая рыночная стоимость Объектов составляет 8 665 000 руб. (Девять миллионов четыреста тысяч рублей), в том числе:

рыночная стоимость нежилого помещения 9, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210, 5 кв. м., составляет 4368845,00 руб., без учета НДС;

рыночная стоимость нежилого помещения 10, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206, 7 кв. м., составляет 4293283,00 руб., без учета НДС".

График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объектов равной 8665000,00 руб., без учета НДС, изложив его в новой редакции.

Как следует из представленного в дело отчета от 17.10.2014 N 16-2014 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Северная столица", величина рыночной стоимости спорных нежилых помещений определена в размере 5 191 525 руб. (помещение 9), 5 098 305 руб. (помещение 10), без учета НДС, по состоянию на 05.03.2014.

Письмом от 05.11.2014 N 150-5555/153 ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил оставить пункт 2.1, график платежей к договору купли-продажи в первоначальной редакции договора.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и муниципальным учреждением "Управление имущества администрации города Норильска" разногласия при заключении договора.

При рассмотрении настоящего дела судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет N 28-2015 от 24.02.2015 (заключение эксперта N 122015 от 24.02.2015), экспертом установлена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 05.03.2014 в размере 4 743 000 руб. (помещение N 9), 4 657 000 руб. (помещение N 10), с учетом НДС 18 %.

В заключении эксперта N 12-2015 от 24.02.2015 сделаны выводы, что отчет N Н-32/14 и отчет N Н-33/14 от 15.08.2014, подготовленные ЗАО "Сибирская Консалтинговая Компания", не соответствуют требованиям законодательства об оценке, содержат внутренние противоречия, что привело к искажению итогового результата, выразившегося в завышении стоимости объекта оценки.

В материалы дела истцом также представлены: справка о состоянии внутренней отделки объекта оценки по состоянию на 05.03.2014; справка о расходах на содержание помещения N б/н от 23.12.2014 (за 2014 год), справка о балансовой стоимости (получена от МУ "Управление имущества администрации города Норильска" 19.01.2015); свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕК 777068 от 26.11.2012; кадастровый паспорт помещения от 05.05.2011; кадастровый паспорт помещения от 12.05.2011; технические паспорта помещений по состоянию на 19.03.2010.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого среднего предпринимательства в Российской Федерации", основными целями государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации являются:

развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации;

обеспечение благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства;

3) обеспечение конкурентоспособности субъектов малого и среднего предпринимательства;

4) оказание содействия субъектам малого и среднего предпринимательства в продвижении производимых ими товаров (работ, услуг), результатов интеллектуальной деятельности на рынок Российской Федерации и рынки иностранных государств;

увеличение количества субъектов малого и среднего предпринимательства;

обеспечение занятости населения и развитие самозанятости;

увеличение доли производимых субъектами малого и среднего предпринимательства товаров (работ, услуг) в объеме валового внутреннего продукта;

увеличение доли уплаченных субъектами малого и среднего предпринимательства налогов в налоговых доходах федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

Статьей 18 данного Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ определена возможность оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которая осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, отношения между сторонами возникли в связи с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ определены условия определяющие наличие у покупателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и условия такого приобретения. Согласно данной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В настоящем деле не оспаривается наличие у покупателя (истца) преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества.

Фактически спорные отношения по заключению договора купли-продажи муниципального имущества между сторонами возникли при определении рыночной стоимости реализуемого муниципального имущества.

Статья 3 Федерального закона четко определяет существенное условие реализации объектов недвижимого имущества государственной и муниципальной собственности, а именно - реализация имущества должна быть произведена по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 4 Федерального закона определен порядок реализации имущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества производиться в следующем порядке:

- орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

С учетом указанной нормы, а также положений статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, направление ответчиком в адрес истца подписанного проекта договора-купли продажи, следует расценивать как оферту на заключение договора.

Положения статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" прямо определяют условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства считается отказавшимся от заключения договора. Направление протокола разногласий в указанные условия не входит, и, следовательно, действия истца по составлению протокола разногласий не следует рассматривать как отказ от заключения договора.

Истец подписал данный договор с протоколом разногласий, который не принят ответчиком.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, подписание истцом договора купли-продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Как следует из пункта 2.1. проекта договора купли-продажи - стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 15.08.2014 N Н/32-14, от 15.08.2014 N Н/33-14 составляет 16 466 000 руб. (8 308 000 руб. помещение 9; 8 158 000 руб. помещение 10).

Данная сумма определена оценщиком в качестве рыночной стоимости объектов по состоянию на 05.03.2014.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно данной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Истцом в рамках данного дела оспаривается факт достоверности рыночной стоимости, определенной оценщиком (ЗАО "Сибирская консалтинговая компания").

