Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2007 г. N 02АП-1404/07

г. Киров

31 мая 2007 г.

Дело N А82-14814/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2007 года.

Постановление в окончательной форме изготовлено 31 мая 2007 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Поляковой С.Г.,

Судей Тетервака А.В., Дьяконовой Т.М.

При ведении протокола судебного заседания судьей Поляковой С.Г.,

В отсутствие представителей сторон

Рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Четвертый Порт" на решение от 05.03.07. по делу N А82-14814/2006-10 Арбитражного суда Ярославской области, принятое судей Никифоровой Л.А.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Четвертый порт"

к индивидуальному предпринимателю Волкову Сергею Викторовичу, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля

о взыскании 610 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Четвертый Порт" (далее истец, заявитель, ООО "Четвертый порт") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Волкову Сергею Викторовичу (далее ИП Волков С.В., ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - соглашения о порядке возмещения затрат на улучшение арендованного имущества, заключенного между ИП Волковым С.В. и ООО "Четвертый порт" 05.07.2006 г., обязав ответчика возвратить истцу денежную сумму в размере 610 000 руб.

Определением арбитражного суда от 4 декабря 2006 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля (далее Комитет, КУМИ).

Иск основан требованиями статей 167, 168, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 23 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивирован тем, что после перехода права собственности на нежилые помещения от КУМИ к ООО "Четвертый порт" у арендатора сохраняются только те права, которые вытекают из договора аренды. Представленные документы не служат подтверждением затрат в размере 610 000 руб., а также, что ремонт вообще был произведен. Арендатор был освобожден от уплаты арендной платы в течение года, в связи с чем затраты на производство ремонта ответчику были возмещены путем освобождения от арендной платы. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о ничтожности соглашения от 05.07.06 г.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 05.03.2007 года в удовлетворении иска отказано. При этом суд указал на то, что условия договора купли-продажи объекта недвижимости от 31.05.2006 г., обязывающие покупателя заключить с арендатором объекта продажи соглашение о порядке возмещения затрат на улучшение арендованного имущества в сумме 610 000 руб., не противоречат требованиям закона; действия истца соглашения осуществлены истцом во исполнение договора купли-продажи.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что суд допустил неправильное применение норм материального права, а также несоответствие выводов обстоятельствам дела. Изучение документов показало, по мнению истца, что включение в договор купли-продажи от 31.05.2006 г. условия о возмещении арендатору затрат в размере 610 000 руб. не основано на нормах права, не подтверждается документально. Такое обременение как обязательство продавца возместить арендатору затраты в указанном размере, не было указано в постановлении мэра N 5117 от 07.11.05 г. В стоимость недвижимого имущества согласно оценке Ярославского центра недвижимости уже включена стоимость неотделимых улучшений, произведенных ответчиком. Полную стоимость объекта вместе с неотделимыми улучшениями истец заплатил КУМИ г.Ярославля. Право арендатора на возмещение затрат на капитальный ремонт может вытекать исключительно из договора аренды и не может произвольно устанавливаться соглашением между КУМИ и арендатором для будущего покупателя муниципального имущества. Включение в договор аренды положений об обязанностях третьих лиц противоречит общим положениям об обязательствах и является ничтожным. Кроме того, согласно п.2.2.16 договора аренды арендатор обязан безвозмездно передать арендодателю все произведенные в арендуемом помещении улучшения и согласно п.6.1. договора арендатор обязан за счет собственных средств в срок до 19 августа 2002 года произвести капитальный ремонт помещения. Кроме того, отсутствуют достаточные доказательства, что затраты на ремонт составили указанную сумму и что ремонт был произведен.

В отзывах на апелляционную жалобу ответчики ИП Волков СВ и Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля просили решение суда оставить без изменения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по рассмотрению апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1,3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие не явившихся истца и ответчиков.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 05.03.2007 г. по данному делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, изучив доводы жалобы, отзывов на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что основания для изменения или отмены вынесенного судом первой инстанции решения отсутствуют в силу следующего.

Установлено, что 01.10.2001 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (Арендодатель) и предпринимателем Волковым С.В. (Арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества - части здания, состоящей из нежилого помещения, общей площадью 512, 10 кв.м., расположенной по адресу г.Ярославль, Фрунзенский район, ул.4-ая Портовая, дом 17. Срок действия договора установлен с 21 августа 2001 года по 19 августа 2002 года.

Согласно п.6.1. договора арендатор обязан за счет собственных средств в срок до 19 августа 2002 года провести капитальный ремонт помещения, указанного в договоре.

21 августа 2001 года нежилое помещение по акту приема-передачи передано ИП Волкову С.В.

