Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июля 2015 г. N 18АП-5225/15

г. Челябинск

02 июля 2015 г.

Дело N А47-11387/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройХолдинг" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2015 по делу N А47-11387/2014 (судья Александров А.А.).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "СтройХолдинг" (далее - общество "СтройХолдинг", общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - Министерство) и Администрации города Оренбурга (далее - Администрация) о признании незаконным отказа Министерства внести изменения в договор аренды земельного участка от 14.12.2012 N 07-05/457 в связи с завершением строительства и изменением вида разрешенного использования и целевого назначения земельного участка N 56:44:0113001:20, выраженного в письме от 01.10.2014 N КК-12-15/12711, и обязании Министерства и Администрации устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества "СтройХолдинг" путем подготовки, подписания и направления обществу "СтройХолдинг" проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 14.12.2012 N 07-05/457 в части целевого назначения земельного участка - под размещение автомойки - и размера арендной платы, исходя из использования земельного участка под размещение автомойки, с даты государственной регистрации права собственности общества "СтройХолдинг" на завершенное строительством здание автомойки (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (л.д. 117-120).

Решением от 16.03.2015 (резолютивная часть объявлена 06.03.2015) суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал (л.д. 124-128).

Не согласившись с принятым решением, общество "СтройХолдинг" (далее также - податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 16.03.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме (л.д. 136-137).

В обоснование апелляционной жалобы общество "СтройХолдинг" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными (пункты 1, 2 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Податель жалобы считает безосновательным вывод суда первой инстанции о том, что строительство на спорном участке обществом не завершено.

По мнению подателя жалобы, общество самостоятельно по своему усмотрению определяет параметры объекта, который будет строить в установленных пределах, поскольку земельный участок предоставлен под строительство без предварительного согласования места расположения объекта.

Податель жалобы указывает, что в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обществу выдано разрешение на строительство объекта "автомойка", иных разрешений на строительство на спорном участке обществу не выдавалось, в связи с чем полагает произвольным вывод суда первой инстанции о возможности строительства какого-либо ещё объекта на данном участке. Отмечает, что указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что, по мнению подателя жалобы, подтверждает тот факт, что общество не имеет объективной возможности использовать земельный участок под строительство, а фактически использует его для эксплуатации возведенного объекта. Ссылаясь на раздел 1 спорного договора аренды, податель жалобы указывает, что требования договора о площади застройки земельного участка, которая составила 313 кв. м, истцом соблюдены.

При таких обстоятельствах податель жалобы полагает решение суда по настоящему делу об отказе в удовлетворении исковых требований незаконным и необоснованным.

Министерство представило отзыв на апелляционную жалобу (вх. N 21929 от 11.06.2015), в котором просит решение суда от 16.03.2015 оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что Министерство с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласно.

От Администрации отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц. До начала судебного разбирательства общество "СтройХолдинг" представило в суд апелляционной инстанции ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (вх. N 22190 от 16.06.2015).

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

14 декабря 2012 г. между Министерством (арендодатель) и обществом "СтройХолдинг" (арендатор) на основании протокола от 12.12.2012 N 262 заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков (л.д. 58-59) заключен договор N 07-05/457 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0113001:20, с местоположением: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Автомобилистов, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0113001, площадью 2021*6 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - земельный участок предназначен для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, под строительство автомойки до двух постов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 27.06.2011 N 56/11-89318, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора аренды) (л.д. 22-30, 49-57).

В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка от 27.06.2011 N 56/11-89318 (л.д. 60).

Договор заключен сроком на три года с 12.12.2012 по 11.12.2015 (пункт 2.1 договора).

Размер годовой арендной платы за участок установлен с учетом итогов проведения торгов и составляет 2 606 400 руб. (пункт 3.1 договора аренды).

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы подлежит изменению в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, вида разрешенного использования, обременения и пр.) и иным основаниям, установленным договором аренды. Во всех перечисленных в настоящем пункте случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Договор аренды от 14.12.2012 N 07-05/457 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 28.12.2012 (л.д. 30).

09 октября 2013 г. обществу "СтройХолдинг" выдано разрешение N RU56301000-10013 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - станция технического обслуживания автомобилей с автомойкой: автомойка (1 очередь строительства) по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Автомобилистов, земельный участок расположен в юго-западной части кадастрового квартала 56:44:0113001 (кадастровый номер 56:44:0113001:20), площадью 313,2 кв. м (л.д. 36, 66-67).

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 09.10.2013 N RU56301000-10013 и договора аренды от 14.12.2012 N 07-05/457 за обществом "СтройХолдинг" зарегистрировано право собственности на здание, назначение - нежилое, 1-этажное, общей площадью 313,2 кв. м, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Автомобилистов, ?, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 09.12.2013 (л.д. 21).

27 августа 2014 г. общество "СтройХолдинг" обратилось в Министерство с заявлением о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды от 14.12.2012 N 07-05/457, просило изменить размер годовой арендной платы за участок на основании пункта 3.5 договора в связи с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, изменением вида разрешенного использования, изменением кадастровой стоимости, а также просило произвести перерасчет уплаченной арендной платы за земельный участок с момента наступления указанных обстоятельств (л.д. 61).

Письмом от 01.10.2014 N КК-12-15/12711 Министерство сообщило обществу "СтройХолдинг" об отсутствии оснований для внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы, указав, что на основании спорного договора аренды земельный участок с кадастровым номером 56:44:0113001:20 площадью 2021*6 кв. м предоставлялся для строительства объекта общей площадью 1237,5 кв. м, строительство которого не завершено, доказательства необходимости участка площадью 2021 кв. м для эксплуатации завершенного строительством объекта площадью 313,2 кв. м не представлены (т. 1, л.д. 62-63).

Из материалов дела также усматривается, что 20.05.2014 общество "СтройХолдинг" обращалось в Министерство с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:20 площадью 202116кв. м со ссылкой на нахождение на нем объекта - здания площадью 313,2 кв. м, принадлежащего истцу на праве собственности (л.д. 64-65).

Письмом от 04.06.2014 N КК-12-15/6929 Министерство указало обществу "СтройХолдинг" на то, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка (2021 кв. м) значительно превышает площадь расположенного на нем здания (313,2 кв. м), просило Администрацию предоставить информацию, подтверждающую обоснованность данной площади земельного участка для размещения здания нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (л.д. 69-70).

Письмом от 04.07.2014 N 1-24/3234 Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации сообщил Министерству о том, что согласно архитектурным решениям на строительство здания автомойки с блоком технического осмотра автомобилей, согласованным УГА 26.04.2013, на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0113001:20 предусмотрено размещение здания автомойки с блоком технического осмотра автомобилей площадью застройки 1237,5 кв. м, количество постов автомойки - 3 м/м, количество постов СТО - 7 м/м, строительство данного объекта разбито на две очереди, первая очередь строительства - здание автомойки площадью 313,2 кв. м, первая и вторая очереди представляют собой единое целое, общая площадь застройки составляет 1237,5 кв. м, на оставшейся площади земельного участка предусмотрено размещение автомобильной парковки вместимостью 19 м/м, озеленение территории и площадка отдыха, а также организация проезда и пешеходной сети (л.д. 71).

Письмом от 22.08.2014 N КК-12-15/10950 Министерство отказало обществу "СтройХолдинг" в выкупе указанного земельного участка, указав, в том числе, на отсутствие доказательств необходимости участка площадью 2021 кв. м для эксплуатации принадлежащего обществу "СтройХолдинг" объекта площадью 313,2 кв. м (л.д. 74-76).

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество "СтройХолдинг" фактически не имеет права на уменьшение размера арендой платы, поскольку истцом не достигнута цель предоставления спорного земельного участка (для строительства) в соответствующем размере занимаемой площади земельного участка. Также суд первой инстанции указал, что под видом требования об изменении целевого назначения земельного участка обществом "СтройХолдинг" фактически заявлено требование об определении вида разрешенного использования земельного участка.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции приходит не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Из материалов дела следует, что правоотношения между обществом Министерством и обществом "СтройХолдинг" по поводу земельного участка с кадастровым номером 56:44:0113001:20 возникли из договора аренды от 14.12.2012 N 07-05/457.

Соответственно, в данном случае стороны рассматриваемого спора - Министерство как арендодатель и общество "СтройХолдинг" как арендатор - являются равноправными субъектами арендных правоотношений, возникших из заключенного договора аренды.

Таким образом, требования общества были заявлены в связи с гражданскими правоотношениями и не подлежат рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению, следует признать, что суд первой инстанции правомерно рассмотрел настоящий спор по правилам искового производства.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Условиями анализируемого договора аренды от 14.12.2012 N 07-05/457 предусмотрено использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, под строительство автомойки до двух постов.

Договор аренды от 14.12.2012 N 07-05/457 заключен по результатам торгов.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Министерство, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить целевое назначение и вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В рассматриваемом случае таких обстоятельств обществом "СтройХолдинг" не доказано. У Министерства как у арендодателя отсутствует обязанность изменять целевое назначение и вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, и, соответственно, изменять размер арендной платы, в том числе в судебном порядке.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством (в том числе, для целей эксплуатации зданий, сооружений, расположенных на земельном участке).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

С учетом правовой позиции, изложенной обществом "СтройХолдинг" в заявлении и апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материально-правовой интерес заявителя направлен, по существу, на бессрочное владение спорным земельным участком в качестве собственника недвижимого имущества, а не на сохранение арендных отношений в рамках конкретного договора аренды от 14.12.2012 N 07-05/457, заключенного в целях строительства автомойки.

Обращение общества "СтройХолдинг" с требованием об изменении целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления собственникам недвижимого имущества земельных участков из публичной собственности для их размещения и эксплуатации.

Следует отметить, что общество "СтройХолдниг" вне зависимости от воли арендодателя имеет в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости (нежилое здание площадью 313,2 кв. м), в аренду или в собственность, и не лишено возможности обратиться в соответствующий уполномоченный орган с заявлением о предоставлении прав на земельный участок в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в установленном законом порядке, если полагает, что цель договора аренды от 14.12.2012 N 07-05/457 достигнута (необходимый объект построен и введен в эксплуатацию).

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неправильном толковании закона, выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые могли бы послужить основанием для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "СтройХолдинг".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2015 по делу N А47-11387/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройХолдинг" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова