Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2007 г. N 02АП-2086/07

9 июля 2007 г.

Дело N А82-19748/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2007 года.

Постановление в окончательной форме изготовлено 09 июля 2007 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Поляковой С.Г.,

Судей Губиной Л.В., Тетервака А.В.

При ведении протокола судебного заседания судьей Поляковой С.Г.,

При участии

от истца Евстафьев СВ. - представитель по доверенности N 76-01/166763 от 22.01.07;

Рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Индивидуального предпринимателя Мухина Евгения Давыдовича

на решение от 18.04.2007 г. по делу N А82-19748/2005-2 Арбитражного суда Ярославской области, принятое судом в составе судьи Дмитриевой В.В.

по иску Индивидуального предпринимателя Мухина Евгения Давыдовича

к Обществу с ограниченной ответственностью "Природа-Сервис"

о досрочном расторжении договора аренды, выселении и взыскании 101 194,40 руб. задолженности

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мухин Евгений Давыдович (далее - истец, ИП Мухин Е.Д., заявитель) обратился в арбитражный суд Ярославской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Природа-Сервис" (далее - ответчик, ООО "Природа-Сервис") о досрочном расторжении договора, аренды недвижимого имущества N 10465-Г от 28.07.04, взыскании 101 194,40 руб. задолженности по арендной плате с 10.02.2005 г. по 12.12.2005 г. и выселении ответчика из помещения площадью 312,20 кв.м., расположенного по адресу: г. Ярославль, Московский проспект, д. 139.

С учетом статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец заявлял ходатайства об увеличении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате до 292 541,94 руб. за период с января по май 2006 г. и впоследствии до 585 083,88 руб. за период с июля по декабрь 2006 г. В удовлетворении данного ходатайства судом отказано.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованы тем, что ответчиком нарушены обязательства по оплате по договору аренды указанного помещения, собственником которого является истец.

Ответчик в отзыве на иск и в судебных заседаниях требования истца отклонил в полном объеме на том основании, что переход права собственности к предпринимателю Мухину Е.Д. на сданное в аренду имущество не является в соответствии с действующим законодательством основанием для изменения или расторжения договора. Приобретая соответствующую недвижимость, истец должен был знать о заключении с ООО "Форум-плюс" договора субаренды. Более того, считает, что нарушение пункта 2.2.4 вышеуказанного договора аренды не является основанием в соответствии с пунктами 4.2, 4.2.5 для его расторжения. Повторно сдав в аренду нежилые помещения, ИП Мухин Е.Д. выразил тем самым свое согласие на нахождение на указанных площадях ООО "Форум-плюс".

Также ответчик указывает, что в соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 26.08.04 к договору аренды имущества N 10465-Г от 28.07.04, арендатор уплачивает арендную плату в размере 54 2777,01 руб. в месяц. Считает, что в нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец в письме от 12.02.05 потребовал увеличения арендной платы с 01.02.05 до 112 994 руб. Однако, уведомление об увеличении размера арендной платы ответчик не получал, соответствующего дополнительного соглашения между сторонами не заключалось. Размеры предлагаемых к уплате арендных платежей ничем не обосновывались, расчеты Арендатору не представлялись.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 18.04.2007 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Суд при вынесении решения указал, что суд не установил фактов нарушения ответчиком условий договора аренды, поскольку арендная плата вносилась ответчиком в соответствии с условиями соглашения, доказательства изменения ее размера в установленном порядке истцом не представлены, в связи с чем исковые требования подлежат отклонению.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ИП Мухин Е.Д. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

При этом заявитель указал, что судом не приняты во внимание следующие обстоятельства: увеличение истцом размера арендной платы согласно постановления мэра от 18.01.2005 г. с 54 277,01 руб. до 64 396,45 руб. (с 02.02.2005 г.), а с 01.01.2006 г. - до 103 034 руб. в месяц. Также полагает, что истец как собственник правомочен сам устанавливать арендую плату. В связи с этим выводы суда от отсутствии оснований для досрочного расторжения договора преждевременны, так как оплата вносилась ответчиком не в полном объеме. Кроме того, имело место нарушение сроков ее внесения в 2005-2006 гг. Также заявитель полагает, что ответчиком нарушен пункт 2.2.4 договора, поскольку согласие истца на субаренду не получено (что подтверждается актами обследования от 13.05.2005 г. и 27.06.2005 г.). На момент рассмотрения спора в указанном помещении размещается субарендатор ООО ПКФ "Форму плюс" (что подтверждается договором субаренды от 29.08.2004 г.).

