Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2007 г. N 02АП-188/07

16 апреля 2007 г.

Дело N А82-3840/2005-9

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2007 г.

Постановление в окончательной форме изготовлено 16 апреля 2007 г.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.В. Тетервака

судей Л.В. Губиной, С.Г. Поляковой

при ведении протокола судебного заседания А.В. Тетерваком

при участии представителей сторон

от истца: Поткина Н.А., директор, Смыслова Н.А., доверенность от 10.11.06г. N 41-04/01-920

от ответчика: Петров А.В., генеральный директор, Звонков А.В., доверенность от 17.03.05г.

рассмотрев апелляционную жалобу ответчика Открытого акционерного общества "Рыбинскасфальтобетон"

на решение Арбитражного суда Ярославской области

от 01.12.2006 г. по делу N А82-3840/05-9,

принятое судом в составе судьи И.В. Суховерховой,

по иску Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск

к Открытому акционерному обществу "Рыбинскасфальтобетон"

о расторжении договора аренды и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент недвижимости администрации ГО г. Рыбинск, Департамент недвижимости, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Открытому акционерному обществу "Рыбинскасфальтобетон" (далее - ОАО "Рыбинскасфальтобетон", ответчик, заявитель) с требованиями о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении.

Исковые требования Департамента недвижимости администрации ГО г. Рыбинск основаны на статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик проигнорировал уведомление Департамента недвижимости о непродлении договора аренды и отказывается освободить занимаемые объекты недвижимости.

Решением суда первой инстанции по данному делу от 01.12.2006 г. исковые требования Департамента недвижимости администрации ГО г. Рыбинск удовлетворены в части требования о выселении: суд первой инстанции решил выселить ОАО "Рыбинскасфальтобетон" с занимаемых площадей,

расположенных по адресу: г. Рыбинск, ул. Труда, д. 118; в удовлетворении остальной части иска судом отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды не прошел государственной регистрации, в связи с чем он считается незаключенным и у ответчика отсутствуют правовые основания для использования спорных нежилых помещений.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО "Рыбинскасфальтобетон" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.12.2006 г. по делу N А82-3840/05-9 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель в апелляционной жалобе указывает, что принятое решение не соответствует закону, из-за не соответствия выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, и недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

Так, ОАО "Рыбинскасфальтобетон" не согласен с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды в связи с отсутствие государственной регистрации.

Заявитель поясняет, что заключение между сторонами дополнительных соглашений свидетельствует о признании договора заключенным на неопределенный срок, что исключает возможность арендодателя заявить о его непродлении - закон требует отказа от договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, ОАО "Рыбинскасфальтобетон" сообщает, что 05.08.2003 г. между Департаментом недвижимости Администрации Рыбинского МО и ОАО "Рыбинскасфальтобетон" был заключен инвестиционный контракт, в соответствии с которым обществу были переданы по акту приема-передачи следующие объекты недвижимости, из которых по решению Арбитражного суда Ярославской области от 01.12.2006 г. предписано выселить ОАО "Рыбинскасфальтобетон" (гараж - бытовой корпус, здание слесарной мастерской, здание котельной, административное здание АБЗ - находящиеся по адресу: г. Рыбинск, ул. Труда, д. 118).

Заявитель также в апелляционной жалобе указывает, что Департамент недвижимости администрации ГО г. Рыбинск является ненадлежащим истцом, поскольку им не доказана правопреемственность собственника в отношении спорных объектов.

Департамент недвижимости в отзыве на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласился, решение суда первой инстанции просит оставить в силе.

В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: распоряжения главы Рыбинского муниципального округа от 15.08.03г. N 451, инвестиционный контракт от 5 августа 2003 г. с приложениями, в том числе акт приёма-передачи здания от 06.08.03г. Указанные документы в суд первой инстанции не представлялись, доказательств невозможности их представления в суд ответчик не представил.

Апелляционный суд принял данное ходатайство, поскольку указанные документы позволяют дать полную картину взаимоотношений сторон.

Законность вынесенного решения арбитражного суда Ярославской области от 01.12.2006 г. по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, изучив доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что основания для отмены вынесенного судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 11.11.2002 г. между Департаментом недвижимости Администрации Рыбинского МО (арендодатель) и ОАО "Рыбинскасфальтобетон" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 2724 (л.д. 21-29).

По условиям данного договора Департамент недвижимости передал ОАО "Рыбинскасфальтобетон" во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Рыбинск, ул. Труда, д. 118, среди которого согласно приложению к договору (л.д. 27):

- железнодорожная площадь 315 кв.м. инв. N 949-к,

- внутриплощадочные проезды, площадью 13.800 кв.м. инв. N 950-к,

- внутриплощадочная дорога, площадью 4.800 кв.м. инв. N 951-к,

- железнодорожная ветка КАБЗ, площадью 340 метров инв. N 952-к.

- склад заполнителей, площадью 8.400 кв.м. инв. N 953-к,

- здание весовой, площадью 60 кв.м. инв. N 954-к,

- административное здание АБЗ, площадью 960 кв.м. инв. N 955-к,

- здание материального склада, площадью 490 кв.м. инв. N 956-к,

- здание котельной - слесарная мастерская, площадью 120 кв.м. инв. N 957-к,

- здание котельной, площадью 490 кв.м. инв. N 958-к,

- гараж-здание, площадью 630 кв.м. инв. N 959-к,

- крытая стоянка автотранспорта с оборудованием, площадью 543 кв.м. инв. N 960-к,

- гараж - бытовой корпус, площадью 217 кв.м. инв. N 961-к.

В соответствие с пунктом 7.1 договора срок действия договора аренды устанавливается на 364 дня со дня подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в аренду.

Согласно пункту 7.3 договора при выполнении арендатором условий пункта 2.2.22 договора (проведение государственной регистрации права муниципальной собственности на объект аренды в течение девяти месяцев с даты подписания акта приема-передачи) срок действия настоящего договора автоматически продляется на 49 лет и подлежит государственной регистрации за счет арендатора.

Пункт 2.2.22 договора предусматривает, что в том случае, если не произведена государственная регистрация права муниципальной собственности на объекты, то арендатор на основании доверенности, выданной арендодателем, осуществляет изготовление техпаспортов на объекты и регистрирует право муниципальной собственности.

В судебном заседании представители истца пояснили, что ответчику такая доверенность была выдана.

Пунктом 7.4 договора предусмотрена пролонгация договора аренды после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны

арендодателя, на неопределенный срок.

Стороны заключали к основному договору аренды дополнительные соглашения.

Так, дополнительным соглашением от 20.11.2002 г. (л.д. 30) стороны установили арендную плату в размере 1.000 руб. срок действия дополнительного соглашения определен до 31.12.2002 г.

Дополнительным соглашением от 01.01.2003 г. (л.д. 37) стороны предусмотрели размер арендной платы также в 1.000 руб. и срок действия соглашения с 01.01.2003 г. по 31.12.2003 г.

01.01.2004 г. между Департаментом недвижимости Администрации РМО и ОАО "Рыбинскасфальтобетон" было заключено дополнительное соглашение (л.д. 31), которым стороны внесли изменения в договор аренды N 2724 от 11.11.2002 г., указав, что в аренду передаётся имущество общей площадью 837,7 кв.м., а также 655 погонных метров. Как следует из приложения к данному соглашению, в аренду были сданы: здание весовой, здание материального склада, здание механической мастерской и железнодорожные подъездные пути (л.д.32).

Кроме того, стороны внесли изменения в пункт 7.1 договора аренды, предусмотрев, что срок действия договора аренды устанавливается с 01.01.2004 г. по 31.12.2004 г.

Дополнительным соглашением от 23.06.2004 г. (л.д. 36) из состава арендуемого имущества были исключены железнодорожные подъездные пути, протяженностью 315 метров (инв. N 949-к) и 340 метров (инв. N 952-к).

