Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2007 г. N 02АП-4166/07

07 декабря 2007 г.

Дело N А17-1668/14-2007

Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2007.

Полный текст постановления изготовлен 07.12.2007.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.Е. Пуртовой

судей Т.М. Дьяконовой, О.П. Кобелевой

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии в судебном заседании:

от истца - Ахлюстин В.А., Глухов В.Н.

от ответчика - Данилов С.Г.

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца Открытого акционерного общества "Ивхимпром" и ответчика Автономной некоммерческой организации "Спортландия"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 02.10.2007 по делу N А17-1668/14-2007, принятое судом в составе судьи Н.С.Балашовой,

по иску Открытого акционерного общества "Ивхимпром"

к Автономной некоммерческой организации "Спортландия"

Третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Ивхимпром" (далее ОАО "Ивхимпром", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области к Автономной некоммерческой организации "Спортландия" (далее АНО "Спортландия", организация, ответчик) с привлечением в качестве третьего лица Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (далее УФРС по Ивановской области, третье лицо) с иском о расторжении договора аренды комплекса зданий (оздоровительного детского лагеря "Химик") N 8а от 30.03.2005.

Заявленные требования основаны на статьях 309,450,614,615,616,619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик систематически не исполняет обязанности по договору аренды, а именно: по внесению арендной платы и ежегодному предоставлению путевок согласно п.п. "е" пункта 2.2 договора в 2005-2006 годах; по производству текущего ремонта зданий и сооружений, находящихся на объекте; по содержанию арендуемого объекта в исправности и надлежащем санитарном состоянии; по оплате всех расходов, связанных с эксплуатацией арендуемого объекта (наличие задолженности ответчика по оплате за электроэнергию, уклонение от погашения задолженности по проверке и испытанию электрооборудования).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 02 октября 2007 исковые требования истца о расторжении договора аренды N 8а от 30.03.2005 в связи с систематическим неисполнением ответчиком обязанностей по производству текущего ремонта зданий и сооружений, находящихся на объекте; по содержанию арендуемого объекта в исправности и надлежащем санитарном состоянии; по оплате всех расходов, связанных с эксплуатацией арендуемого объекта (наличие задолженности ответчика по оплате за электроэнергию, уклонение от погашения задолженности по проверке и испытанию электрооборудования) оставлены без рассмотрения, исковые требования истца в оставшейся части оставлены без удовлетворения. При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, поскольку представленные истцом в материалы дела уведомление N 1-Д/9-438 от 14.05.2007 и письмо N 1-Д/9-457 от 17.05.2007 не могут являться надлежащим соблюдением требований статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не содержат предложения о расторжении договора аренды и предупреждения о возможности его расторжения в судебном порядке. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины ответчика в неуплате арендной платы, в связи с чем неисполнение условий договора в этой части при отсутствии вины не может являться основанием для расторжения договора аренды, также суд установил, что после регистрации договора его исполнение в части оплаты ответчиком арендной платы стало невозможным в виду несогласованности сторонами порядка определения ее размера и нежеланием истца резервировать путевки, поэтому сделал вывод о незаключенности договора аренды N 8а от 30.03.2005 в связи с отсутствием согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, спорящие стороны обратились с апелляционными жалобами.

Истец просит отменить решение суда от 02.10.2007 как незаконное и принять по делу новый судебный акт о расторжении договора аренды комплекса зданий (оздоровительного детского лагеря "Химик") N 8а от 30.03.2005. Оспаривая судебный акт, истец считает, что суд первой инстанции не применил закон, подлежащий применению, неправильно применил нормы материального и процессуального права. По мнению истца, договор аренды N 8а от 30.03.2005 является заключенным, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ивановской области от 26.06.2006 по делу N А17-414/2-2006, размер арендной платы сторонами договора согласован в пункте 3.1, основания для расторжения спорного договора доказаны.

Ответчик просит решение от 02.10.2007 изменить, исключив из мотивировочной части решения вывод суда о невозможности признать договор аренды N 8а от 30.03.2005 заключенным при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы и принять новый судебный акт в этой части. Ответчик считает данный вывод суда ошибочным и не основанным на материалах дела. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ивановской области от 26.06.2006 по делу N А17-414/2-2006 установлено, что договор аренды соответствует требованиям законодательства, регулирующим арендные отношения и сторонами в надлежащей форме согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок).