Также указывает на процессуальное нарушение, связанное с неправомерным отклонением судом ходатайства об увеличении исковых требований.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает доводы жалобы несостоятельными, решение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства по рассмотрению апелляционной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1,3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 18.04.2007 г. по данному делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, изучив доводы жалобы, заслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что основания для отмены вынесенного судом первой инстанции решения отсутствуют в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 28.07.04 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - Комитет) и ООО "Природа-Сервис" был заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Комитет сдал ответчику во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений N 48-54, первого этажа инв. N 22471, лит. А) общей площадью 312,20 кв.м., расположенное по адресу: г. Ярославль, Фрунзенский район, Московский проспект, дом 139 для использования под магазин "Зоомир" на срок с 01.06.2004 по 31.12.2012.

На основании пункта 2.2.4 арендатор имеет право сдавать до 50% площади объекта аренды в субаренду.

В соответствии с пункта 3.1 договора за аренду помещения была установлена плата с учетом НДС в сумме 651324 руб. 13 коп. в год или 54277 руб. 01 коп. в месяц.

В пунктах 3.2, 3.3 договора установлено право Арендодателя один раз в год в одностороннем порядке пересмотреть арендную плату в соответствии со ставками арендной платы для недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, установленными постановлениями мэра г. Ярославля с учетом вида деятельности Арендатора, и об изменении арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора.

03.08.04 на основании договора купли-продажи между Комитетом и предпринимателем Мухиным Е.Д., истец приобрел нежилые помещения общей площадью 312,20 кв.м., расположенные по адресу: г. Ярославль, Московский пр., дом 139. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области от 25.08.04, о чем сделана запись регистрации за N 76-01/23-222/2004-141

26.08.04 дополнительным соглашением N 1 к договору аренды недвижимого имущества, заключенному между предпринимателем Мухиным Евгением Давыдовичем и ООО "Природа-Сервис", предприниматель Мухин Е.Д. принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды нежилого помещения (часть здания, состоящую из нежилых помещений N 48-54, 1 этаж инв. N 22471, лит. А) общей площадью 312,20 кв.м., расположенное по адресу: г. Ярославль, Фрунзенский район, Московский проспект; дом 139.

В соответствии с дополнительным соглашением стороны договорились изложить пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции: за аренду помещения начисляется арендная плата в размере 651 324, 13 руб. в год без НДС или 54 277,01 руб. в месяц без НДС.

Впоследствии истцом направлялись уведомления об увеличении платы с 01.02.05 до 112 944 руб. в месяц, затем 18.04.05 об изменении арендной платы с 01.02.05 до 64 396 руб. 45 коп., затем 17.01.06 направлено уведомление об увеличении арендных платежей с января 2006 г. до 103 034 руб., а также уведомления о выселении от 19.05.2005 г., от 17.02.2006 г., однако, ответчик производил оплату за аренду помещений в размере, согласованном в дополнительном соглашении N 1.

Согласно расчету истца за период с 10.02.05 по 12.12.05 задолженность составила 101194 руб. 40 коп., а с учетом ходатайства - 585 083 руб. 88 коп. по состоянию на 25.12.06. Претензия, направленная в адрес ответчика 19.05.05 с требованием погасить задолженность, оставлена последним без удовлетворения.

Также в материалы дела представлены акты обследования арендованного недвижимого имущества по спорному договору аренды от 13.05.2005 г. и от 27.05.2005 г., в соответствии с которыми пользование указанным помещением осуществляет ООО ПКФ "Форум Плюс".

ООО ПКФ "Форум Плюс" использует данные помещения по договору субаренды, который подписан Комитетом (арендодателем по договору аренды), ООО "Природа-Сервис" (арендатор по договору аренды) и ООО ПКФ "ФорумПлюс" (субарендатором). Срок действия договора субаренды установлен с 01.09.2003 г. по 28.08.2004 г.

