Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2007 г. N 02АП-3966/07

23 ноября 2007 г.

Дело N А17-1117/10-2007

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2007 года. Постановление.

В полном объёме изготовлено 23 ноября 2007 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.А. Гуреевой

судей Т.Е. Пуртовой, О.П. Кобелевой

при ведении протокола судебного заседания председательствующим О.А. Гуреевой

при участии представителей ответчика - Зиновьева П.А., Травина А.С., Дударова В.М.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Ивановского городского комитета по управлению имуществом на решение Арбитражного суда Ивановской области от 04 сентября 2007 года по делу N А17-1117/10-2007, принятое судом в лице судьи А.В. Макарова,

по иску Ивановского городского комитета по управлению имуществом

к ООО Фирме "Хлопок"

о взыскании 22372 руб. 04 коп.

УСТАНОВИЛ:

Ивановский городской комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью фирмы "Хлопок" 3199367 руб. 98 коп., в том числе: 1857139 руб. 42 коп. арендной платы по договору аренды нежилого помещения N 547 от 31 августа 1999 года за период с 01 марта 2004 года по 31 декабря 2005 года и 1342228 руб. 56 коп. пени по состоянию на 31 декабря 2005 года.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, увеличение размера которой было произведено истцом в связи с изменениями базовой ставки арендной платы и коэффициента муниципальной поддержки на основании решений Ивановской городской Думы.

Решением суда от 04 сентября 2007 года (л.д. 188-193) в удовлетворении иска отказано.

При вынесении решения суд первой инстанции установил, что договор аренды содержит формулу расчета арендной платы в виде произведения цифр (коэффициентов) без каких либо пояснений, что не позволяет возможным определить, каким образом изменяется и определяется размер арендной платы при изменении размера базовой ставки. Приведенные истцом расчеты долга и пени признаны судом неправильными, не соответствующими условиям договора о размере арендной платы и арендуемой площади. Кроме того, по заявлению ответчика суд применил исковую давность к требованиям, заявленным до 20.06.2004 г.

Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель приводит следующие доводы: в рассматриваемом спорном правоотношении цена предоставляемых в аренду муниципальных нежилых помещений изменена законодательным органом власти, что является обстоятельством, позволяющим в одностороннем порядке изменить арендную плату (п. 5.1 договора); сославшись на ст. 431 ГК РФ, суд применил закон, не подлежащий применению; изменение арендодателем коэффициента муниципальной поддержки не является существенным изменением договора аренды и не подлежит государственной регистрации.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании доводы заявителя отклонил, просит оставить оспариваемое истцом решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Явку своего представителя в судебное заседание заявитель не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещён надлежащим образом.

В соответствии с частью 1 статьи 266, частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие его представителя.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 04 сентября 2007 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё и заслушав представителей ответчика, Второй арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого истцом судебного акта.

Из материалов дела установлено следующее.

Городской комитет по управлению имуществом (арендодатель), Управление образования города Иваново (балансодержатель) и ООО фирма "Хлопок" (арендатор) заключили договор аренды N 547 от 31.08.1999 г. нежилого помещения, расположенного по Аресу: г. Иваново, пл. Пушкина, 9, общей площадью 837,7 кв.м. для использования под центр досуга молодежи, сроком с 01.09.1999 г. по 31.10.2045 года.

Согласно п.5.2. договора арендные платежи определены сторонами в размере 1.299 руб. 38 коп. (495*2,5*0,7=1.299 руб. 38 коп.) за один квадратный метр.

В силу п. 5.1 договора размер арендной платы и платы за коммунальные услуги могут быть изменены в одностороннем порядке в случаях переоценки основных фондов, изменения устанавливаемых местными органами законодательной и исполнительной власти, органами самоуправления города, Главой города цен и тарифов, инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

На момент заключения договора аренды действовал Порядок сдачи недвижимого имущества города в аренду, утвержденный решением Ивановской Думы от 24.06.1997 г. N 32, которым предусматривалась возможность применения коэффициента муниципальной поддержки, снижающего арендные платежи, путем заключения приложений к договорам аренды.

В приложении к договору аренды N 547 стороны установили коэффициент муниципальной поддержки в размере 0,005, как для организации культуры, физкультуры и спорта.

В соответствии с п.2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор N 547 от 31.08.1999 г. вместе с приложением прошел государственную регистрацию.

Решением Ивановской городской Думы от 29.05.2001 г. N 28 внесены изменения в Порядок сдачи недвижимого имущества, в связи с чем был установлен новый коэффициент муниципальной поддержки для организаций культуры и спорта 0,01.

Впоследствии в письме от 13.02.2004 г. истец сообщил ответчику о том, что для оплаты арендуемого помещения ООО фирме "Хлопок" предоставлено право применения коэффициента муниципальной поддержки 0,9.

Материалы дела свидетельствуют, что между сторонами подписаны соглашения к договору:

от 01.07.2002 г., где стоимость квадратного метра в год установлена в размере 1.312 руб. 92 коп.;

от 28.09.2000 г. об изменении площади арендуемого помещения (с 837,7 кв.м. на 963,2 кв.м.);

от 01.01.2004 г., согласно которому площадь помещения составила 343,6 кв.м., размер ежемесячного платежа определен в сумме 48.898 руб. 58 коп.;

01.01.2005 г., в соответствии с которым стоимость 1 кв.м. в год составляет 2.579 руб. 51 коп.

Указанные соглашения государственную регистрацию не прошли.

По мнению истца, в силу п. 5.1 договора при изменении базовой ставки арендной платы и коэффициента муниципальной поддержки необходимость регистрации изменений к договору аренды отсутствует. Неполучение от арендатора арендной платы в размере, установленном Комитетом, явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Пунктом 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

В пунктах 5.1-5.4 договора стороны определили порядок и сроки внесения арендной платы.

Исходя из п. 5.1 договора размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке в том числе и при изменении действующих цен и тарифов.

Расчет арендной платы приведен в п.5.2 договора. При этом какие-либо пояснения в отношении составляющих данного расчета в договоре отсутствуют, в связи с чем определить, каким образом изменение базовой ставки влияет на размер арендной платы, установленный договором, не представляется возможным. Из изложенного следует, что условие о размере арендной платы, устанавливающее способы ее расчета и изменения, сторонами не согласовано. Следовательно, арендная плата установлена сторонами в твердой сумме и ее изменение возможно только на основании соглашения сторон и его регистрации.

Указывая на возможность одностороннего изменения коэффициента муниципальной поддержки на 0,9, истец ссылается на п.5.1 договора, согласно которому изменение арендной платы возможно в связи с изменениями цен и тарифов, устанавливаемых органами власти. Вместе с тем, как следует из пояснений истца в ходе судебного разбирательства в суде 1 инстанции, изначально при заключении договора коэффициент муниципальной поддержки 0,005 был ошибочно применен к ООО фирме "Хлопок" как к организации культуры. По мнению истца, правильным является применение к ответчику коэффициента 0,9, как для категории организации "прочие". Изложенное свидетельствует о том, что применение коэффициента 0,9 не было связано с обстоятельствами, на которые ссылается истец, т.е. не зависело от изменений коэффициентов на основании соответствующих местных нормативных актов.

При таких условиях апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения оспариваемого истцом решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб. относится на заявителя жалобы и в полном объёме уплачена им (платёжное поручение N 1172 от 21 сентября 2007 года) до принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного апелляционного суда.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 04 сентября 2007 года по делу N А17-1117/10-2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу Ивановского городского комитета по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.А. Гуреева

Судьи

Т.Е. Пуртова О.П. Кобелева