Арендодатель письмом N 41-04/04-2892 от 01.11.2004 г. (л.д. 38) сообщил арендатору о том, что договор аренды спорных объектов недвижимости с ОАО "Рыбинскасфальтобетон" продлеваться не будет. Данное письмо было получено ответчиком, о чём он подтвердил в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Отказ ОАО "Рыбинскасфальтобетон" от освобождения занятого по договору аренды N 2724 от 11.11.2002 г. имущества послужил основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствие с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Первоначально договор аренды был заключен на срок 364 дня (до 10.11.03г.), то есть менее одного года.

Поскольку ответчик не выполнил условия пункта 2.2.22 договора, то автоматически срок действия договора на 49 лет не был продлён.

В то же время, поскольку ответчик пользовался имуществом после истечения срока действия договора, то договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Такой договор не нуждается в государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Подписав 1 января 2004 г. дополнительное соглашение, стороны установили новый срок действия договора - с 1 января по 30 декабря 2004 г. (л.д. 31), то есть менее года. Подписание дополнительного соглашения с определением нового срока действия договора не противоречит требованиям статей 421, 450, 451, 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1 ноября 2004 г., заблаговременно, до срока окончания действия договора, истец направил ответчику уведомление (л.д. 38) о том, что он не намерен продлевать с ним действие договора на 2006 г.

Таким образом, в силу положений статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды N 2724 от 11.111.2002 г. на 2005 г. не был продлён и между сторонами отсутствуют договорные отношения.

Суд апелляционной инстанции, касаясь утверждений ответчика, что решением Арбитражного суда Ярославской области от 29 июля 2005 г. по делу N А82-774/05-56 и постановлением апелляционной инстанции этого суда от 2 декабря 2005 г. установлено, что на дату принятия обжалуемого ОАО "Рыбинскасфальтобетон" постановления Главы Рыбинского муниципального округа от 24 января 2005 г. N 26, договор аренды расторгнут не был и, что в данном случае, в соответствии со статьёй 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, это обстоятельство не доказывается вновь, и договор между сторонами в 2005 г. действовал, отмечает следующее.

Как следует из текста решения и постановления суда по делу N А82-774/2005-56 при принятии судебных актов, суд не оценивал письмо Департамента недвижимости от 1 ноября 2004 г. и судебные акты были приняты без учета данного письма, которое имеет существенное значение для рассмотрения дела. Поэтому в данном случае нет преюдициальности.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу пункта 2 названной статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что после внесения изменений в договор аренды, в части перечня арендованного имущества, он возвратил истцу имущество, которое в настоящее время не арендуется.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика указали, что пользуются всем имуществом, находящимся по улице Труда, 118 г. Рыбинска.

Ответчик указал, что здание гаражей с бытовыми помещениями, здание слесарной мастерской, здание котельной, административное здание с бытовыми помещениями были переданы ему по инвестиционному договору от 5 августа 2003 г.

Указанный договор не являлся предметом рассматриваемого иска и регулирует иные взаимоотношения сторон. Учитывая, что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о невозможности представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции, то апелляционный суд в соответствии со статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривая апелляционную жалобу, исходит из предмета заявленного иска и тех документов (доказательств), которые стороны представили в суд первой инстанции.

Ссылка ОАО "Рыбинскасфальтобетон" на отсутствие правопреемства между Департаментом недвижимости Администрации Рыбинского МО и Департаментом недвижимости администрации ГО г. Рыбинск апелляционным

судом признается несостоятельной, так как право собственности истца на спорные помещения подтверждается Законом Ярославской области от 11 октября 2006 г. N 59-з "О разграничении имущества и имущественных обязательств между городским округом город Рыбинск и Рыбинским муниципальным районом" (л.д. 132 - 134).

Таким образом, при отсутствии договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу г. Рыбинск, ул. Труда, 118, ответчик обязан возвратить истцу всё имущество, полученное им по договору N 2724 от 11 ноября 2002 г.

Суд первой инстанции обоснованно, исходя из представленных сторонами доказательств, отказал истцу в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды, и удовлетворил требования о возврате ранее арендованного имущества.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы ОАО "Рыбинскасфальтобетон" отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Удовлетворить ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.12.2006 г. по делу N А82-3840/05-9 оставить без изменения; апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Рыбинскасфальтобетон" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья

А.В. Тетервак

Судьи

Л.В. Губина С.Г. Полякова