Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2007 г. N 02АП-350/07

18 апреля 2007 г.

Дело N А29-4460/2006-2Э

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2007 г.

Постановление в окончательной форме изготовлено 18 апреля 2007 г.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.В. Тетервака

судей Л.В. Губина, С.Г. Полякова

при ведении протокола судебного заседания А.В. Тетерваком

при участии представителей сторон

от истца:

от ответчиков:

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Биола-Трейд"

на решение Арбитражного суда Республики Коми

от 13.12.2006 г. по делу N А29-4460/2006-2Э,

принятому судом в составе судьи О.А. Дончевской,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Биола-Трейд"

о взыскании 95.786 руб. 25 коп. арендной платы и 92.981 руб. 07 коп. пени по договору аренды недвижимого имущества N 276 от 25.07.2005 г. (с учетом уточнений)

и встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Биола-Трейд" к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта"

о взыскании расходов, связанных с государственной регистрацией заключения и расторжения договора, в сумме 15.000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта" (далее - КУМИ администрации МОГО "Ухта", истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Биола-Трейд" (далее - ООО "Биола-Трейд", ответчик, заявитель) с требованием о взыскании 95.786 руб. 25 коп. арендной платы и 92.981 руб. 07 коп. пени по договору аренды недвижимого имущества N 276 от 25.07.2005 г. (с учетом уточнений).

Заявленные исковые требования основаны на статьях 609, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не выполняет свою договорную обязанность по внесению арендных платежей.

ООО "Биола-Трейд" заявлен встречный иск о взыскании с КУМИ администрации МОГО "Ухта" 15.000 руб. расходов, связанных с государственной регистрацией заключения и расторжения договора. Определением арбитражного суда первой инстанции от 03.07.2006 г. встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2006 г. по настоящему делу исковые требования КУМИ администрации МОГО "Ухта" удовлетворены частично: с ООО "Биола-Трейд" в доход бюджета МО ГО "Ухта" (КУМИ МО ГО "Ухта") взыскано 95.786 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате и 5.000 руб. пени, в остальной части в иске отказано; производство по делу по иску КУМИ администрации МОГО "Ухта" в части расторжения договора аренды N 276 от 25.07.2005 г. и обязания ответчика произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения (по данным требованиям поступил отказ от иска) прекращено; в удовлетворении встречного иска ООО "Биола-Трейд" отказано.

ООО "Биола-Трейд", не согласившись с состоявшимся судебным актом, обратилось во Второй апелляционный арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2006 г. по делу N А29-4460/2006-2Э и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований КУМИ администрации МОГО "Ухта".

Заявитель не согласен с принятым решением суда первой инстанции; считает, что оно вынесено без учета обстоятельств, имеющих значение для дела, а также что выводы суда необоснованны, не соответствует законодательству и материалам дела.

По мнению заявителя, существенным и неустранимым недостатком арендованного помещения является невозможность перепрофилирования арендуемого помещения в цех по производству питьевой бутилированной воды, которая выявилась только в результате ответа заместителя Главного архитектора г. Ухты N 26-10-763 от 12.10.2005 г.

ООО "Биола-Трейд" указывает, что общество не может использовать помещение для целей указанных в договоре аренды и фактически не одного дня не пользовалось помещением в силу обстоятельств, за которые оно не отвечает.

Заявитель считает, что ООО "Биола-Трейд" не обязано уплачивать арендную плату, поскольку согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Кроме того, ООО "Биола-Трейд" указывает, что арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды; полагает, что данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии передачи имущества во владение и пользование арендатора, что, в свою очередь, исключает взыскание арендной платы.

КУМИ администрации МОГО "Ухта" отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя жалобы, просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2006 г. по делу N А29-4460/2006-2Э оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Законность вынесенного решения Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2006 г. по делу N А29-4460/2006-2Э проверена Вторым арбитражным апелляционным судам в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 24.06.2005 г. между КУМИ администрации МОГО "Ухта" (арендодатель) и ООО "Биола-Трейд" (арендатор) был заключен договор аренды N 276 нежилого здания продовольственного магазина, расположенного по адресу: г. Ухта, ул. Дежнева, д. 19-а (л.д. 104-105).

По условиям пункта 1.1 договора нежилое здание предоставляется арендатору для целей производства целебной питьевой воды "Биола".

Пунктом 1.2 договора определен срок его действия: с 01.07.2005 г. по 28.06.2006 г.

Передача имущества от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения от 01.07.2005 г. (л.д. 106).

Впоследствии, 25.07.2005 г. между этими же сторонами на то же самое здание был заключен новый договор аренды N 276 (л.д. 6-7).

Срок действия договора аренды от 25.07.2005 г. установлен с 01.07.2005 г. по 29.06.2010 г.

Кроме того, пунктом 6.2 договора от 25.07.2005 г. предусмотрено, что договор аренды на недвижимое имущество N 276 от 24.06.2005 г. утрачивает силу с момента государственной регистрации данного договора.

Ежемесячный размер арендной платы согласно пунктам 3.1 каждого из договоров аренды установлен сторонами в сумме 13.683 руб. 75 коп.

16.09.2005 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 276 от 25.07.2005 г. (л.д. 8).

Пунктом 1 дополнительного соглашения предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя провести за счет собственных средств реконструкцию арендуемого нежилого здания продовольственного магазина для размещения цеха по производству бутилированной питьевой воды "Биола"; определено, что стоимость отделимых и неотделимых улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, арендатору не возмещается.