Также в материалы дела представлен договор субаренды от 29.08.2004 г., подписанный между ОАО "Природа-Сервис" и ООО ПКФ "Форум Плюс". Срок действия данного договора установлен с 29.08.2004 г. по 27.08.2005 г.

Истцом было заявлено о фальсификации данного договора. Для проверки данного обстоятельства судом назначалась техническая экспертиза, по результатам которой установить время выполнения записей и подписей на исследованном договоре не представилось возможным.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Анализируя доводы истца о неполном внесении платежей, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о неосновательности данных доводов.

Согласно пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Как следует из материалов дела, в дополнительном соглашении N 1 стороны согласовали размер платежей - 54 277,01 руб. в месяц без НДС.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В спорном договоре аренды установлено право Арендодателя изменять арендую плату в соответствии со ставками арендной платы для недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, установленными постановлениями мэра г. Ярославля с учетом вида деятельности Арендатора, о чем арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора.

Согласно Постановлению мэра г. Ярославля N 159 от 25.01.06, ежемесячная арендная плата для вышеназванного имущества составляла 44 582 руб. 16 коп.

Из материалов дела, что 12.02.05 истец направил в адрес ответчика уведомление об увеличении платы с 01.02.05 до 112 944 руб. в месяц, затем 18.04.05 об изменении арендной платы с 01.02.05 до 64 396 руб. 45 коп., затем 17.01.06 направлено уведомление об увеличении арендных платежей с января 2006 г. до 103 034 руб., что значительно выше установленного постановлением мэра г. Ярославля размера.

Однако указанные уведомления не содержат расчет арендной платы в соответствии с постановлениями мэра г. Ярославля.

При этом суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что довод истца о том, что указанный порядок изменения арендной платы не должен применяться ошибочен, поскольку смена собственника сдаваемого в аренду имущества означает, что к новому арендодателю переходит не только право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но и обязанность осуществлять это в порядке, предусмотренном в пункта 3.2 договора N 10465-Г.

Поскольку истец не представил суду в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств того, что ранее указанные им в уведомлениях размеры арендных платежей исчислялись на основании Постановлений мэра г. Ярославля, соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются.

Кроме того, при наличии между сторонами разногласий о размере подлежащей уплате арендной плате спор подлежит разрешению в судебном порядке как спор, затрагивающий изменение условий договора.

Также истец указывает на допущенное ответчиком нарушение, выразившееся в сдаче помещения в субаренду без согласия Арендодателя, и подтверждает свой довод договором субаренды от 29.08.04 г.

Анализируя содержание представленного истцом и оспариваемого ответчиком договора субаренды, суд установил, что срок его действия составлял с 29.08.04 по 27.08.05, условие о порядке его пролонгации в договоре отсутствует.

При этом истец не представил суду доказательств о наличии между ответчиком и какими-либо третьими лицами надлежащим образом оформленного договора субаренды со сроком действия после 27.08.05.

Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что на момент обращения истца в суд, ответчик не осуществлял сдачу части помещения в субаренду.

Поскольку в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению. Соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателем.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной и при наличии других оснований, установленных договором.

Однако обстоятельства, на которые указывает истец в качестве оснований для досрочного расторжения договора в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений заключенного сторонами договора, отсутствуют.

Оплата ответчиком установленной соглашением арендной платы производилась в установленные договором сроки. При этом ответчиком не допущено существенных нарушений условий договора, что могло повлечь его расторжение.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно не установил фактов нарушения ответчиком условий договора аренды, в связи с чем исковые требования подлежат отклонению. Соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

При совокупности вышеизложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме.

Исследование представленных обеими сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом, этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности, выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Отклонение судом ходатайства истца об увеличении исковых требований не является основанием для отмены судебного решения и не влияет на его правильность. Истец не лишен права на предъявление в суд самостоятельного иска о взыскании суммы арендной платы за иной период, чем было рассмотрено судом по настоящему делу.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя (уплачена при подаче апелляционной жалобы).

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 18.04.2007 г. по делу N А82-19748/2005-2 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Индивидуального предпринимателя Мухина Евгения Давыдовича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий судья

Полякова С.Г.

Судьи

Тетервак А.В. Губина Л.В.