Ответчик верно указал на то, что достоверность результатов оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации. Вместе с тем, после принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть постановлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Учитывая разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не установлена обязательность определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки, и поскольку она носит не обязательный, а рекомендательный характер, то вопрос о ее достоверности может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Принимая во внимание, что разногласия относительно размера выкупной стоимости приватизируемого имущества возникли между управлением и обществом "Инженерный центр "Северлифтсервис" после направления проекта договора купли-продажи и отказа управления заключить договор на условиях о цене, предложенной покупателем, возникший в результате этого спор правомерно рассмотрен судом как преддоговорной с привлечением в качестве ответчика управления.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что в рамках дела рассматривается спор, связанный с оценкой стоимости объекта недвижимости, требующий специальных познаний, по ходатайству истца, назначена экспертиза по делу с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения 9, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 210, 5 кв. м. и нежилого помещения 10, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Талнахская, д. 20, общей площадью 206, 7 кв. м.

Проведение экспертизы поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" Лукину Александру Александровичу, имеющему специальные познания и достаточный опыт, и которым подготовлен отчет N 28-2015 от 24.02.2015.

Согласно заключению эксперта отчет N Н-32/14 и отчет N Н-33/14 от 15.08.2014, подготовленные ЗАО "Сибирская Консалтинговая Компания", не соответствуют требованиям законодательства об оценке, содержат внутренние противоречия, что привело к искажению итогового результата, выразившегося в завышении стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость нежилых помещений N 9, 10 по адресу: г. Норильск, ул. Талнахская, д. 20, определена в размере 4 743 000 руб. (помещение N 9), 4 657 000 руб. (помещение N 10), с учетом НДС 18 %.

Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о том, что Лукин А.А. сделал замечания к отчетам N Н-32/14, N Н-33/14, которые не влияют на достоверность выводов экспертов общества с ограниченной ответственностью "Сибирская консалтинговая компания".

Так экспертом Лукиным А.А. указано, что анализ рынка выполнен для жилой недвижимости, не содержит сведений предусмотренных ФСО N 3. Данный вывод ответчиком не опровергнут.

Эксперт Лукин А.А. указал, что в нарушение требований пункта 10 ФСО N 3 в приложении к отчету отсутствуют копии распечаток с описанием объектов-аналогов, что не позволяет проверить достоверность указанных в отчете сведений. Данный недостаток отчета ставит под сомнение достоверность выводов экспертов общества с ограниченной ответственностью "Сибирская консалтинговая компания".

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что Лукин А.А. не вправе был проводить экспертизу отчетов N Н-32/14, N Н-33/14, поскольку не является членом саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит общество с ограниченной ответственностью "Сибирская консалтинговая компания".

Предусмотренная Законом об оценочной деятельности экспертиза отчета представляет собой внесудебный (административный) порядок проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не связывает суд обязанностью при проверке достоверности определения рыночной стоимости приватизируемого объекта в судебном порядке разрешать вопрос о такой достоверности в той СРО, членом которой является оценщик.

Рыночная стоимость определена по состоянию на 05.03.2014 (дата подачи истцом заявления о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения).

Определенная экспертом Лукиным Александром Александровичем в отчете N 28-2015 от 24.02.2015 рыночная стоимость спорных объектов в общем размере 9 400 000 руб., с учетом НДС 18 %, на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, по мнению суда, является достоверной и подлежит определению в качестве цены имущества в договоре купли-продажи.

Рыночная стоимость имущества в размере 7 966 101 руб. 69 коп. без учета НДС предлагается истцом для включения ее в договор в качестве существенного условия договора, что соответствует положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Апелляционный суд отклоняет ссылку ответчика на реестр договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества за 2014 год, согласно которому все объекты по ул. Талнахской (второй по значению в городе Норильске, после пр. Ленинский), были реализованы по цене не ниже 40 000 рублей за 1 кв. м., поскольку отсутствуют доказательства того, что указанные в реестре объекты являются аналогами объектов, являющихся предметом настоящего спора или применена корректировка.

Апелляционный суд отклоняет доводы ответчика о том, что эксперт не мог сравнивать объекты с аналогами, расположенными в городе Красноярске, поскольку ответчик не указал, какие требования стандартов оценки экспертом при этом нарушены. Экспертом обоснованно применены корректировки.

Таким образом, сведения реестра не опровергают достоверность выводов эксперта, сделанных в отчете N 28-2015, о том, что стоимость квадратного метра составляет 22 532,07 рублей и 22 530,24 рублей соответственно.

Заключение Лукина А.А. является конкретным, ясным и полным.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, суд правомерно обязал заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора.

С учетом данного вывода, редакция пункта 2.1 договора купли-продажи, график платежей к договору купли-продажи приняты судом в редакции истца.

Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, операции по реализации субъектам малого и среднего предпринимательства арендованного муниципального имущества НДС не облагаются. В связи с этим, в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при её указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%).

В договоре купли-продажи цена объекта по итогам судебной экспертизы должна быть указана в размере 7 966 101 руб. 69 коп. без учета НДС (из расчета: 9 400 000 руб. с НДС : 118 х 100 = 7 966 101, 69 руб. без НДС), в связи чем спорные положения договора правомерно изложены судом в редакции истца, в том силе график платежей исходя из цены объекта в размере 7 966 101 руб. 69 коп.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от 8 апреля 2015 года по делу N А33-23407/2015 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 8 апреля 2015 года по делу N А33-23407/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

Н.А. Морозова
И.Н. Бутина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.