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу истца с его доводами не согласен, поскольку несуществующие денежные обязательства не могли быть нарушены. Ответчик полагает, что внесение арендной платы путем оказания услуг является встречным обязательством арендатора (п.п. "е" п.2.2, п.п.3.1, 3.2 договора), которое обусловлено обязанностью арендодателя зарезервировать и востребовать эти услуги на условиях, предусмотренных договором (п.п. "в" п.2.1, п.п. "е" п.п.2.2 договора), что полностью соответствует требованиям статей 421,422, п.п.3 п.2 статьи 614 и п.1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательства в одностороннем порядке не исполнены истцом и риск неисполнения встречных обязательств полностью лежит на нем, как на нарушителе договорных обязательств.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд не явилось, в отзыве на апелляционные жалобы мнения по существу жалоб не представило.

Апелляционная жалоба в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в отсутствие третьего лица, по имеющимся в деле документам.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 02.10.2007 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений на них и заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, между ОАО "Ивхимпром" (арендодатель) и АНО "Спортландия" (арендатор) 30 марта 2005 подписан договор N 8-а аренды комплекса зданий (оздоровительного детского лагеря "Химик"), в соответствии с которым, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду комплекс зданий (оздоровительного детского лагеря "Химик") с электроустановками, расположенный по адресу: Ивановская область, Лежневский район, поселок Чернцы, для использования в целях решения хозяйственных задач арендатора с обязательным сохранением эксплуатационного назначения комплекса - оздоровительный детский лагерь.

Срок договора был определен сторонами 10 лет - с 01.04.2005 по 31.03.2015.

Имущество было передано арендатору по акту приема - передачи 30.03.2005. Кроме того, арендатору были переданы технические паспорта на объекты недвижимости.

Объекты недвижимости, расположенные на территории лагеря принадлежат истцу на праве собственности (копии свидетельств о государственной регистрации права приложены к материалам дела).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.07.2007 договор аренды зарегистрирован 15 января 2007.

Пунктом 3.1 договора аренды N 8а от 30.03.2005 г. установлено, что арендатор оплачивает арендную плату в размере 40% стоимости востребованных путевок согласно пункта 2.1 "в", но не менее 160 путевок (п.2.2 "е"). При этом размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке и внесение арендной платы производится один раз в год путем предоставления услуг в соответствии с подпунктом "е" пункта 2.2 договора. Подпункт "е" пункта 2 договора предусматривает обязанность арендатора ежегодно предоставлять услуги по организации детей работников предприятия -арендодателя в количестве до 160 человек в течение летнего сезона на условиях, оговоренных сторонами в разделе "Расчеты сторон" и в Приложении 1, являющемся неотъемлемой частью договора. Приложение 1 к договору отсутствует. Подпунктом "в" пункта 2.1 установлена обязанность арендодателя зарезервировать посменно путевки на оздоровительный сезон не позднее, чем за один месяц до его начала.

Согласно пункту 2.1 договора аренды N 8 а от 30.03.2005 арендатор обязан содержать арендуемый объект в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи арендодателю, производить текущий ремонт зданий и сооружений, находящихся на объекте.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды N 8 а от 30.03.2005 г. арендатор обязан оплачивать все расходы, связанные с эксплуатацией арендуемого объекта. Между сторонами для эксплуатации объекта подписан договор электроснабжения комплекса зданий (детского оздоровительного лагеря "Химик") от 28.04.2005.

Полагая, что ответчик систематически не исполняет обязанности по договору аренды, а именно: по внесению арендной платы и ежегодному предоставлению путевок согласно п.п. "е" п. 2.2. договора в 2005 - 2006 гг.; по производству текущего ремонта зданий и сооружений, находящихся на объекте; по содержанию арендуемого объекта в исправности и надлежащем санитарном состоянии, по оплате всех расходов, связанных с эксплуатацией арендуемого объекта (наличие задолженности ответчика по оплате за электроэнергию, уклонение от погашения задолженности по проверке и испытанию электрооборудования), истец обратился с иском о расторжении договора аренды N 8а от 30.03.2005, руководствуясь пунктом 5.2 договора аренды, статьей 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, сославшись на то, что истцом не в полной мере выполнены требования закона о досудебном порядке урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя в части расторжения договора N 8а от 30.03.2005 в связи с систематическим неисполнением ответчиком обязанностей по производству текущего ремонта зданий и сооружений, находящихся на объекте, по содержанию арендуемого объекта в исправности и надлежащем санитарном состоянии, по оплате всех расходов, связанных с эксплуатацией арендуемого объекта (наличие задолженности ответчика по оплате за электроэнергию, уклонение от погашения задолженности по проверке и испытанию электрооборудования), оставил без рассмотрения иск в данной части, в остальной части рассмотрел иск по существу и пришел к выводу об отсутствии вины ответчика в неуплате арендной платы и указал, что неисполнение условий договора в этой части при отсутствии вины не может являться основанием для расторжения договора аренды, также суд установил, что после регистрации договора его исполнение в части оплаты ответчиком арендной платы стало невозможным ввиду несогласованности сторонами порядка определения ее размера и нежеланием истца резервировать путевки, поэтому сделал вывод о незаключенности договора аренды N 8а от 30.03.2005 в связи с отсутствием согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы.

Апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об оставлении искового заявления без рассмотрения в части расторжения договора аренды N 8а от 30.03.2005 в связи с систематическим неисполнением ответчиком обязанностей по производству текущего ремонта зданий и сооружений, находящихся на объекте, по содержанию арендуемого объекта в исправности и надлежащем санитарном состоянии, по оплате всех расходов, связанных с эксплуатацией арендуемого объекта (наличие задолженности ответчика по оплате за электроэнергию, уклонение от погашения задолженности по проверке и испытанию электрооборудования),

Следует отметить, что в качестве событий, которые являются существенными нарушениями условий договора аренды, в частности: систематическое неисполнение ответчиком обязанностей по производству текущего ремонта зданий и сооружений, находящихся на объекте; по содержанию арендуемого объекта в исправности и надлежащем санитарном состоянии, не были названы Арендодателем в претензиях, поэтому не могли быть оценены арендатором в рамках досудебного урегулирования спора и не могут служить основанием для расторжения договора применительно к правилам статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с рассмотрением судом первой инстанции оставшейся части исковых требований по существу, исходя из следующего.

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо после неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

В пункте 5.2 договора от 30.03.2005 N 8а стороны установили, что по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: существенно ухудшает арендуемый объект; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит текущего ремонта объекта; за один месяц до начала летнего сезона не приступил к подготовке лагеря к сезону; не исполнил условия, оговоренные в пункте 2.2 подпункте "е" договора; существенно нарушил условия предоставления услуг отдыха, оговоренные в приложении 1.

Как следует из представленных истцом материалов, истец направлял ответчику письма с требованием запретить эксплуатацию детского оздоровительного лагеря "Химик" до полного устранения всех имеющихся нарушений в его содержании и эксплуатации (письмо N 1-Д/9-438 от 14.05.2007, л.д.113,том 1), оплатить задолженность по электроэнергии (письмо истца N 1-Д/9-457 от 17.05.2007- том 1 л.д. 72), оплатить задолженность по арендной плате (письмо N 1-Д/9-482 от 23.05.2007, том 1 л.д.73), в которых ставился вопрос о необходимости устранения того или иного нарушения.

Исходя из буквального толкования содержания данных писем апелляционный суд приходит к выводу о том, что указанные документы однозначно не свидетельствуют ни о расторжении договора аренды от 30.03.2005, ни о безусловном требовании расторгнуть договор, то есть не являются доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора,

Иных доказательств, свидетельствующих о направлении в адрес ответчика предложений о расторжении спорного договора в части ненадлежащего исполнения обязательств по своевременной оплате арендных платежей истцом не представлено, в связи с чем суду следовало в силу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставить без рассмотрения иск и в данной части, поскольку досудебный порядок урегулирования спора в данной части исковых требований, установленный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом также не соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку истцом при направлении писем-предупреждений не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск подлежал оставлению без рассмотрения.

С учётом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что судебный акт от 02.10.2007 подлежит изменению в части отказа в иске, то есть исковое заявление следует оставить без рассмотрения в полном объеме.

При данных обстоятельствах доводы апелляционных жалоб апелляционным судом не рассматриваются, государственная пошлина по жалобам подлежит возврату заявителям жалоб.

В силу статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску подлежит возврату истцу из бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258,268, пунктом 2 статьи 269, частью 3 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 02.10.2007 по делу N А17-1668/14-2007 изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований. изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции: иск оставить без рассмотрения.

Возвратить Открытому акционерному Обществу "Ивхимпром" государственную пошлину по делу в сумме 2 000 руб., уплаченную по платежному поручению N 1152 от 21 мая 2007 и по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб., уплаченной по платежному поручению N 2647 от 23.10.2007.

Выдать справки.

Возвратить Автономной Некоммерческой Организации "Спортландия" государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 000 руб., уплаченную по платежному поручению N 8 от 23.10.2007

Выдать справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Т.Е. Пуртова

Судьи

Т.М. Дьяконова О.П. Кобелева