Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2007 г. N 02АП-3827/07

г. Киров

30 октября 2007 г.

Дело N А82-4168/2007-35

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2007 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кобелевой О.П.

судей Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.

при ведении протокола судебного заседания: судьей Кобелевой О.П.

при участии в заседании:

от ответчика: Журавлева В.М. (предприниматель, свидетельство от 24.12.2004), Шемоханова А.В. (доверенность от 13.08.2007)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Журавлева Валерия Михайловича на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10 сентября 2007 года по делу N А82-4168/2007-35, принятое судьей Чистяковой О.Н., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля к индивидуальному предпринимателю Журавлеву В.М. о расторжении договора, выселении, взыскании 119542 рублей 92 коп.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля (далее - истец, КУМИ) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к предпринимателю Журавлеву Валерию Михайловичу (далее - ответчик, Предприниматель) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24.03.1997 г. N 4846-Г, взыскании 119542 рублей 92 коп. долга и пени, выселении из занимаемого нежилого помещения по адресу: г.Ярославль, ул. Свободы, д.12.

Предъявленные требования истец основывал на нормах статей 309, 310, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения; в связи с допущенными существенными нарушениями его условий истец вынужден был направить ответчику предписание с предложением о досрочном расторжении договора, погашении задолженности, освобождении помещения.

Ответчик исковые требования не признавал; в отзыве на исковое заявление ссылался на то, что истец не является собственником спорных нежилых помещений, что свидетельствует о ничтожности договора аренды.

Решением от 10.09.2007 г. суд расторг договор аренды нежилого помещения от 24.03.1997 г. N 4846-Г, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля и индивидуальным предпринимателем Журавлевым Валерием Михайловичем, выселил ответчика из нежилого помещения общей площадью 46,1 кв.м. по адресу: г.Ярославль, ул. Свободы, 12, взыскал 106622 рубля 17 коп., в том числе 99622 рубля 17 коп. задолженности по арендной плате, 7000 рублей пени.

В решении суд установил, что спорные помещения являются муниципальной собственностью, срок аренды по договору N 4846-Г от 24.03.1997 г. установлен до 31.12.2007 г., наличие задолженности по арендной плате, образовавшейся вследствие исполнения ненадлежащим образом обязательства по своевременному внесению арендной платы, в том числе более двух раз подряд, подтверждено документально; начисленный истцом размер пени суд уменьшил на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с решением от 10.09.2007 г., ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В жалобе заявитель указывает на то, что спорные помещения построены им без оформления акта ввода помещения в эксплуатацию и регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости; договор аренды с истцом заключен в 1997 г. для урегулирования вопросов с контролирующими органами; в настоящее время ответчиком получены акт приемки работ по сохранению объектов культурного наследия в виде приспособления для современного использования в соответствии со статьями 44, 45 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", охранное обязательство собственника культурного наследия, поданы документы для регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости; в производстве суда общей юрисдикции находится дело по иску ТСЖ "Свободы 12" к Журавлеву В.М. о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения N N 1-6 по указанному выше адресу, т.е. имеется спор о праве на данные помещения; в связи с изложенным считает, что истец собственником спорных помещений не является, т.е. договор аренды является ничтожной сделкой. В заседании апелляционного суда заявитель дополнительно указывает на то, что не мог участвовать в судебном заседании суда первой инстанции и представлять необходимые доказательства, поскольку не получил определение о назначении дела к судебному разбирательству вследствие ненадлежащей работы почты.

Ответчик представил отзыв по делу, в котором доводы заявителя отклонил; ссылаясь на имеющиеся в материалах дела и дополнительные доказательства, считает спорные помещения муниципальной собственностью.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 10.09.2007 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в обжалуемой части в порядке, установленном статьями 257, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав заявителя и его представителя, апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 24.03.1997 г. между сторонами был заключен договор аренды N 4846-Г нежилого помещения, по условиям которого КУМИ (истец, по тексту договора - арендодатель) сдает, а Предприниматель (ответчик, по тексту договора - арендатор) принимает во временное пользование часть здания, состоящую из нежилого помещения, расположенного по адресу: ул.Свободы, д.12 - общей площадью 46,1 кв.м. для использования под художественный салон-магазин сроком с 01.03.1997 г. по 31.12.2003 г. (пункты 1.1., 8 договора).

Пунктом 3.1. указанного договора была установлена обязанность арендатора уплачивать арендную плату согласно постановлению мэра г.Ярославля и расчета. При этом арендодатель наделялся правом на пересмотр арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра, о чем арендатор должен быть уведомлен в письменной форме. В пункте 4.2. договора стороны согласовали основания для досрочного расторжения и выселения арендатора из помещений, предусмотрев право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора при наличии таких оснований.

В подтверждение факта передачи арендуемого помещения сторонами составлен акт приема-передачи от 27.03.1997 г. (л.д.9).

