Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2015 г. N 18АП-6975/15

г. Челябинск

02 июля 2015 г.

Дело N А07-24112/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Валдер О.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания "Строй-Мир" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.04.2015 по делу N А07-24112/2014 (судья Кузнецов Д.П.).

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Строй-Мир" (далее - ООО Компания "Строй-Мир", Компания, ответчик) с иском о взыскании 10 695 542 руб. 17 коп. задолженности по договору аренды N 1580-09 от 18.09.2009 г. за период с 02.05.2012 г., по 30.09.2014 и 12 829 819 руб. 32 коп. - пени за период с 12.01.2011 по 24.09.2014 г., а так же с требованием о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка (т. 1 л.д. 7-9).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.04.2015 исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды N 1580-09 от 18.09.2009, заключенный между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Компания Строй-Мир", обязал Компанию передать земельный участок Управлению по акту приема-передачи, взыскал с ответчика в пользу истца сумму основного долга в размере 10 695 542 руб. 17 коп., сумму пени в размере 1 951 035 руб. 50 коп. В удовлетворении остальной части требований отказал (т. 2 л.д. 50-63).

Не согласившись с принятым решением, ООО Компания "Строй-Мир" обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Как поясняет апеллянт, по причинам, зависящим от администрации создалась ситуация, в силу которой ответчик не мог использовать спорный земельный участок для строительства первоначально в связи с отсутствием технической возможности присоединения объекта к инженерным сетям, а начиная с 29.05.2012 добавилось обстоятельство в виде отсутствия продления срока договора аренды. Тем самым апеллянт полагает, что ответчик не мог использовать земельный участок по назначению по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, отказавшегося продлевать договор аренды, что явилось препятствием в получении разрешения на строительство. Полагает, что невозможность использования участка, по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Кроме того, суд не учел, что истец в одностороннем порядке оформил прекращение арендных отношений путем составления акта о прекращении договора аренды и погасил запись в ЕГРП, а так же обстоятельство того, что Администрация в полной мере осуществляет полномочия собственника участка, в частности путем вынесения постановления об изменении вида разрешенного использования участка от 04.08.2014 N 3460.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили. Ответчиком в суд представлено ходатайство о рассмотрении дела с использованием систем видеоконференц-связи. В связи с отсутствием технической возможности проведения заседания путем использования систем видеоконференц-связи в удовлетворении ходатайства отказано.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 2468 от 29.05.2009 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Строй-Мир" заключен договор аренды от 18.09.2009 N1580-09 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:70, расположенным по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа РБ, в поселке 8 Марта, для проектирования и строительства ресторанного комплекса, гостиницы и паркинга, общей площадью 11640 кв.м. (т.1, л.д. 11-14).

Срок аренды определен с 29.05.2009 до 29.05.2012 (п. 3.1 договора).

Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной планы за землю, установленной соответствующим решением Совета городского округа г. Уфа на кадастровую стоимость земельного участка (п.4.2 договора), размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке (п. 4.5 договора), арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п.4.7 договора), не использование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы (п.4.8 договора).

Согласно п. 7.1 договора в случае неисполнения обязательств арендатором по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 настоящего договора.

Земельный участок был передан по акту приема-передачи 18.09.2009 (т.1, л.д. 17).

05.10.2010 г. между ООО "Строй-Мир" и ООО "Компания Строй-Мир" заключен договор о передаче прав и обязанностей, согласно п.2 которого общество "Строй-Мир" передает обществу "Компания Строй-Мир" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка. Согласно пунктам 3, 4 договора о передаче прав с момента государственной регистрации договора общество "Строй-Мир" утрачивает права требования к Администрации, а общество "Компания "Строй-Мир" приобретает права и обязанности по договору аренды (т.1, л.д. 23).

Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в 18.01.2011 (т. 1, л.д. 89).

Письмом от 18.06.2012 N 5039, направленным в адрес арендатора почтовым отправлением от 23.06.2012 Администрация сообщила Компании об отказе от договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ и потребовала освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи (т.1, л.д.16, 109).

18.09.2012 Администрацией составлен Акт о прекращении договора аренды N 1580-09 от 29.05.2009 (т.1 л.д.19).

Письмами от 28.05.2012, 17.09.2013, 05.11.2013 ООО "Компания "Строй-Мир" обращалась в Администрацию с просьбой о продлении договора аренды ссылаясь на то, что Компания профинансировала и разработала комплексные инженерные изыскания, практически завершило разработку проектно-сметной документации, заключила договор инвестирования строительства канализационного коллектора в связи с отсутствием централизованной канализационной сети (т. 1 л.д.88, 89-90, 91-92).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, а так же на наличие оснований для расторжения договора, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии между сторонами правоотношений аренды земельного участка по договору от 18.09.2009 N 1580-09, неисполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 02.05.2012 по 30.09.2014, наличии оснований для расторжения договора и возврата участка арендодателю. Кроме того, суд пришел к выводу о необходимости снижения в порядке ст. 333 ГК РФ размера договорной неустойки, подлежащей взысканию с ответчика.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представленный договор аренды от 18.09.2009 N 1580-09, является заключенным, поскольку истцом и ответчиком в надлежащей форме согласованы поименованные в законе существенные для такого вида гражданско-правового договора как аренда земли условия.