Договор N 276 от 25.07.2005 г. вместе с дополнительным соглашением от 16.09.2005 г. зарегистрированы Управлением федеральной регистрационной службы по Республике Коми 14.10.2005 г.

02.02.2006 г. КУМИ администрации МОГО "Ухта" и ООО "Биола-Трейд" заключили дополнительное соглашение, по условиям которого договор аренды N 276 от 25.07.2005 г. расторгнут с 01 февраля 2006 г.

Данным соглашением также установлена обязанность арендатора произвести полный расчет в соответствии с пунктами 2.2.9 и 3.1 договора аренды N 276 от 25.07.2005 г. в срок до 01.03.2006 г.

Соглашение подписано обеими сторонами.

Материалами дела подтверждается, что за период действия договора арендатором в нарушение положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.1 договора не исполнялись обязательства по внесению арендных платежей, в связи с чем истец и обратился в суд за взысканием задолженности по арендной плате.

Анализируя и оценивая представленные доказательства в их совокупности, апелляционный суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного

производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

ООО "Биола-Трейд" обжалует решение суда первой инстанции в части взыскания с общества задолженности по арендной плате и не возражает против отказа судом в удовлетворении встречного иска о взыскании 15.000 руб. расходов, связанных с государственной регистрацией заключения и расторжения договора аренды.

Апелляционный суд рассматривает настоящий спор в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе ООО "Биола-Трейд".

Так, заявитель считает, что обязанности по оплате арендных платежей у него не возникло, поскольку имущество, переданное обществу, не представлялось возможным использовать по назначению; кроме того, арендодателем не передан ООО "Биола-Трейд" полный пакет документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Между тем, как следует из акта приема-передачи от 01.07.2005 г. (л.д. 106), в котором зафиксированы недостатки помещения, передаваемого по договору аренды, данный объект недвижимости подлежит ремонту.

Указанный акт приема-передачи от 01.07.2005 г. свидетельствует об осведомленности общества о том, что спорное помещение ранее использовалось в качестве магазина, не приспособлено под расположение в нем производственного цеха.

Текст дополнительного соглашения от 16.09.2005 г. отражает намерение ООО "Биола-Трейд" провести переоборудование спорного здания в цех для производства безалкогольных напитков.

Более того, дополнительным соглашением от 02.02.2006 г. ООО "Биола-Трейд" признает задолженность по арендной плате и неустойке, а также принимает на себя обязательства в срок до 01.03.2006 г. погасить образовавшуюся задолженность. Каких-либо возражений по поводу наличия долга по арендной плате общество при подписании данного соглашения не заявляло. Доказательств обратного судам первой и апелляционной инстанций не представлено.

Отказ в исполнении договорных обязательств по оплате задолженности по арендным платежам по мотиву наличия недостатков сданного в аренду имущества противоречит действующему законодательству (статьи 309, 310, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) и материалам дела.

Документами по делу однозначно подтверждается, что ООО "Биола-Трейд" приняло спорное здание, зная о его недостатках.

Ответ заместителя Главного архитектора г. Ухты N 26-10-763 от 12.10.2005 г. (л.д. 87) о невозможности перепрофилирования и производства реконструкции переданного в аренду помещения из магазина в цех по производству безалгоко-

льных напитков (в связи с нарушением санитарных норм и правил) не может

свидетельствовать о скрытых недостатках здания.

Из договора аренды следует, что данное здание ранее использовалось для размещения продовольственного магазина, таким образом, заключая договор аренды ответчик знал о целевом назначении данного объекта и что для размещения в нём иного производства, необходимо провести не только реконструкцию, но и определить пригодность здания для производства бутилированной питьевой воды.

В соответствии со статьями 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Никто ответчика не принуждал брать в аренду данное нежилое помещение. Заключив договор аренды, ответчик тем самым принял на себя определённые обязанности, в том числе обязанность платить арендную плату за пользование арендованным имуществом.

Договор N 276 от 25 июля 2005 г. в установленном законом порядке не был признан недействительным и поэтому никто не освобождал ответчика от обязанности платить арендную плату.

На основании вышеизложенного апелляционный суд отклоняет доводы ООО "Биола-Трейд" о наличии существенного и неустранимого недостатка арендованного помещения, связанного с невозможностью перепрофилирования арендуемого помещения в цех по производству питьевой бутилированной воды, и об исключении обязанности общества уплачивать арендную плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО "Биола-Трейд" в апелляционной жалобе указывает, что КУМИ администрации МОГО "Ухта" передал ему имущество без документов, что делает невозможным эксплуатировать спорное здание по указанному в договоре назначению.

Однако, заявитель в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих его доводы. В связи с чем ссылка общества на отсутствие полного пакета документов на здание аренды признается апелляционным судом несостоятельной.

Поскольку ООО "Биола-Трейд" не оспаривает размер арендной платы и пени, взысканных с ответчика по решению суда первой инстанции, не представляет иной расчет, апелляционный суд принимает как обоснованный размер задолженности по арендной платы за период с июля 2005 г. по январь 2006 г. в сумме 95.786 руб. 25 коп. и размер пени с учетом его уменьшения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 5.000 руб. 00 коп.

Второй арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение арбитражного суда Республики Коми является законным и обоснованным, отвечает нормам материального права; основания для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Биола-Трейд" отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2006 г. по делу N А29-4460/2006-2Э оставить без изменения; апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Биола-Трейд" оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья

А.В. Тетервак

Судьи

Л.В. Губина С.Г. Полякова