Впоследствии стороны вносили изменения и дополнения в договор аренды, о чем в материалы дела представлены дополнительный протокол N 3 от 05.02.1999 г., дополнительное соглашение N 2 от 11.01.2006 г., дополнительное соглашение N 3 от 28.11.2006 г., уведомление об изменении арендной платы N 472 от 01.02.2007 г.

В частности, в пункте 5 дополнительного соглашения N 3 от 28.11.2006 г. в новой редакции изложен пункт 8 договора аренды; согласно данной редакции срок договора устанавливался с 01.03.1997 г. по 31.12.2007 г. (л.д.21).

20.02.2007 г. истец направил ответчику предписание исх.N 1011 от 20.02.2007 г., которым уведомил о наличии задолженности по арендной плате и выполнении арендатором несогласованных перепланировок в арендуемых помещениях, предлагал в связи с данными обстоятельствами досрочно расторгнуть договор, погасить задолженность и освободить помещения в срок до 13.03.2007 г. (л.д.11-12).

Поскольку указанное выше предписание не было выполнено ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд.

Оценив изложенные выше фактические обстоятельства, апелляционный суд считает, что требования истца обоснованно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В данном случае истец надлежащим образом подтвердил нахождение спорных помещений в муниципальной собственности, представив в материалы дела доказательства возникновения права собственности муниципального образования до принятия и вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-фз "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в силу разграничения государственной собственности в соответствии с постановлением Верховного Совета РСФСР N 3020-1 от 21.12.1991 г. "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (л.д.30-36). Соответствующий вывод суда первой инстанции соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Доводы заявителя жалобы в данной части не основаны на законодательстве и материалах дела, в частности не имеется доказательств того, что спорные помещения принадлежат другому лицу, а не арендодателю. Представленные заявителем в качестве дополнительных доказательств охранное обязательство от 25.05.2007 г., акт осмотра технического состояния памятника от 02.05.2007, информация об отнесении объекта недвижимости к памятникам истории и культуры от 24.05.2007, расписки в получении документов на государственную регистрацию от 28.05.2007, 28.05.2007, 17.07.2007, определение Кировского районного суда города Ярославля от 06.09.2007, сообщение об отказе в государственной регистрации от 01.10.2007 г. N 01/111/2007-9,10, а также постановление о снятии ареста с недвижимого имущества должника от 18.09.2007 г. не являются доказательствами права собственности заявителя на спорные помещения, а также не свидетельствуют о недействительности правоустанавливающих документов, представленных в обоснование права муниципальной собственности ответчиком.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 614 того же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя; в частности, установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Кодекса последствием прекращения договора аренды является возникновение на стороне арендатора обязанности возвратить объект аренды арендодателю.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N 4846-Г между сторонами заключен на срок до 31.12.2007 г., что подтверждается дополнительным соглашением N 3 от 28.11.2006 г.

Апелляционный суд не может согласиться с данным выводом, поскольку указанное дополнительное соглашение было подписано сторонами 28.11.2006 г. и продляло срок действия договора до 31.12.2007 г., т.е. на срок более одного года, в силу чего спорный договор в редакции данного дополнительного соглашения подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение N 3 от 28.11.2006 г. в части его пункта 5 является незаключенным и не влекущим юридических последствий. Поскольку по истечении первоначально установленного сторонами в пункте 8 договора аренды N 4846-Г от 24.03.1997 г. срока действия ответчик в отсутствие возражений истца продолжал пользоваться арендованными помещениями, апелляционный суд считает, что спорный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В то же время, по смыслу положений статей 610, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, как арендодатель, не лишен права на расторжение договора аренды в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статьей 619 Кодекса.

Наличие задолженности, образовавшейся в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы более двух месяцев подряд, документально подтверждено и заявителем не оспаривалось. Данное обстоятельство в силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ, пункта 4.2.3. договора аренды N 4846-Г от 24.03.1997 г. является достаточным основанием для расторжения договора по требованию арендодателя. Предусмотренный статьей 619 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. Доказательств погашения задолженности в разумный срок, установленный в предписании от 20.02.2007 г., а также наличия иных правовых оснований для занятия спорного нежилого помещения заявителем не представлено.

Довод заявителя о том, что он не мог участвовать в судебном заседании, опровергается материалами дела, поскольку определение суда о назначении дела к судебному разбирательству от 15.08.2007 г. было направлено ответчику по месту его жительства заказным письмом, которое не было получено адресатом, несмотря на почтовое извещение, и было возвращено за истечением срока хранения, в связи с чем суд правомерно признал ответчика надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства (пункт 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каких-либо иных нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене судебного решения, суд первой инстанции также не допустил.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования о расторжении договора, выселении ответчика, взыскании задолженности и предусмотренной условиями договора пени. Оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта по мотивам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине по жалобе относятся на счет заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269 п.1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 10 сентября 2007 года по делу N А82-4168/2007-35 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика индивидуального предпринимателя Журавлева Валерия Михайловича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

О.П. Кобелева

Судьи

Т.М. Дьяконова Т.Е. Пуртова