По дополнительному соглашению N 3 к договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2001 г., подписанному сторонами 14.02.2005 г., арендатор согласен, что в случае принятия решения о продаже арендуемого помещения на аукционе арендодатель внесет в договор о задатке обязанность победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения, а также стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

Постановлением мэра г.Ярославля N 3923 от 30.08.2005 года определено продать на аукционе арендуемые индивидуальным предпринимателем Волковым С.В. нежилые помещения, расположенные по вышеуказанному адресу.

Постановлением мэра г.Ярославля N 5117 от 07.11.2005 г. в связи с несостоявшимся аукционом определено продать данные нежилые помещения посредством публичного предложения с установлением начальной цены продажи 4 580 000 руб. и минимальной цены продажи 3 080 000 руб.

5 апреля 2006 года в газете "Городские новости" опубликовано информационное сообщение о продаже объекта недвижимости- нежилых помещений, расположенных по ул.4-я Портовая, 17, г.Ярославль, с указанием, что объект продажи обременен договором аренды недвижимого имущества с ИП Волковым С.В. сроком по 19.08.2017 г., покупатель возмещает арендатору затраты, связанные с проведенным ремонтом арендуемых помещений в размере 610 000 руб.

На основании заявки ООО "Четвертый Порт" на приобретение имущества от 31 мая 2006 года, распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля N 716 от 31.05.2006 года, между истцом (ООО "Четвертый Порт") и ответчиком (Комитетом) 31 мая 2006 года был подписан договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости.

18 июля 2006 года договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункта 2.2.4. договора купли-продажи покупатель (ООО "Четвертый порт") обязан заключить с арендатором объекта продажи соглашение о порядке возмещения ему затрат на улучшение арендованного имущества в размере 610 000 руб.

5 июля 2006 года ИП Волков С.В. (Арендатор) и ООО "Четвертый порт" (Покупатель) составили соглашение о том, что в порядке возмещения затрат на улучшение арендованного имущества (нежилых помещений площадью 512,10 кв.м. по адресу г.Ярославль, ул.4-я Портовая, 17) покупатель обязуется перечислить на следующий день с момента подписания настоящего соглашения на расчетный счет арендатора 610 000 руб. Неисполнение покупателем своих обязательств по возмещению затрат в указанный срок является основанием для отказа ему в регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.05.2006 г.

6 и 17 июля 2006 года истцом в пользу ИП Волкова С.В. перечислена денежная сумма в общем размере 610 000 руб. ( платежные поручения N N 3,4 на суммы соответственно 230 000 руб. и 380 000 руб.).

Предметом заявленного истцом иска является применение последствий недействительности ничтожной сделки - соглашения о порядке возмещения затрат на улучшение арендованного имущества от 5 июля 2006 года и взыскание в возврат с ответчика 610 000 руб.

Основаниями ничтожности истец указывает как в исковом заявлении, так и в апелляционной жалобе следующие обстоятельства -

- нарушение статей 23, 31 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", а именно что в информационное сообщение о продаже муниципального имущества не могут быть внесены произвольные обременения реализуемого имущества; решение об установлении обременения принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, а в данном случае обязательство продавца возместить арендатору затраты не указано в постановлении мэра от 07.11.05 г.

- отсутствие подтверждения факта выполнения работ и несения затрат в размере 610 000 руб.

- возмещение арендатору данной денежной суммы путем освобождения от арендной платы в 2001-2002 г.г.

- полная оплата приобретенного объекта недвижимости, в стоимость которого входит и стоимость произведенных арендатором улучшений.

Оценив доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции находит их несостоятельными в полном объеме.

Как установлено при исследовании доказательств, оспариваемое соглашение от 05.07.2006 года является следствием исполнения условий договора купли-продажи от 31.07.2006 года, о чем правомерно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.

Фактически истец, заявляя рассматриваемые требования, оспаривает условие договора купли-продажи, которым стороны установили обязанность покупателя заключить с арендатором соглашение о возмещении денежной суммы. При этом иск о признании недействительным договора купли-продажи не заявлялся.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Доказательств в обоснование доводов ничтожности соглашения от 5 июля 2006 года истцом суду не представлено и при рассмотрении настоящего дела не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Учитывая данные указания закона, истец при заключении договора купли-продажи был вправе добровольно принять на себя обязательство по заключению соглашения о возмещении ответчику затрат по условиям, также добровольно определенным сторонами соглашения. Данные действия сторон - участников рассматриваемого соглашения - требованиям закона не противоречат.

Оценка законности действий иных лиц, не являющихся сторонами соглашения от 05.07.2006 г., предметом настоящего спора не является, в связи с чем судом не рассматривается.

Исходя из выбранного истцом способа защиты и при совокупности вышеизложенных обстоятельств предусмотренные законом основания для удовлетворения иска отсутствовали.

Исследование представленных обеими сторонами доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом, этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности, выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя (государственная пошлина уплачена при подаче жалобы).

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.03.2007 года по делу N А82-14814/2006-10 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Общества с ограниченной ответственностью "Четвертый Порт" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий судья

А.В. Тетервак