Исполнение обязательства по передаче земельного участка арендатору подтверждено актом приема-передачи, а так же обращениями ответчика о продлении договора аренды, в которых факт передачи ему участка прежним арендатором не оспаривается.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

Оговоренный в п. 3.1 договора аренды срок аренды истек 29.05.2012. По условиям договора арендатору при намерении продлить договор необходимо было не позднее чем за три месяца до истечения установленного в п. 3.1 срока уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

Согласно пункту 6.3 договора аренды по истечении срока действия договора, указанного в п. 3.1 и неполучении от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Материалами дела подтверждено получение арендодателем, до момента истечения срока договора аренды, заявления арендатора о продлении договора (заявление от 28.05.2012), что свидетельствует об отсутствии оснований признания договора прекращенным с момента истечения срока его действия и продлении договора аренды на неопределенный срок.

Обстоятельство направления 23.06.2012 истцом в адрес ответчика в порядке ст. 610 ГК РФ письма об отказе от договора аренды и составление акта о прекращении договора не изменяет указанных обстоятельств, поскольку не свидетельствует об извещении ответчика о наличии такого волеизъявления арендодателя. В отсутствие у арендатора таких сведений основания для признания договора аренды прекратившимся так же отсутствуют., поскольку лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом не может предполагать о прекращении этих отношений до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки.

Представленная истцом в материалы дела копия уведомления о вручении заказного почтового отправления (т.1, л.д. 109) не может быть принята в качестве надлежащего доказательства уведомления арендатора, поскольку относимость данного документа к письму с исх. N 5039 от 18.06.2012 ничем не подтверждена (т.1, л.д. 109). Кроме того, изложенная в иске правовая позиция арендодателя свидетельствует о признании им обстоятельств продолжения арендных отношений.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки

С учетом того, что обязательства по внесению арендных платежей ответчиком в период с 02.05.2012 по 30.09.2014, не исполнялись, вывод суда об удовлетворении требований в части взыскания основной задолженности следует признать обоснованным.

В силу наличия обстоятельств неоднократного нарушения условий договора об оплате арендной платы, требования истца о расторжении договора судом удовлетворены обоснованно.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Из представленного истцом расчета (т.1 л.д.24-25) следует, что к взыскиванию истребуется пеня, предусмотренная пунктом 7.1 договора аренды от 18.09.2009 N 1580-09, за нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы в размере 0,3% за каждый день просрочки.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Рассчитанный истцом размер неустойки в сумме 12 829 819 руб. 32 коп. обоснованно признан судом несоразмерным последствиям нарушения денежного обязательства.

С учетом наличия заявления ответчика об уменьшении неустойки, суд обоснованно снизил размер взыскиваемой неустойки.

Поскольку после прекращения договора земельный участок арендатором не возвращен, суд первой инстанции правомерно возложил на него обязанность возвратить земельный участок Администрации по акту приема-передачи.

Доводы апеллянта о том, что ответчик не мог использовать земельный участок по назначению по обстоятельствам, зависящим от арендодателя, отказавшегося продлевать договор аренды, что освобождает арендатора от исполнения обязательств по внесению арендной платы, подлежат отклонению.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ).

По общим правилам доказывания в арбитражном процессе (ст. 9, 65, 66 АПК РФ) обязанность подтвердить наличие обстоятельств, препятствовавших фактическому использованию земельного участка с кадастровым номером по назначению, возлагается на общество "Компания "Строй-Мир" как стороны, заявившей о соответствующем обстоятельстве.

Из материалов настоящего дела не следует, что в период с 18.01.2011 в результате действий тех или иных лиц общество "Компания "Строй-Мир" было лишено возможности использовать принятый в аренду земельный участок по его назначению, осуществить работы по подготовке необходимой документации, а также строительно-монтажные работы.

То обстоятельство, что общество не успело приступить к строительству в период действия договора, не свидетельствует о наличии препятствий в пользовании участком со стороны Администрации. Последствием невозврата земельного участка арендодателю после прекращения договора аренды, является обязанность арендатора оплатить арендную плату за весь период просрочки возврата.

С учётом изложенного выше решение судом принято при правильном применении норм права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отмене либо изменению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Поскольку в удовлетворении апелляционной жалобы ответчику отказано, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы возлагаются на него.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.04.2015 по делу N А07-24112/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Строй-Мир" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина