Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2007 г. N 02АП-4064/07

12 декабря 2007 г.

Дело N А82-344/2007-35

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.Е. Пуртовой

судей Т.М. Дьяконовой, О.А. Гуреевой

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

без участия сторон в судебном заседании

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Индивидуального предпринимателя Кирчевой Лидии Владимировны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.09.2007 по делу N А82-344/2007-35, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.,

по иску Муниципального учреждения "Управление муниципального имущества Администрации Угличского муниципального района Ярославской области"

к Индивидуальному предпринимателю Кирчевой Лидии Владимировне

o расторжении договора, выселении и взыскании 755.795 руб. 15 коп.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Ярославской области обратилось Муниципальное учреждение "Управление муниципального имущества Администрации Угличского муниципального района Ярославской области" (далее Управление, истец) с иском к Индивидуальному предпринимателю Кирчевой Лидии Владимировне (далее Кирчева Л.В., предприниматель, ответчик), с учетом уточнения от 27.08.2007 (л.д.83-84), о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 72.040 руб. 02 коп. за период с 16.01.2004 по 19.03.2007 и 5.000 рублей пени.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявил отказ в части расторжения договора и выселении, ввиду расторжения договора сторонами 19.03.2007 и освобождении помещения ответчиком, суд принял отказ истца от части исковых требований и в этой части производство по делу прекратил.

Исковые требования основаны на статьях 330,614,619,621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчиком в нарушение условий договора аренды не внесены арендные платежи.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17 сентября 2007 исковые требования удовлетворены в сумме 77.040 руб. 02 коп., в том числе 72.040 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате и 5.000 рублей пени, в остальной части иска производство по делу прекращено. При этом суд, исходил из того, что факт нарушения сроков и порядка внесения арендной платы подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, расчет долга и пени соответствует положениям договора аренды, долг и пени ответчиком не оплачены.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 17.09.2007 отменить. Оспаривая решение суда, заявитель жалобы считает, что об изменении арендной платы истец его надлежащим образом уведомлял только в 2001 и 2004 годах, истцом не представлены доказательства уведомления ответчика об изменении арендной платы в соответствии с Постановлением Главы УМО N 147 от 04.03.2003, кроме того, договор аренды в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, срок действия договора составляет более года, поэтому судом неправомерно взыскана с ответчика задолженность по арендной плате и пени на основании незаключенного договора аренды.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласен, считает решение законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем апелляционная жалоба в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается без участия представителей сторон, по имеющимся в деле документам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 17.09.2007 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению, исходя из следующего.

Как видно из имеющихся в деле документов, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Углич (арендодатель) и Кирчевой Л.В. (арендатор) был заключен договор аренды от 01.01.1997 N 95, в соответствии с которым последней предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 56,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Углич, ул.Ак.Опарина, д.57 - для организации розничной торговли.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 01.01.1997 по 01.01.1998.

Разделом 3 договора и соглашением N 1 от 22.09.2006 об изменении договора аренды нежилого помещения установлена обязанность арендатора ежемесячно уплачивать арендную плату по 9-число текущего месяца включительно. Арендная плата пересматривается арендодателем ежеквартально в одностороннем порядке в соответствии с Постановлениями Главы Администрации. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы.

19 марта 2007 стороны расторгли договор аренды N 95 от 01.01.1997 и по акту приема-передачи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, от 19.03.2007 Кирчева Л.В. передала арендуемое имущество истцу.

В связи с невыполнением арендатором обязательства по внесению арендной платы истцом заявлено требование о взыскании задолженности за аренду помещений в сумме 72.040руб.02 коп. за период с 16.01.2004 по 19.03.2007.

Возражая против взысканных судом первой инстанции сумм, ответчик в апелляционной жалобе сослался не незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации.

В соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд при рассмотрении настоящего дела не лишен права самостоятельно дать договору правовую оценку, от которой зависит наличие правовых оснований для рассмотрения требований истца.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пунктах 1 и 2 статьи 609 названного Кодекса предусмотрено заключение договора аренды в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 названного Кодекса).

К договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла данного положения, договоры сроком на один год и более подлежат государственной регистрации, для договоров сроком менее одного года государственная регистрация не требуется.

Апелляционный суд, проанализировав отношения сторон и изучив представленный договор аренды N 95 от 01.01.1997, в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации считает договор аренды от 01.01.1997 N 95 незаключенным вследствие отсутствия его государственной регистрации

Согласно пункту 14 Указа Президента Российской Федерации от 28.02.1996 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" до принятия федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество, кроме воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, а также сделок с ним осуществляется по формам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими на дату издания настоящего Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. При этом государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости), арест имущества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.

Суд апелляционной инстанции считает, что на момент заключения договора аренды право аренды на нежилые помещения подлежало регистрации в соответствии с действующим Порядком регистрации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.1996 N 475 в органах технической инвентаризации, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В материалах дела не имеется доказательств государственной регистрации аренды.

Использование ответчиком имущества истца без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Поскольку вышеуказанный договор аренды признан незаключенным, а ответчик фактически пользовался спорными помещениями, истец в силу указанных выше правовых норм вправе требовать оплаты за пользование помещениями в размере обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности. При этом цена за пользование имуществом определяется в порядке пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае размер платы за пользование нежилыми помещениями рассчитан истцом за период с 16.01.2004 по 19.03.2007, исходя из расчета величины годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной постановлениями Главы Угличского муниципального округа от 26.02.2001 N 83, от 07.03.2002 NN 147 и 148, от 26.07.2004 N 620, и соответствует требованиям пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт пользования арендованным имуществом ответчиком не оспаривается.

Кроме того, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что пользование помещениями по адресу г.Углич, ул. Ак.Опарина, д.57 прекращено со стороны ответчика только 19.03.2007, в подтверждение чего представлен акт приема-передачи помещений Управлению от 19.03.2007.

Неуплата ответчиком денежных средств за пользование спорным имуществом в рассматриваемом периоде подтверждается материалами дела и не оспаривается последним.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии неосновательного обогащения на стороне ответчика.

При данных обстоятельствах требования истца в части взыскания платы за пользование нежилыми помещениями в сумме 72.040 руб. 02 коп. являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Во взыскании пени по пункту 6.1 договора аренды следует отказать по причине признания договора незаключенным.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию сумма 72.040 руб. 02 коп. В остальной сумме иск заявлен необоснованно.

С учетом изложенного, апелляционная жалоба ответчика является частично обоснованной, а обжалуемый судебный акт подлежит изменению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе и по делу относятся на обе стороны пропорционально удовлетворенным и отказанным требованиям.

Заявителем жалобы при подаче жалобы излишне уплачена государственная пошлина в размере 50 рублей по квитанции от 16.10.2007, в связи с чем данная сумма подлежит возврату из бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258,268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.09.2007 по делу N А82-344/2007-35 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Кирчевой Лидии Владимировны в пользу Муниципального учреждения "Управление муниципального имущества Администрации Угличского муниципального района Ярославской области" 72.040 руб. 02 коп. долга, в доход федерального бюджета 2.628 руб. 75 коп. государственной пошлины по делу.

В остальной сумме иска отказать.

Взыскать с Муниципального учреждения "Управление муниципального имущества Администрации Угличского муниципального района Ярославской области" в доход федерального бюджета 182 руб. 45 коп. государственной пошлины по делу.

Выдать исполнительные листы.

Взыскать с Муниципального учреждения "Управление муниципального имущества Администрации Угличского муниципального района Ярославской области" в пользу Индивидуального предпринимателя Кирчевой Лидии Владимировны расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 65 рублей.

Выдать исполнительный лист.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю Кирчевой Лидии Владимировне излишне уплаченную государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы в размере 50 рублей по квитанции от 16.10.2007.

Выдать справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Т.Е. Пуртова

Судьи

Т.М. Дьяконова О.А. Гуреева